征收房地产税是房地产市场可持续发展的前提，也是世界各国的普遍做法。党的十八届三中全会提出要全面深化财税体制改革，建立现代财政制度，并明确要求“加快房地产税立法并适时推进改革”，同时确立了改革的路线图和时间表。最近，中共中央、国务院发布的《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》中提出要“稳妥推进房地产税立法”。房地产税改革又引起了社会的关注，成为财税改革的热点。

完善地方税体系、征收房地产税，无论是理论界还是实务部门，已经有多年的探索，已进行了长时间的理论和政策制度的准备，但政策迟迟未能出台，这也从另一个角度说明房地产税改革的难度。那么房地产税改革难在何处，如何找到问题的症结所在，这是房地产税改革克难攻坚的着力点，对房地产税改革意义非凡。

难度之一，房地产税是增税，涉及国家和个人利益分配的重新调整。党的十八大以来，面对国内外经济环境的变化和我国经济发展进入新常态，党的十八届三中全会提出了全面深化财税体制改革。这一轮税制改革的特点是结构性减税，是积极财政政策的重要组成部分，目标是通过税制改革和国民收入分配结构的调整，给企业减轻负担，推动经济高质量增长。“营改增”是减税，调低增值税税率更是有效的减税举措，以降低企业成本，增强竞争力；个税改革是减税，提高扣税标准和增加税前扣除，给个人尤其是工薪阶层减税，以刺激消费，扩大内需；等等。而与增值税、个人所得税改革不同的是，房地产税改革是增税，因为我国目前居民个人的房地产除了生产环节之外，在保有环节是不征税的，而开征房地产税就是要对处于居民个人保有环节的房地产征税，是对个人的增加税收，和减税相比难度是显然的，这是不以人的意志为转移的，是客观存在的。

难度之二，房地产税的征税对象是个人，利益调节更直接。税收的纳税对象包括企业和居民个人，增值税、消费税的征税对象是企业，虽然和个人有关系，但这种关系是间接的，而房地产税的征税对象是个人。和企业相比向个人征税，和个人利益关系密切，直接涉及财富的重新分配，客观上征收的难度大。但凡政府出台与个人有关的税收，必须慎之又慎，要充分考虑个人的承受能力和社会接受程度，房地产税征收的难度大且征收成本高。如我国对个人征收的个人所得税，从1980年开征以来起征点不断提高，目的是给更多人减税，减轻工薪阶层尤其是低收入人群的负担。农业税是对农民个人征收的，涉及千家万户，征税成本高，农村税费改革以后为了减轻农民负担，国家于2005年取消了农业税，农业税退出历史舞台。涉及个人负担的税收，即以个人为征税对象的税收，若政策出台过急，没有考虑社会的承受能力，必然会受到社会的反对，反而影响税收的严肃性，甚至导致社会动荡，这是政府开征房地产税需要反复考虑的，这也增加了房地产税出台和征收的难度。

难度之三，对政府以土地出让金的形式把土地使用权转让的房地产的税的征收，也给房地产税的出台增加了难度。我国目前虽然没有对个人住房征收房地产税，但我国居民个人住房的价格包含了土地出让金，其几乎是房价的一半。因为我国的土地是公有制，土地归国家所有，国家在土地出让的时候，就以土地出让金的形式把未来70年的租金收回，类似于房地产税，即我国虽没有征收房地产税之名却有征收房地产税之实，我国的房价高除了城市化导致的供需矛盾之外，与土地出让金不是没有关系的，高房价地区往往是地方政府的土地出让收入高的地区。因此，对居民个人处于保有环节的住房征收房地产税似乎有重复征税之嫌，开征房地产税难度大也是自然的。那么，国家停收土地出让金以开征房地产税，显然在目前地方财政困难、地方政府严重依赖土地出让金的前提下也是不现实的，可见房地产税的征税处于两难之中。

