俗话说：安居乐业。安居了才能乐业，安居是乐业的前提。美国心理学家马斯洛的需求层次理论把人的需求依次由较低层次到较高层次排列分成生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求和自我实现五类，其中衣食住行等生理需求是人的最基本需求，如住无所居就会影响经济社会发展，甚至会导致社会动荡。唐代大诗人杜甫发出“安得广厦千万间，大避天下寒士俱欢颜”的呐喊，实质反映了住房是基本的民生需求。我国政府历来重视居民的住房建设和住房改善问题，在住房改革上积极发挥市场机制在资源配置中决定性作用的同时积极发挥其调控作用，使居民的住房得到明显改善，房地产行业也得到快速发展，在有些地方甚至成为主导产业。但是，在居民住房改善和房地产业发展的过程中，有些地方出现了房价上涨过快的现象，有些人甚至把高房价和“土地财政”挂上钩，认为是房地产行业发展以后出现的“土地财政”导致了高房价，把高房价的“板子”打在“土地财政”上。如果不做认真仔细的分析，这种观点看上去很有道理，但实质上是站不住脚的，事实也并非如此。因此，如果不进行澄清，会给对房地产的调控、房地产行业的发展和政府的公信力带来影响，甚至影响居民住房的改善。

在经济发展的一定阶段出现高房价，甚至是房地产“泡沫”，是经济发展的通病，不少国家和地区都曾经出现过这一问题，比如日本、韩国，我国的台湾、香港等。为什么我国会出现高房价？这跟我国经济发展和城市化的推进是密不可分的。经济发展的过程实质是工业化、城市化、现代化的过程，其间人口的城市化，即大量的人口涌入城市，首先表现在对住房的需求。从21世纪以来，我国城市化脚步明显加快，城市化率每年几乎以1个百分点的速度增长，每年有上千万人口进入城市。1998年，我国的城市化率为30.4%，2013年的城市化率已达到53.7%。根据《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》，我国要解决好现有“三个一亿人”问题，即促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。城市化使得我国居民对住房的需求即刚性需求和改善需求是大量的、持续的，因而房价的上涨是自然的。同时，住房作为特殊的商品，是财产的有效实现形式，也有保值增值的功能。投资住房也是一种投资行为，其进一步加剧了市场对住房的需求即投资需求。住房需求增加了，只要市场上住房的供给相应增加，住房的价格也是能够控制的，但事实上，要持续增加住房供应量也受到土地因素的制约。虽然我国是世界上国土面积最大的国家之一，但我国又是世界上人均耕地最少的国家之一，大量的土地是不适应人类生存的高原、沙漠和戈壁等。为了维持粮食的安全，解决14多亿人口的“吃饭”问题，我国必须严格保护耕地，必须保住18亿亩的耕地红线，而工业化、城市化本身需要大量的耕地，但地方政府用于住房建设的土地是有限的，城市住房的市场供应也受到限制，房价上涨便是很自然的事了。为了控制高房价，政府对房地产市场的调控可谓始终如一，政策不能说不严，几乎每年都有调控政策。尽管每次调控以后又是新一轮的上涨，但政策叠加的效应从2013年开始显现，全国二、三线城市的房价开始回落，不少一线城市的房价开始松动甚至走低，但2013年全国的土地出让金又创出新高。从决定价格因素的供需角度分析，高房价主要受供需影响，政府对房地产市场的宏观调控也说明，高房价和“土地财政”并没有直接的联系，也不是高房价的主要原因。

当然，不可否认也不能否认的是，高房价和“土地财政”是有一定关系的，否则，就不是实事求是，也没有说服力了。虽然高房价是由市场供求关系决定的，但高房价中包含了土地因素，因为价格是由成本和利润组成的，成本是价格的基础，而土地成本是住房成本的一个组成部分，且占的比例逐步加大，这跟土地的来源和“土地财政”的形成是密不可分的。“土地财政”主要是在分税制财政体制改革以后，随着地方政府财政职能的不断扩大，财政收支矛盾日益尖锐，地方政府培育和寻找新财源的愿望强烈，而城市化的推进，房地产市场的发展又为“土地财政”提供了可能，于是，地方政府通过经营城市的途径，将农村集体土地或城市国有土地统一收储，经过拆迁、平整等形式将生地变成熟地，再推向市场竞争拍卖，就取得了土地出让收益，形成了“土地财政”。由于地方政府拿出供应市场竞争拍卖的出让土地的有限性，以及城镇土地拆迁成本的高涨，使得土地出让的价格也不断提高，“土地财政”已成为高房价不可忽视的因素，两者之间的联系越来越密切。

