房地产金融组织体系是指在一定的经济条件下，为房地产开发、经营、管理、服务和消费过程筹集、融通、清算资金，提供多种金融服务的若干金融经济组织构成的一个整体。对于是否要建立健全房地产金融组织体系，尤其在是否要再建政策性房地产金融机构上存在有这样两种主要观点：一是不赞成再建房地产金融机构，认为在今后相当长的一段时间内，房改金融业务仍将由专业银行承办^[3]；二是要再建政策性房地产金融机构，如原国家计委、建设部提出了建立国家政策性住宅银行的设想^[4]。从房地产金融发展趋势来看，应该要建立健全房地产金融组织体系。

（一）建立健全房地产金融组织体系的必要性

1.建立健全房地产金融组织体系是金融组织体制深化改革的要求

随着金融体制改革的深化，我们已经改变了原有的中央银行、专业银行和非银行金融机构这一金融组织体系，建立了包括金融监管当局、政策性银行、商业银行和非银行金融机构在内的新的金融组织体系框架。就政策性银行而言，在世界贸易或区域贸易自由化进程中，即使在中国已经成为世界贸易组织成员国后，国家给予政策性银行的特殊待遇将不适用于国民待遇原则，外资银行不能享受。

目前政策性房地产金融业务正从主要体现在政策性房改金融业务上，朝着棚户区改造和保障性住房建设和消费领域发展，国家开发银行和一些商业银行及其分支机构作为受托业务承担了当地相应的棚户区改造和保障性住房建设和消费金融业务。尽管这已经改变了过去一些受托银行利用政策性业务的优势与其他银行进行不公平竞争的状况，但是，对于丰富房地产金融组织体系的构成还是显得有所不足。从金融体制改革深化的角度看，还需要丰富房地产金融组织的机构类别，建立专业的房地产金融机构，包括建立政策性房地产金融机构和商业性房地产金融机构。

2.建立健全房地产金融组织体系有利于金融业的正常运作

专业的房地产金融机构的建立有利于各类金融机构的协调发展，满足需求者的需要，如建立商业性的住房储蓄银行，利用商业性住房储蓄银行资金来源和资金运用低利率的特点，为购买住房者提供部分低利率资金，并且与政策性置业发展银行的住房贷款以及商业银行商业性住房贷款结合起来，满足购房者合理的需要。这样，一方面可以降低购房者借款购房的资金成本，克服政策性置业发展银行资金提供的数量限制；另一方面，可以为一些商业银行减少由于过多的资金来源带来的麻烦，主要是资金运用的压力。

3.建立健全房地产金融组织体系有利于城镇住房制度的改革

在我国经济城市化发展过程中，作为基础性产业的房地产业应该有较大的发展。事实上，一些城市已经把房地产业作为当地经济发展的支柱产业。建立健全房地产金融组织体系，建立专业的房地产金融机构，有助于充分体现国家产业政策和住房政策，促进工业厂房、商业楼宇和居民住房等物业的生产、流通和消费的良性循环，有利于商业性金融机构更好地自主经营、合理地发展商业性房地产金融业务；有利于政策性房地产金融机构更好地实现政策性房地产金融发展目标；有助于实现国家住房发展目标，改善和提高人民群众的居住水平。而建立政策性房地产金融机构将更好地贯彻国家深化改革城镇住房制度的决定，为政策性房地产项目提供政策性金融服务；更有效地承担国际金融组织如世界银行的房地产贷款的转贷任务，促进政策性房地产业的发展。(www.daowen.com)

（二）建立健全房地产金融组织体系的设想

顺应建立一个政策性金融与商业性金融相分离、以商业银行为主体、多种金融机构并存的金融组织体系的金融体制改革要求，应该建立专业的房地产金融机构，形成与商业银行等商业性非专业的房地产金融机构分工协作、有相应法规和自我约束机制的房地产金融组织体系。

在这个新的组织体系中，商业性房地产金融可以由新设立的住房储蓄银行、现有商业银行以及其他商业性金融机构来经营，至于政策性房地产金融机构可以设立置业发展银行等政策性房地产金融机构，形成商业银行、住房储蓄银行、置业发展银行与其他商业性和政策性房地产金融机构并存，商业性业务与政策性业务相分离的房地产金融组织体系。

对于置业发展银行的运作，可以与住房公积金的管理与运作联系起来。另外，置业发展银行根据资金状况和政府的住房政策对购买微利住房的城镇中低收入者提供融资便利，为微利住房和公益性微利房地产的开发、经营、管理、服务提供筹集、融通、清算资金等金融服务。基于房地产具有不可移动性这一自然特征，房地产市场的地方性市场这一主要特征，以及房地产消费者的收入水平带有很大的地域性，城镇居民居住水平提高与地方政府的相关工作目标具有很大的关联性，因此应建立地方性的置业发展银行。

置业发展银行是一个由地方政府（省级政府以及享有省一级经济管理权限的计划单列城市）出资发起，并可由下一级地方政府出资参建，还可寻求上一级政府（或中央政府）的支持，组成一个不以营利为主要目的而要从社会发展的角度来评价项目和支持单位（微利房地产开发单位以及机关、事业单位）和中低收入者置业的金融机构。对于原先承担政策性房地产金融业务的房地产金融机构使用的有关资产等，可采用收回投资或有偿的方式取得。置业发展银行的资金来源除了各级政府的出资外，还包括全面推行住房公积金制度后归集的资金、出售公有住宅回笼的资金、提高公有房租后增加的资金以及置业发展银行向其所在地运作的国内商业性金融机构发行的置业发展银行债券所吸收的资金、金融创新筹资工具吸收的资金和其他专项资金及各项捐款。

置业发展银行的组织结构可以采用理事会领导下的行长负责制。并设立监事会，监事会组成人员中要有若干社会人士参加。理事会成员由出资的各级政府委派，并吸收中央政府有关部门人士参加，以利置业发展银行运作并能体现中央政府的意图。理事会是置业发展银行的最高权力机构，其主要职责是确定置业发展银行的运作目标和运作政策，聘任或解聘置业发展银行的行长，根据行长的提名聘任或解聘副行长。监事会由理事会选举产生，其人员安排不应该是名誉性的，而应该是务实性的安排，监事会职责是对置业发展银行的运作进行监督和检查。行长执行理事会的决定，组织置业发展银行的业务活动。

置业发展银行的组织形式可根据其服务范围的大小而定。除总部以外，可在服务范围内的各行政区域设置办事处，在主要房地产市场设立派出机构，必要的时候某些业务可委托在当地的其他金融机构代办，以方便客户。

专业的政策性与商业性房地产金融机构与商业性非专业的房地产金融机构相互分工、相互协作，开拓房地产金融业务新品种，必将有助于房地产业的正常发展。