（一）我国房地产金融机构的概况

我国房地产金融机构目前已经是多头并进，已经从无序走向有序。我国从事房地产金融业务的商业银行是我国房地产金融机构的主体，并且以四大商业银行（中国建设银行、中国工商银行、中国银行和中国农业银行）为主导。从事房地产金融业务的商业银行本身设有住房金融与个人信贷部（住房信贷是其最重要的业务）和公司业务部（房地产信贷是其重要的业务），主管或者从事银行的房地产金融业务。商业银行与其他从事房地产融资及相关金融服务活动的保险公司、信托公司、证券公司等非银行金融机构共同构成了目前中国的房地产金融机构体系。这种组织体系的形成，是与我国基本建设投资体制改革、我国商业银行和其他金融机构的业务发展分不开的，是与我国城镇住房制度的改革相关联的。从1978年改革开放后，城镇住房制度开始改革，1987年烟台和蚌埠各自组建了一家住房储蓄银行，其他城市大多由政府委托银行设立房地产信贷部，专门办理有关住房生产、消费资金的筹集、融通和信贷结算等业务。以向房改提供金融服务为主要特征的房地产金融，已经在全国有了进一步发展。据统计，到1994年年底，全国性银行设立的房地产信贷部约为5000家，在支持各地购建房的同时，还帮助各地分期分批地实现解困、解危计划。

不过，由于当时不少从事房地产金融业务的全国性银行所属机构既承担政策性业务又从事商业性业务，又没有正确处理和两者的关系，在房地产金融业务发展中，有的银行利用政策性优势展开不公平竞争，有的以政策性业务为幌子逃避人民银行金融政策的管理，使得一些房地产金融机构业务的正常营运受到一定的影响。总之，当时在房地产金融组织的运作体制上存在着一定的无序。1994年12月，为了加强对政策性住房信贷业务的管理，推进城镇住房制度改革，中国人民银行、国务院房改领导小组和财政部联合颁布了《政策性住房信贷业务管理暂行规定》，对政策性住房信贷业务进行了界定，在明确了政策性住房信贷资金的来源、运用和政策性住房信贷业务的管理以及利率、计划、财务等问题的同时，规定了中国建设银行、中国工商银行和中国农业银行为办理政策性住房信贷业务的指定银行。除了上述指定银行和烟台住房储蓄银行、蚌埠住房储蓄银行以外，其他任何金融机构均不得吸收政策性住房资金存款和办理政策性住房信贷业务。

1995年下半年，为清理房地产信贷业务，人民银行总行在《关于清理房地产信贷业务有关问题的通知》^[1]中强调，各银行的房地产信贷部为该银行内部业务部门，有关银行必须加强管理，各银行房地产信贷部设立的分支机构一律撤销，今后，人民银行各分行原则上不再批准设立新的银行房地产信贷部。1996年7月，为促进商业银行加强内部管理，发挥整体经营功能，提高综合经济效益，人民银行要求各商业银行对所属房地产信贷部的对外营业机构进行清理，强调各商业银行及其分支行设立的房地产信贷部为商业银行的内部业务部门，不具有企业法人资格，不得以自身的名义对外营业，规定凡未经人民银行批准，自行设立的房地产信贷部对外营业机构（包括营业网点），一律予以撤销，经人民银行当地分行批准设立的“三部”对外营业机构，原则上要进行撤并，对经营规范，业务量较大，撤销或并入营业部确有困难的，可以向人民银行当地分行申请改建为办事处或分理处。1998年4月，人民银行扩大了经办住房委托业务的金融机构范围，除了烟台、蚌埠两城市继续由住房储蓄银行办理住房委托业务外，在其他地方，将原来只能由工商银行、农业银行、建设银行三家银行办理的住房委托存、贷款业务扩大到所有国有独资商业银行和交通银行。另外，允许所有商业银行在所有城镇对所有普通商品住房办理个人住房贷款，在此情况下，住房储蓄银行由于业务单一，也没有被正式认定为政策性银行，迫于竞争的压力，这两家住房储蓄银行开始考虑向综合性商业银行发展，经过人民银行批准，两家住房储蓄银行相继进行了综合性的股份制商业银行的改制工作，明确加入了城市商业银行的行列，其中，2000年，蚌埠住房储蓄银行与当地城市信用社等合并成立了蚌埠商业银行，后者以后又与若干城市商业银行、城市信用社一起于2005年组成徽商银行；而烟台住房储蓄银行曾经保留原来的名称，后于2003年7月在烟台住房储蓄银行基础上经过整体股份制改造，改制变更为恒丰银行。由于上述变化和发展，从而进一步确立了商业银行在房地产金融业务中的主体角色。

