（一）起步、初创时期

中国房地产金融业务有着较长的历史，自中国通商银行于1897年成立以来，到20世纪二三十年代，金融业务有了较大的发展，上海、天津等大城市金融业比较发达，房地产经营活动比较活跃。不少银行都介入房地产的投资开发经营和从事与房地产有关的贷款等业务。这些银行把投资开发经营房地产作为树立银行形象、吸引客户存款、获取高额利润、降低资产风险的一个重要手段。如当时的“北四行”（盐业银行、金城银行、中南银行和大陆银行的合称）合办的四行储蓄会在上海投资建造国际饭店大厦，该大厦成为当时远东第一大厦，大厦建成后，各地四行储蓄会的存款大大增加，四行本身的存款也有了增加，四行在社会上的信誉有所提高^[1]。浙江兴业银行1930年1月正式拨款设立信托部，其业务有自造房屋用以出卖出租、办理房地产押款等，到20世纪40年代末，浙江兴业银行拥有近1000幢房屋，成为房产大王^[2]。

（二）过渡、萎缩时期

新中国成立初期，房地产经营还活跃了一阵，房地产金融也维持了一定阶段。1956年，为配合国家实施的自建公助，鼓励职工个人建造住宅的政策，建设银行在辽宁、四川、内蒙古等18个省、市、自治区试办了一年的贷款总额为400万元的建造住宅贷款，由职工所在企业出面统一向建设银行经办行办理申请，由企业负责按期归还^[3]。但由于计划经济的推行，城镇住房建设投资转由国家财政拨款建设，住房作为福利近似无偿分配。住房实行供给制，房地产市场不复存在，房地产金融业务也随之消失。

（三）恢复、发展时期

1978年，我国投资体制和金融体制开始进行了一系列的重大改革，城镇住房制度开始进行改革，提出了住房商品化的观念。住房商品化的政策开始实施，从而为房地产金融业务的恢复和发展带来了机遇。20世纪80年代初，中国国际信托投资公司把房地产作为商品，投资开发房地产，自筹资金盖起了北京第一幢主要供外商办公用的29层大厦^[4]，即位于北京建国门外大街的国际大厦。1981年，建设银行总行投资8000万元，组建了中国房屋开发公司，用经济办法经营包括住宅、中小型旅游宾馆、综合性业务楼和公共建筑等房地产项目。建设银行上海、石家庄、东北三省和山东等地分支行还试办了与住宅建设存款结合的住宅贷款业务，贷款对象是单独建房有困难的企事业单位^[5]。从1982年起，为配合常州、郑州、沙市、四平等城市住房制度的改革，建设银行和人民银行加大了房地产金融业务的力度，为购建房者提供贷款服务，人民银行提出了试办购房储蓄贷款业务，把发展储蓄同支持住房流通、促进住房消费结合起来^[6]。1984年，国务院印发了《关于基本建设和建筑业管理体制改革座谈会纪要》，该纪要提出各地应组建房地产综合开发公司，对城市建设实行综合开发，并规定房地产综合开发公司所需周转资金由建设银行提供。按照国务院的要求，建设银行于1985年将其20世纪80年代初开始发放的土地开发和商品房贷款单列计划，把支持房地产开发、推行房屋商品化作为一项主要业务进行开拓。1986年，以提租补贴为特征的住房改革在烟台、蚌埠等城市试点，为配合“提租发券”的改革，办好相应的结算和住宅贷款等工作，实现多渠道、多层次筹集和融通住房资金的目的，烟台和蚌埠两市于1987年开始组建住房储蓄银行，烟台和蚌埠两家住房储蓄银行相继成立，并承担了当地的房改金融业务。