难度之四，经济发展的外部环境不利于房地产税的征收。俗话说，机不可失，时不再来。改革有个时机问题，但凡改革的时机好，改革成功的概率就高，同时改革的成本可能更低；反之，改革的成本可能更高，难度更大。随着我国经济发展进入新常态，稳中求进是改革的要求，供给侧结构性改革的一项重要内容是给企业减负，可见减税免税是大方向。在这种前提下，开征房地产税，尽管征税对象是个人，不是企业，但难度是一样的，甚至有过之而无不及。因此，政府一般不会出台不利于刺激消费，不利于促进经济增长的政策，房地产税不会盲目出台，继续等待时机是必然的。

难度之五，我国居民房地产的特殊性，也不利于房地产税的征收。尽管征收房地产税是世界各国的普遍做法，无论是发达国家还是发展中国家，但各国的房地产形式是不一样的，房地产税的征收情况也是不同的。国外居民的房地产基本上是独立的，而我国居民的房地产以公寓为主，几户、几十户住在一个单元里，每户一套，从严格意义上说，我国居民只有房产，没有地产，这也是我国开征房地产税的不同，也是征收房地产税的难点，甚至是特殊性。

征收房地产税不仅是政府调节房地产市场的有效之举，也是世界各国的通行做法，发达国家是这样，发展中国家也不例外。党的十八届三中全会提出要完善税收制度，加快房地产税立法并适时推进改革。如何确保房地产税改革顺利推出，又避免社会过度的反应，让居民平和接受，这是对房地产税改革的挑战，同时考验着政府的执政能力。房地产税改革必须按照习近平总书记提出的“房子是用来住的，不是用来炒的”思路来设计。(www.daowen.com)

第一，房地产税是全面征收还是部分征收？房地产税到底向谁征收，这是房地产税改革首先要考虑的。全面征收，对所有的房地产全面征税，既简单，又体现公平，但显然不现实，也不可能。那只有向特定对象征收，以发挥税收的调节功能。向谁征收，最可行的，一是向拥有多套房者征税。“房子是用来住的，不是用来炒的”指的就是多套房，一套房肯定是用来住的，那几套房算多套房这是有争议的，有人说二套以上，有人说三套以上。从我国国情和居民住宅现状看，三套以上比较符合国情和居民家庭实际，因为一般家庭除了一套居住的房产之外，还有为子女准备的一套住房，第三套住房一般不是住的，是用来投资或炒的。对第三套及以上房产征收房地产税比较符合实际，容易为居民家庭接受。二是针对高档房征税。高档房主要是高档别墅、排屋或大面积的高档住房。拥有高档房的住户一定是高收入家庭。对拥有高档住房尤其是两套以上的征收房地产税，有利于发挥税收的调节功能。三是针对闲置房征税。房子的基本功能是居住，自己住或出租，房子居住的功能都能发挥，但如果买了房子都闲置在那里，房子的居住功能没有发挥，又造成资源的浪费。对闲置不住的房子不管是第几套都应该征收房地产税，以使房地产的功能更好地发挥。

第二，房地产税是原价征收还是评估价征收？房地产税征收是按原价征收还是按市场价征收，两种征收方式各有利弊、各有千秋。按原价征收操作方便，但不公平，因为随着我国城市化的推进，以及货币的大量发行，住房制度改革以来，我国的房价是一路往上攀升的。21世纪以来，房价涨1倍、2倍，甚至几倍是普遍现象，同样的房子因购买时间的先后价格差距很大，按原价征收显然是不公平的，房地产的价格和价值是严重背离的。按市场价征收，要对房屋的价格进行评估，征收的成本更高，难度也要大些，但更公平，社会更容易接受。因此，房地产税以市场价征收更合理，可使房地产税的调节作用发挥得更好。