此外，保险公司也加大了房地产领域的业务，与房地产有关的财产保险和人身保险品种逐步增加。证券公司在《中华人民共和国证券法》和其他有关法规的规范下，积极介入房地产企业的上市融资和购并业务，规范自己的行为。信托公司经过整顿和重新登记，根据《中华人民共和国信托法》和其他有关法规，也开始推出房地产信托投资等业务。房地产金融机构开始走向有序发展，并且作为专业的房地产金融机构，首家中外共同投资的住房储蓄银行在我国设立，这是由中国建设银行和德国施威比豪尔住房储蓄银行股份公司共同出资成立的中德住房储蓄银行，并于2004年2月15日在天津正式营业，开展住房储蓄及相关贷款业务，住房储蓄银行又开始成为我国房地产金融体系中的一个组成部分，专业的房地产金融机构会在中国的金融机构体系得到进一步发展。

（二）房地产金融机构

可以从事房地产金融业务的金融组织分成五大类：银行类、保险公司类、信托公司类、证券公司类和其他类^[2]。其主要机构见图2-1。

图2-1　主要房地产金融机构

1.银行类

（1）中资银行（包含外资部分参股的银行）

①四大商业银行，包括中国建设银行、中国工商银行、中国银行和中国农业银行。

②全国性股份制商业银行，包括交通银行、中信银行、招商银行、中国光大银行、中国民生银行、华夏银行、广发银行、平安银行、上海浦东发展银行、兴业银行、恒丰银行、浙商银行和渤海银行。

③区域性或地方性股份制商业银行（如城市商业银行），包括上海银行、北京银行和其他城市商业银行。

④住房专业银行，如中德住房储蓄银行。

⑤其他银行，包括村镇银行等。

随着中国商业银行体制改革和对外开放进程的进一步加快，中资商业银行吸引外资参股、合资的步伐也会进一步加快，外商独资商业银行已经或者将在华进一步开展房地产金融业务。中资或者中资控股的商业银行仍然是我国房地产金融业务的主要承担者，2006年年底获准开业的中国邮政储蓄银行随着经营发展和社会需要，也已涉足房地产金融业务。这些银行的房地产金融业务部分或者全部涉及如下业务：

①办理房地产开发经营企业、房屋管理部门的流动资金贷款与存款业务；

②办理企事业单位和个人购买商品房抵押贷款业务；

③办理居民住房储蓄存款和住房贷款业务；

④受托办理城镇住房基金存款、企事业单位住房基金存款和个人住房基金存款（含住房公积金存款）；

⑤受托对缴交住房公积金的职工发放购、建、大修自住住房抵押贷款；对实行房改的单位购买、建造职工住房发放抵押贷款；

⑥对合作建房、集资建房提供贷款；

⑦办理住房建设债券存款、合作建房存款、集资建房存款；

⑧办理开户企事业单位以房地产为抵押的其他各类贷款；

⑨办理房地产业务的银行结算工作；

⑩对于房地产贷款尤其是个人住房抵押贷款实施证券化。(www.daowen.com)

商业银行除了主要承担房地产存贷款和结算业务外，还积极从事与房地产有关的咨询、房地产保险代理等业务。村镇银行主要为当地农民、农业和农村经济发展中的房地产金融业务提供金融服务。

（2）外资银行

①合资银行，是指外国金融机构与中国的公司、企业共同出资设立的银行，如厦门国际银行。

②外国银行分行和独资银行，外国银行分行是指外国银行在中国境内的分行，随着中国履行入世承诺和《中华人民共和国外资银行管理条例》的实施，汇丰银行、花旗银行、渣打银行、东亚银行、恒生银行、日本瑞穗实业银行、新加坡星展银行、荷兰银行等一些外国银行开始纷纷申请将其在华分行改制为其总行单独出资的独资银行，以利其在华业务的开展。独资银行是指1家外国银行单独出资或者1家外国银行与其他外国金融机构共同出资设立的外商独资银行。德富泰银行是一家总部设立于国内的外资投资的银行。