（四）调整、发展时期

1988年2月，国务院住房制度改革领导小组制定的《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，由国务院以国发〔1988〕11号文发布。该文件明确提出：“住房制度改革，要广泛而有效地筹集和融通资金，建立一套科学的结算办法，金融体制必须进行相应的配套改革。”除烟台、蚌埠两市，“其他城市可由当地政府委托银行设立房地产信贷部，专门办理有关住房生产、消费资金的筹集、融通和信贷结算等业务。”“人民银行要根据住房制度改革和住房商品化的实际进程，从今年开始逐年在计划上安排一块商品住房信贷指标。”以住房金融为代表的房地产金融业务得到了进一步发展。建设银行和工商银行等相继成立了房地产信贷部。据统计，到1993年年底，建设银行房地产存款余额已达713亿元，发放房改贷款和商品房住宅开发贷款余额556亿元，发放单位购建房贷款余额130亿元，解困、解危和集资合作建房贷款余额50亿元，个人购、建房贷款余额27亿元。全国建设银行系统已向15000多家开发企业累计发放开发企业流动资金贷款743亿元，支持建成各类商品住房面积3.3亿平方米，帮助50多万户居民实现了住房自有化^[7]。同时，工商银行房地产信贷部已吸收住房存款204亿元，发放任房贷款余额178亿元，支持企事业单位和居民个人购建商品住房共1亿多平方米，解决了近200万户职工、居民的住房问题^[8]。

1993年11月30日，第三次全国城镇住房制度改革工作会议提出了普建公积金制、发展住房金融等房改指导思想，强调全面推行使房公积金制度，开办住房储蓄、购房抵押贷款、分期付款和住房保险等，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系^[9]。1994年，国务院开始推出安居工程计划，为期5年的安居工程于1995年正式开始实施。银行的房地产信贷结构开始有了调整，重点支持城市一般性经济适用房地产开发项目以及职工住房抵押贷款和商品房抵押贷款。

（五）规范、发展时期

1994年年末以来，有关部门出台了多项房地产信贷政策和规则，不断规范房地产金融业务，1994年12月，人民银行、国务院房改领导小组和财政部联合颁布了《政策性住房信贷业务管理暂行规定》，次年7月，人民银行又印发了《商业银行自营住房贷款管理暂行规定》，对政策性住房金融业务和商业性住房金融业务作了初步规范，明确了政策性住房金融的受托银行，规定政策性住房金融业务除了烟台和蚌埠由住房储蓄银行办理外，其他城市（包括县级市及大型工矿区）由建设银行和工商银行办理，县（不含县级市）由农业银行办理。对于商业银行自营住房贷款，专门明确了住房开发贷款和个人住房贷款的利率和信贷政策。

1995年《中华人民共和国商业银行法》和《中华人民共和国担保法》先后颁布并实施，商业银行在中华人民共和国境内不得从事信托投资和股票业务，不得投资于非自用不动产，不得向非银行金融机构和企业投资，人民银行也加大了规范商业银行经营的力度，正式出台了《贷款通则》，商业银行的经营活动进一步走向规范。在房地产金融领域，为了推进住房制度改革，促进住房消费，改善居民住房条件，解决居民改善住房要求和当前支付能力不足的矛盾，变将来消费为当前消费，提前改善住房条件，同时也为了增加社会有效需求，促进住宅业成为新的经济增长点，规范个人住房贷款运作，1997年4月，人民银行颁布了《个人住房担保贷款管理试行办法》（以下简称《试行办法》），1998年4月，人民银行提出要加大住房信贷投入，支持住房建设与消费，并扩大了经办住房委托业务的金融机构范围，除了烟台、蚌埠两城市继续由住房储蓄银行办理住房委托业务外，在其他地方，将原来只能由工商银行、农业银行、建设银行三家银行办理的住房委托存、贷款业务扩大到所有国有独资商业银行和交通银行。另外，还扩大了个人住房贷款的范围，从只限于在安居工程试点城市实施，扩大到所有城镇均可开展个人住房贷款业务，允许所有商业银行在所有城镇对所有普通商品住房办理个人住房贷款。为此，人民银行对《试行办法》进行了修订，并于1998年5月以《个人住房贷款管理办法》（以下简称《新办法》）的名称出台，《新办法》对个人住房贷款的对象和条件、程序、期限和利率、担保、房屋保险以及抵押物和质物的处分等方面作了详细的规定。

1999年2月，为扩大国内需求，开拓国内市场，促进和规范个人消费信贷业务的健康有序发展，人民银行对商业银行提出了积极稳妥地扩大个人消费信贷的指导意见，个人住房贷款范围可以扩大到借款人自用的各类型住房贷款，同时，在严格防范信贷风险的基础上，商业银行对购买住房的贷款的比例可以按不高于全部价款的80%掌握，进一步提高了个人住房贷款的发放成数。随后，为加强经济适用住房贷款管理，支持经济适用住房建设，1999年4月，人民银行还印发了《经济适用住房开发贷款管理暂行规定》，进一步规范了经济适用住房开发贷款的管理。(www.daowen.com)