第三，房地产税是中央税还是地方税？虽然我国还没有对居民征收房地产税，但我国对企业和行政事业单位的房产和房屋出租已经征收房地产税，在分税制改革中其属于地方税，收入归地方所有。目前，我国税制改革中的突出问题是地方税主体税种缺失，归地方的收入减少，地方财政尤其是基层财政困难。2014年，分税制财政体制改革把所得税和营业税划分为地方税，是地方税的主体税种；2002年的所得税分享改革把所得税改为共享税，中央和地方五五分成，2003年改为六四分成，中央的60%，地方的40%，所得税从地方税成为共享税。从2012年底我国开始“营改增”试点，到2016年5月1日起全面实行“营改增”，营业税退出历史舞台，全面改为增值税。增值税中央和地方的分成由75∶25改为50∶50，地方税中的营业税又没有了。如今，我国税制中最大的问题是地方税主体税种缺失，影响了分税制财政体制改革的深化。对居民持有住房开征房地产税，除了具有调节房价、增加财政收入的功能之外，还有一个重要功能是希望通过开征房地产税增加地方财政收入，因此，从我国目前的税制结构及为满足分税制财政体制改革的需要来看，房地产税应该属于地方税，而不是中央税或中央地方共享税。

第四，房地产税是针对增量房征收还是针对增量存量全部征收？征收房地产税，难度大又不得不开征，为确保房地产税的出台和改革的顺利，有两种征收模式可供参考：第一种是以某个时点为界，对其以前的房子免征，只对以后新增的房子征收，即所说的保既得利益。这种改革通行的做法，有利于政策的顺利出台和改革的平稳过渡，如中央和地方财政体制的调整基本上是以上年的收入为基数，目的是保证政策的平稳。第二种办法是全面征收，以体现公平和政策的统一性。两种征收办法各有利弊，作为过渡，可以先对增量房征收，存量房暂时免征，给城乡居民一个适应期和过渡期。等政策出台几年后，政策效应显现了，社会也普遍接受房地产税后再全面征收。这样，房地产税的实行更容易为社会接受，政策执行的阻力少，也有利于发挥房地产税对房地产市场的调节作用。

第五，房地产税是统一税率征收还是税率有所差别征收？和美国联邦制不同，美国各州的税种和税率都有所不同，但我国的税权是高度集中的，税种的开征和停征，完全由中央决定，房地产税的开征也不例外，应该由全国人大立法，中央决定征收。房地产税出台的话，全国应该是统一的，但由于我国经济发展水平和城市化水平的差异，房地产税征收的必要性和紧迫性在各地区之间是完全不一样的。对房地产税应该在统一的前提下，中央适当下放一定的税权，如制定税率的上下限，即明确最高税率和最低税率，在一定的范围内税率由地方政府制定。对房地产价格高、市场投资过度、价格背离价值的地区，允许房地产税的税率向上限征收；对房地产价格低迷、市场投资不活跃的地区，可选择适当的税率征收，以体现税收调节的灵活性。

第六，房地产税是先试点征收还是全面开征？尽管房地产税还没有出台，但上海和重庆在前几年就开始了房地产税改革的试点，上海对第二套住房超面积部分征税，重庆主要是对高档住房征税。未来出台的房地产税是先试点还是全面征收？先试点征收的好处是有利于积累经验，可以通过试点不断完善制度，以利于房地产税的全面征收，我国的“营改增”、资源税改革都是先试点再推广的。统一征收更多体现政策的统一性和公平性，更有利于发挥房地产税的调节作用。显然，我国房地产税已有上海和重庆的试点，成功也好，不成功也好，国家已积累了经验，对今后出台房地产税，用不着再试点，完全可以全面征收，以体现税收的统一性和严肃性。

第七，房地产税是今年征收还是今后征收？按照党的十八届三中全会提出全面深化改革的时间表和路线图，房地产税有可能要出台，但由于受突如其来的新冠肺炎疫情的影响，为了经济发展，当前复工复产和减税降费形势是主流，房地产税出台完全有可能要推迟，等疫情过了、经济发展正常了再出台更合适。同时，考虑到房地产税的特殊性，房地产税即使出台了也不等于马上征收。房地产税出台后，留一段时间的过渡期，给市场和社会有个接受的过程，这更有利于房地产税的开征。因此，先出台政策，合适的时候再开征是房地产税改革不错的选择。