在经济发展的基础上，保持房价的合理上涨，使居民收入增长和房价的上涨保持同步，这有利于房地产业的健康发展和房地产市场的繁荣。高房价不是政府所愿意看到的，也有悖政府政策初衷。因为房价的过快上涨，会影响社会资本的投资和投机，使社会资本逃离实体经济涌入房地产业，破坏实体经济的发展，导致房地产业的“泡沫”，出现所谓经济的虚假繁荣。同时，高房价也直接影响投资环境。由于房价高，生活成本和创业成本高，发展经济和引进人才的成本高，引进项目、引进投资、引进人才的难度大，这将影响地区经济的竞争力，使地区经济发展缺乏后劲。此外，由于房地产市场的不确定性，以及政府宏观调控的影响，高房价时常会引起房价的波动，导致房地产市场的不景气，从而加剧政府财政风险，影响政府公共服务的提供和社会民生事业的发展。高房价还会引起财富分配的不均衡，使社会产生大量的食利阶层，加剧社会矛盾。高房价的危害远不止这些，作为地方政府也不愿意看到房价的持续上涨，因此及时并持续对房价进行调控既是政府的职责所在，也是经济社会发展的必然。(www.daowen.com)

房地产的发展、房地产价格的高低是市场行为，主要应发挥市场在资源配置中的决定性作用和政府的调控作用。虽然高房价是市场供需矛盾所决定的，但不等于政府对高房价可以放任不管，政府也要采取必要的措施，对高房价进行调控，以减少高房价对经济社会发展产生的冲击，而“土地财政”和高房价有一定的联系，要增强政府调控高房价的能力，政府就应该把对高房价的调控和“土地财政”结合起来，利用“土地财政”筹集的资金调控房价，解决居民的住房问题，推动房地产业的健康发展。各级政府要积极主动支持保障房建设，发展保障房事业，增加市场供应，满足居民的基本住房需要，把房价降下来。保障房包括经济适用房、廉租房等，主要用于满足低收入家庭和困难群众的住房需求。提供保障房，使“居者有其屋”是政府的职责。对于保障房，各级政府要大力支持，除了财政预算要安排资金支持之外，地方政府要从“土地财政”中，主要是土地出让金收入中拿出相当一部分用于保障房建设。当然，建设保障房要名副其实，户型要小、价格要低，要让低收入者和困难家庭买得起、住得起，使低收入者和困难家庭的基本住房需求得到满足。同时，也要允许高档房建设，合理控制以满足不同收入阶层的住房需求。住房作为商品，受市场调节，只要有市场需求就会有相应的供给。随着居民收入的增长，以及改革开放以后一部分人率先致富和中产阶层队伍的扩大，人们对高档房的需求增加，再加上土地级差地租的客观存在，允许高档房发展是符合市场需要和社会发展需要的。但高档房占有的土地资源多，和我国人多地少的国情是有矛盾的，因而也要合理控制，以防止土地资源的浪费。高档房的优势在于稀缺性，地方政府筹集的资金多，对“土地财政”的贡献大，地方政府也能从高档房建设筹集的“土地财政”中拿出资金用于保障房建设，以支持低收入者和困难家庭的住房改善。当然，对福利房建设政府要给予限制。福利房主要是部门和单位为干部职工个人建设的住房，不是所有的单位和部门都有能力、有条件建设福利房的，福利房往往跟特权联系在一起，容易滋生行业不正之风，甚至产生腐败，有失公平和市场竞争原则，对房地产市场的健康发展是不利的，因此政府要给予限制和制止。

由此可见，高房价主要是由市场供需决定的，而又和“土地财政”有必然的联系，政府应该把对房价的调控和“土地财政”结合起来，缓解房地产市场住房的供需矛盾，使房价和居民的收入水平相适应，稳定房价，推动房地产业的健康发展。