根据马克思政治经济学理论，价格由价值决定并围绕价值上下波动。因此，不可移动文物资产价格作为价值的现实运动形式，不仅受到价值以及影响价值的诸多因素的影响，还会受到其他因素影响，如货币价值、供求及外部性等的影响。因此，不可移动文物的资产价格，是以不可移动文物价值量为基础，经过通货膨胀率、贴现率、供求关系调整后并包含外部性所产生风险对价的完整资产价格。

1.通货膨胀率和贴现率

价格是商品价值量的标志，也是商品同货币交换比例的标志，单位商品价格=单位商品价值量÷单位货币价值量。因此，不可移动文物的价格自然受到其自身价值和货币价值及二者变动关系的影响，一旦货币价值量发生变化，价格也会随之变化。能够表征货币价值量变化的指标即通货膨胀率，鉴于国内外基本均用消费者价格指数（CPI）来反映通货膨胀程度，我们也可以用CPI来计算货币价值量变化对不可移动文物价格的影响。由于通货膨胀的存在，不可移动文物的资产价格也必须适时调整，即其资产价格应随物价变化而变化。设不可移动文物总价值量为Q，CPI为c，并假设未来各年c都相等，则经过货币价值量变化调整后的不可移动文物资产价格P1为：

关于贴现率，不可移动文物保护和展示利用的费用和效益大都产生于不同时点，一般来说费用发生在近期而效益发生在远期。同样，对不可移动文物本体或相关环境产生损害的项目，其效益发生在近期而治理成本发生在远期。而资金在不同时点的价值是不同的，由于资本增值特性、人重视当前消费胜过未来消费的时间偏好以及风险和不确定性的存在，人们通常认为同等资金的现在价值是高于未来价值的，所以发生在不同时点的费用和效益不能直接比较，需要引入贴现率（或称折现率，即对未来资金“打折”换算为当前时点的现值）。不可移动文物作为一种资产，它在未来一定年限内产生的总价值量，需要对其进行时间价值的调整，即按一定的社会贴现率折现为现值而转化成不可移动文物资产价格。设r为贴现率，t为年份，并假定未来各年的贴现率都相等，则考虑贴现率后的不可移动文物资产价格P3为：

从上式可见，不可移动文物资产与存入银行的资本一样，随着时间推移，需要按复利的规律升值，这也从经济角度证明不可移动文物资产会不断升值。基于贴现率的时间价值调整是在已知现值并需要预测未来某年资产价格时使用，如果只是求取现值，则此项调整并不需要。

相反，现值计算（贴现）则是计算资金的现在价值。在不可移动文物费用效益分析中，需要计算产生于不同时点的效益，因而需要将发生在未来不同年份的效益贴现到当前时点才能进行比较。设PV为资金现值，FV为资金未来值，则有：

因此，贴现率r表征的是人们赋予资金在不同时点价值权重的指标，贴现率越高则未来资金的现值越小，换言之即相较于当前效益，未来效益越小。在不可移动文物价值和效益计算中，贴现率的选择关乎文物价值分配的代际公平问题。贴现率越高，代表当代人视后代人利益越小；贴现率越低，代表当代人视后代人利益越大。比如不可移动文物保护工程项目，其大量费用发生在近期，而产生的效益则在未来数年持续显现。如果贴现率选择很高，则近期费用被赋予很高的价值权重，远期效益被赋予很低的价值权重，其结果则是相对于保护费用，其工程效益很低。相反，如果贴现率选择较低，则不可移动文物保护项目的远期效益被赋予很高价值权重，相对于保护费用则工程效益很高，这也是从经济学角度解释文物保护为何“功在当代、利在千秋”。然而在不可移动文物保护和利用工程中，采用较低贴现率的负面效应是，工程项目总是投资在先效益在后，因此低贴现率将鼓励更多的投资项目，可能产生资金过度投入和不理性的开发利用项目，造成不可移动文物的潜在破坏风险。因此，贴现率的选择也并非越低越好。

贴现率作为公共政策分析的重要指标，其估值是一个十分复杂的问题，涉及经济利益问题，也涉及资源使用代际公平的伦理问题和价值观问题。在不可移动文物价值计量及保护利用工程效益的经济分析中，贴现率的估值（采用市场贴现率还是社会贴现率^[26]，以及采用何种方法计算）还需要更多案例的实证研究，在此不作进一步探讨。

2.供给和需求关系

供给代表商品的实际生产量，需求则代表现实有支付能力的需要量。供求关系指生产量和需求量之间的对比关系。在需求量一定的情况下，价格与供给量大致成反比关系，但这种关系并非完全是线性关系，还受到供给弹性，即供给变化对于价格变化反映的灵敏程度的影响，因此供给量需要根据供给弹性系数进行调整。同理，在供给量一定的情况下，价格与需求量大致成正比关系，但这种关系也并非完全是线性关系，还受到需求弹性，即需求变化对于价格变化反映的灵敏程度的影响，因此需求量需要根据需求弹性系数进行调整。设不可移动文物总价值量为Q，Qd为需求量，Ed为需求弹性系数，Qs为供给量，Es为供给弹性系数。