这些有外资的银行也可在其业务经营范围内从事房地产金融业务，如提供购买商品房的抵押贷款、住房储蓄与住房贷款等。

2.保险公司类

保险公司有国有控股（集团）公司、股份制公司、外资公司等多种形式，形成了多种所有制成分并存，公平竞争、共同发展的市场格局。

（1）中资保险公司（包含外资部分参股的保险公司）

①保险集团控股公司，包括中国人保控股公司、中国人寿保险（集团）公司和中国太平洋保险（集团）股份有限公司、华泰保险集团股份有限公司等。

②财产险保险公司，除了保险集团控股公司控股的财产险保险公司外，还包括从事财产保险的天安保险股份有限公司、华安财产保险股份有限公司、永安财产保险股份有限公司、安诚财产保险股份有限公司、中煤财产保险股份有限公司等。

③人身险保险公司，除了保险集团控股公司控股的人身险保险公司外，还包括从事人身保险的新华人寿保险股份有限公司、民生人寿保险股份有限公司和合众人寿保险股份有限公司、前海人寿保险股份有限公司、上海人寿保险股份有限公司、吉祥人寿保险股份有限公司等。

④责任保险公司，如长安责任保险股份有限公司。

中资保险公司目前是我国房地产领域保险业务的主要承担者，从事房屋财产保险、建筑工程一切险、商品住宅综合保险、自购公有住房保险、房屋质量与责任保险、土木工程项目质量责任保险、住房抵押贷款还款保证保险、住房抵押贷款人寿保险和房地产业人身保险等。

随着中国保险业改革的不断深化和对外开放的进一步进行，保险公司可望进一步通过外资参股、合资和规范上市等多种形式，调整股权结构，理顺产权关系，强化公司治理结构，规范公司运作，在房地产保险等领域发挥更大的作用。

（2）外资保险公司

①合资保险公司，如中宏人寿保险有限公司、交银康联人寿保险有限公司等。

②外国保险公司分公司，如美国友邦保险有限公司在中国境内设有分公司。

③外国保险公司全资附属子公司，如美亚财产保险有限公司等。

根据《中华人民共和国保险法》规定，“保险人不得兼营人身保险业务和财产保险业务。但是，经营财产保险业务的保险公司经国务院保险监督管理机构批准，可以经营短期健康保险业务和意外伤害保险业务”。有关房地产领域的财产保险和人身保险分别由财产保险公司和人寿保险公司承担，不过，财产保险公司经保险监督管理机构核定，也能够从事房地产领域的人身意外险和健康险业务。

3.信托公司类

信托公司包括中信信托有限责任公司、中诚信托有限责任公司、上海国际信托有限公司、华宝信托有限责任公司、中海信托股份有限公司、中国对外经济贸易信托有限公司等数十家。随着中国信托业的发展和中国金融业的进一步对外开放，外资已经开始进入信托业。

信托公司的业务范围比较广，与房地产有关的业务主要有受托经营房地产资金信托业务，受托经营房地产财产的信托业务，受托经营房地产投资基金业务，作为投资基金或者基金管理公司的发起人从事房地产投资基金业务，经营房地产企业资产的重组、购并及项目融资、公司理财、财务顾问等中介业务，受托经营房地产企业债券等债券的承销业务等。

4.证券公司类

证券公司主要有中国银河证券股份有限公司、东方证券股份有限公司、海通证券股份有限公司、国泰君安证券股份有限公司、中信证券股份有限公司等数十家具有保荐资格的证券公司，它们承担着房地产证券的承销、房地产投资基金管理、房地产股票上市公司的改制辅导等工作。随着中国证券业的发展和《外资参股证券公司设立规则》的发布，中国证券业进一步对外开放，外资也加快进入中国证券业。

5.其他类

其他类包括金融资产管理公司、信用社、财务公司、金融租赁公司、投资基金管理公司、贷款公司等非银行金融机构和视作金融机构的典当行等。

上述五类金融机构的运作分别受金融监管当局如中国人民银行、银行、保险和证券监管部门等的监管。