（一）房地产的概念

房地产是房产与地产两种财产的合称，是以房与地的这种物的存在为前提的一种财产形态，是土地和附着于土地之上的房屋等建筑物以及构筑物所构成的物质形态在经济上的体现，是房屋与土地的经济形态，它涉及权属关系。房产和地产都是与一定所有制关系下的房屋和土地相关联的，产权的形成、转让、抵押和租赁等是房地产经济活动的主要内容。房地产的各种经济活动的实质就是其权属（产权）的运行过程。因此，房地产不仅是指土地及土地附着物，而且还包括由此而衍生的各种权属关系。

（二）房地产的特征

房地产作为一种财产，与其他形态的财产相比，具有如下的物质和经济性质方面的特征，显示出房地产财产的自然属性和社会属性。

1.房地产物质性质方面的特征

（1）固定性

属于不动产的房地产，从建设到使用始终固定在某个确定的场所，不能移动。除非自然毁损和人为拆除，它是一直建立在一定的地理位置上的。

（2）多样性

房地产受地质、地形、水文、气候等自然条件的限制和影响，同时还受文化、风俗、民族习惯等社会因素的影响，这些影响都会导致人们对房地产的需求不同，也决定了房地产在不同地区、不同条件下存在着异质性，从而导致房地产生产的单件性和房地产本身的多样性。

（3）耐久性

房地产的使用价值具有耐久性，如果不是人为原因或自然灾害，使用年限可长达数十年甚至更长，在整个使用年限里都能基本保持原有的使用价值，从而也使房地产服务具有长期性。

（4）体积大

房地产的外在形态一般都比较大，要占相当大的空间。随着现代社会城市化发展和人们生产与生活水平的提高，房地产的建筑标准在提高，房地产规模也在扩大，从而导致房地产的生产跨年甚至跨若干年，客观上也决定了某些房地产生产的长期性。

2.房地产经济性质方面的特征(www.daowen.com)

（1）房地产所处的地理位置对其价格有着重大影响

由于房地产所处场所的固定性，使得购买者或者承租人对房地产的选择，深受该房地产周围的交通、就业、购物和文化教育设施等条件的影响。这些条件的优越与否直接影响房地产的价格，土地的价格又受土地的地段价差影响，处在有利区位的房地产价格就高；反之则低。

（2）房地产的单件性使得房地产估价显得日趋重要

由于房地产本身的多样性，为了实施房地产的交易，需要有专门的机构和人员从事房地产估价工作，以便能够公平有效地实现房地产的交易。用房地产担保、投资等也需要对其进行估价，以保护担保和投资当事人的正当权益。

（3）房地产产权具有可分割性，投资者可以以出售或出租等方式寻求投资回报

所有权是法定权利的结合体，它包括占有权、使用权、收益权和处分权。在必要的情况下，这些权利可以分别出售或转让给不同的生产者和消费者，甚至随着社会经济的发展和需要，以上权利可以分割并重新组合，产生新的权属状态，如租赁权、信托权、抵押权、可保权益等；在房地产交易中，房地产所有者既可以以出售房产的方式转移房屋产权和土地使用权，也可以在保留房屋产权的情况下转移一定期限的房屋使用权，如房屋出租，甚至可以以分时度假方式向多个受让人转让分时度假房等。房地产产权的可分割性也为房地产金融的多样化运行（如房地产抵押、房地产典当、房地产信托、房地产保险等）提供了可能和法律上的保障。

（4）房地产生产投资大

房地产在生产过程中，从土地取得、规划设计到委托施工，要投入大量的人力和物力，单位产品的价格较高，房地产的购买者也需要投入大量的资金，这也为金融机构介入房地产领域提供了机会。金融机构可为房地产开发和消费提供融资服务。

（三）房地产业的概念

房地产业是一个为实现房地产产权权属而进行相应经济活动的产业部门，是从事房地产开发、经营、管理和服务等项房地产经济活动的各个经济单位的总体。这个产业的经济活动涉及金融、保险、建筑和法律等领域。

在我国的国民经济三次产业的划分中，房地产业与金融业作为两个门类共同列入第三产业，房地产业同时作为单一大类进行归类，在金融业这一门类中，包括货币金融服务、资本市场服务、保险业和其他金融业四个大类。房地产业与金融业都是为生产经营和生活服务的部门。

房地产业涉及房地产开发经营、物业管理（服务）、房地产中介服务、自有房地产经营活动和其他房地产活动。主要构成单位是各种形式的房地产开发、经营、管理和咨询机构，包括房地产开发公司、房地产投资咨询公司、房地产物业管理公司、房地产交易市场组织和房地产估价事务所等。此外，房地产业的构成单位还包括从事对住宅发展管理、土地储备管理、土地招标、拍卖、挂牌管理和其他房屋管理的房地产管理机构。这些单位（机构）的有效运作，使得房地产业具有房地产投资开发的组织职能、房地产产品流通的媒介职能以及房地产使用的日常管理职能。