此外，为了支持城镇个人住房消费，发展个人住房贷款业务，保障债权实现，规范和完善住房置业融资担保行为，2000年5月建设部和人民银行联合发布了《住房置业担保管理试行办法》，以规范置业担保公司的运作，同时也丰富了住房贷款担保的主体。

进入2001年，针对房地产金融业务尤其是住房金融业务发展过程中出现的一些问题，如有的商业银行放松信贷条件擅自推出个人住房贷款业务品种、对不具备开发资质的公司或者开发条件不具备的项目发放贷款，人民银行在当年6月发布了《关于规范住房金融业务的通知》，重申和明确商业银行开展住房金融业务应共同遵循的有关规定，维护公平竞争的经营环境，防范信贷风险，促进住房金融业务快速、健康规范发展。2003年6月，人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，明确加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向，严格控制土地储备贷款的发放，规范建筑施工企业流动资金贷款用途，加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买住房的需要，强调对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付款比例仍执行20%的规定；对购买第二套以上（含第二套）住房的，提出应适当提高首付款比例。此外，还提出要强化个人商业用房贷款管理，充分发挥利率杠杆对个人住房贷款需求的调节作用，加强个人住房公积金委托贷款业务的管理等。2004年9月，中国银行业监督管理委员会（简称银监会）发布了《商业银行房地产贷款风险管理指引》，引导商业银行建立针对房地产贷款特点的有效、完善的内部控制机制，监测、识别、衡量并提高房地产贷款风险防范能力，促进我国商业银行房地产信贷的健康发展。2004年10月，银监会公示了《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法（征求意见稿）》，以期规范信托投资公司房地产信托业务的经营行为，保障房地产信托业务各方当事人的合法权益，加强信托投资公司房地产信托业务的风险管理，促进房地产信托业务的规范稳健发展。2005年9月，银监会办公厅下发了《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》，提示信托投资公司要密切关注房地产业务风险，规范经营行为，并对房地产信托作出了房地产项目必须“四证”^[10]齐全、开发企业资质不低于二级以及项目资本金比例不低于35%的规定。2006年8月，为进一步落实2006年5月《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》的精神，加强和改进银行业金融机构房地产信贷管理，促进房地产市场持续健康发展，银监会公布了7月22日签发的《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》，就进一步加强房地产信贷管理，对各银监局，各政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行、金融资产管理公司，国家邮政局邮政储汇局，银监会直接监管的信托投资公司、财务公司、金融租赁公司提出了9条要求：①加强市场研究，增强市场适应能力；②坚持科学发展观，制定稳健经营战略；③完善内控措施，健全风险管理制度；④严格执行有关信贷管理规定，规范开发贷款行为；⑤加强尽职调查，注重防范土地储备贷款风险；⑥引导合理的个人住房消费，加强按揭贷款管理；⑦强化贷后管理，防范和控制信贷风险；⑧进一步规范信托投资公司房地产贷款业务；⑨银行业监管部门要加强窗口指导和风险提示，加大违规查处力度。

2007年9月，人民银行、银监会发出《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，就严格房地产开发贷款管理、严格规范土地储备贷款管理、严格住房消费贷款管理、严格商业用房购房贷款管理、加强房地产信贷征信管理、加强房地产贷款监测和风险防范工作作出规定。

此外，作为对于住房保障金融支持的重要方面，2008年1月，人民银行、银监会颁布了基于对人民银行1999年颁布的《经济适用住房开发贷款管理暂行规定》进行修订并更名的《经济适用住房开发贷款管理办法》；2008年12月，人民银行、银监会出台了《廉租住房建设贷款管理办法》，以支持国家住房保障制度建设。