则经过供求关系调整后的不可移动文物资产价格P2为：

由上式可知，如果供给量Qs远大于需求量Qd，则资产价格P较小，这也可以证明并非普遍开发利用不可移动文物就能获得更好收益。如果不可移动文物供给量Qs远小于需求量Qd，即供求越稀缺，资产价格P越大。关于需求弹性系数Ed和供给弹性系数Es，以某土地庙和故宫来试举一例：某土地庙如果在其同类型不可移动文物中十分稀缺，那它的稀缺性的等级调整系数α可能很高，因此价值量的计算值极可能并不低于故宫。而在资产价格计算中，从供给需求角度，人们对于土地庙的需求弹性系数可能很高而供给弹性系数可能很低，而故宫则反之，需求弹性系数可能很低而供给弹性系数可能很高，即人们对于故宫的供给和需求的反应灵敏程度远高于某土地庙，所以即使从价值量计算上假设二者相等，而在价格计算中通过供求关系的调整，故宫的资产价格则会远高于某土地庙。

此外根据定义，设ΔQd、ΔQs为同一时间段内需求量和供给量的变化量，则有：

代入上述不可移动文物资产价格P2计算公式，则公式可以简化为：

在对一个国家或一个地区不可移动文物价值总量的计算中，需要引入一个能够表征不可移动文物服务需求相对水平的发展阶段系数α，来近似计算宏观上的供求关系。人们对于不可移动文物遗产价值的认知、重视程度和为之支付的需求是会随着经济社会发展水平和生活水平的提高而不断提高的。在处于贫穷或温饱发展阶段时，人们对不可移动文物的价值认知和服务需求水平会相对很低，当进入小康社会后，其水平会急剧提高，继续发展到极富阶段趋于饱和。因此，选用具有类似趋势的S形曲线——皮尔（R.Pearl）生长曲线^[27]来建立表征这种特征的模型。则有：

En为表征经济社会发展水平的恩格尔系数，即居民人均食品消费支出/居民人均消费性支出。e为自然对数的底，取2.7183。根据统计资料，2015年全国居民人均消费支出15712.4元，人均食品消费支出4814元，^[28]可计算2015年的恩格尔系数En=0.3064。则有：

值得注意的是，在不可移动文物价值转化为资产价格的计算中，并非所有单项价值量都需要采用发展阶段系数α进行调整。需要根据计算数据来源进行选择，采用实际市场价格作为数据计算的一般不需要进行α调整，只有应用替代法计算出不可移动文物某项价值量的极大值时，在进行资产价格转换时才需要采用α调整（如上节计算的全国不可移动文物教育价值量）。则有：

其中：

i——需要用发展阶段系数进行调整的价值量项数

Qi——需要用发展阶段系数进行调整的各单项价值量(www.daowen.com)

j——不需要用发展阶段系数进行调整的价值量项数

Qj——不需要用发展阶段系数进行调整的各单项价值量

则有全国不可移动文物资产价格为：

即经过α调整后的以2015年为计算基年的全国不可移动文物资产价格约为109.97万亿元。需要说明的是，由于全国不可移动文物开发利用才刚刚起步，不可移动文物的供给量Qs实际处于短缺状态，市场支付价格也并不能看作对不可移动文物提供的服务在供给与需求达到均衡时的均衡交易量和均衡价格。因此，基于恩格尔系数的发展阶段系数α的估值很可能是偏高的，α取值方法的改进还有待进一步研究。

3.外部性与风险对价

当生产或消费行为对他人产生附带的成本或效益时，就产生外部性问题。换言之，这种附带的成本或效益是强加于他人的，施加这种影响的人却没有为此付出代价或获取收益。因此，外部性对他人福利产生的影响并没有从生产者或消费者的货币收支或市场交易中反映出来。在不可移动文物保护及展示利用工程中，既可产生正外部性亦可产生负外部性。正外部性是指文物保护利用相关活动对于不可移动文物所在地的积极影响，可概括为文化遗产事业发展终极标准的“四个好”目标（文物本体保护好、周边环境整治好、经济社会发展好、人民生活改善好）。^[29]正外部性在文化遗产蓝皮书系列中均有较为系统的阐述，在此不作赘述。而负外部性是指不可移动文物保护利用工程对于不可移动文物都存在的由于信息不完全或未来不确定性所产生的对文物本体和相关环境的破坏风险，从而产生外部性补偿成本。因此，建立明确的补偿机制并制定合理的风险对价从而体现完整的资产价格，是使外部性内部化，促进不可移动文物可持续发展的重要保障。

风险对价是构成不可移动文物资产价格的重要组成部分，一般而言，文物的不可再生性和不可替代性决定了一旦遭到破坏，造成的损失都是不可逆的并无法寻求新资源替代，因而不可移动文物资产的风险对价只能包括在开发利用过程中面临潜在破坏风险的文物本体保护和修复成本，以及恢复其所依存环境的生态补偿成本。关于生态补偿成本，国内外已有相对成熟的研究成果。^[30]

则不可移动文物资产风险对价的量化公式为：

其中：

HRRC——不可移动文物资产风险对价

——单项不可移动文物本体保护成本

i——面临潜在破坏风险需要本体保护的不可移动文物个数

——单项不可移动文物本体修复成本

j——面临潜在破坏风险需要本体修复的不可移动文物个数

EFi——不可移动文物所依存土地的生态足迹^[31]

Ai——不可移动文物所依存土地经均衡因子调整后的总面积

ESi——不可移动文物所依存环境的生态服务价值

Ri——生态补偿系数