2009年7月，银监会公布《固定资产贷款管理暂行办法》和《项目融资业务指引》，规范了房地产开发投资等固定资产投资贷款的资金支付方式，提出强化贷款的全流程管理。明确房地产等项目的项目融资的特征，贷款人从事项目融资业务，应当以偿债能力分析为核心，重点从项目技术可行性、财务可行性和还款来源可靠性等方面评估项目风险，充分考虑政策变化、市场波动等不确定因素对项目的影响，审慎预测项目的未来收益和现金流。2010年2月，银监会公布并实施《个人贷款管理暂行办法》，规定贷款人不得将贷款调查的全部事项委托第三方完成，贷款人应建立并严格执行贷款面谈制度。通过电子银行渠道发放低风险质押贷款的，贷款人至少应当采取有效措施确定借款人真实身份。同月，银监会公布并实施《流动资金贷款管理暂行办法》，加强流动资金贷款审慎经营管理，促进流动资金贷款业务健康发展。

（六）调控、发展时期

进入2010年4月，根据国务院的要求，我国实行了更为严格的差别化住房信贷政策，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，以及对贷款购买第二套及以上住房的家庭，在贷款成数、利率以及贷款的可获得性方面实行了区别对待的政策，金融机构配合政府部门加大了房地产领域的调控。住房公积金个人住房贷款政策也作了相应调整，以期抑制投机投资性购房。

（七）创新、发展时期

2014年3月以后，政府强调针对不同城市情况进行分类调控，鼓励创新，政府提出要创新政策性住房投融资机制和工具，采取市场化运作方式，为保障房建设提供稳定、成本适当的资金支持。增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。2014年11月银监会下发了《关于信贷资产证券化备案登记工作流程的通知》、证监会发布了《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》及配套文件，进一步推动包括房地产等资产的证券化工作，2015年4月央行发布2015第7号公告，允许已经取得监管部门相关业务资格、发行过信贷资产支持证券且能够按规定披露信息的受托机构和发起机构可以向央行申请注册，并在注册有效期内自主分期发行信贷资产支持证券。由此也进一步推动了信贷资产证券化工作，也为相关房地产资产证券化的创新创造了有利条件。

这一时期，房地产金融创新不断推进，房地产投资信托基金（REITs）开始推出，房地产众筹也有尝试，房地产金融创新有进一步发展的趋势。

监管部门的规范，促进了房地产金融的发展，从而也有利于房地产业的发展。房地产金融业务尤其是住房金融业务近几年发展迅速，对拉动国内需求，推动国民经济发展起到了积极作用。截至2014年年末，全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额为17.4万亿元，同比增长18.9%。房地产贷款余额占各项贷款余额的21.3%。其中，个人住房贷款余额为10.6万亿元，同比增长17.6%；住房开发贷款余额为3.3万亿元，同比增长24.4%；地产开发贷款余额为1.3万亿元，同比增长25.7%。2014年全年新增房地产贷款2.7万亿元，同比多增4057亿元。房地产贷款新增额占各项贷款新增额的28.1%，与上年末持平。保障房信贷支持力度继续加大。截至2014年年末，全国保障性住房开发贷款余额为11410亿元，同比增长57.2%，增速比房产开发贷款高35.5个百分点，占全部住房开发贷款余额的35%。此外，利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作稳步推进，截至2014年年末，已按进度发放住房公积金贷款777.4亿元，支持了81个城市355个保障房建设项目^[11]。而截至2014年年末，全国住房公积金缴存总额为74852.68亿元，扣除提取后的缴存余额37046.83亿元，分别比上年末增长20.88%和16.97%。累计发放个人住房贷款2185.85万笔、42245.30亿元，分别比上年末增长11.32%、18.49%。年末个人住房贷款余额25521.94亿元^[12]。住房金融的发展，极大地提高了城镇居民购房的有效支付能力，获得住房金融服务已经成为城镇居民提前实现住房消费的重要手段。2014年全年，全国完成房地产开发投资9.5万亿元，同比增长10.5%。其中，住宅投资6.4万亿元，同比增长9.2%，占房地产开发投资的比重为67.7%。全国房屋新开工面积为18.0亿平方米，同比下降10.7%，而2013年为同比增长13.5%。全国房屋施工面积为72.6亿平方米，同比增长9.2%。全国房屋竣工面积为10.7亿平方米，同比增长5.9%^[13]。房地产投资带动室内装饰、陈设及日用消费品的需求，是近几年来推动经济增长或者保持经济增长的主要动力之一。而房地产投资高增长很大程度上得益于商业银行房地产开发贷款、个人住房抵押贷款和个人住房公积金贷款的高增长。