现代经济中的一些最重要部分是看不见的。你看不到无线电波。你看不到有限责任。

根本上说，或许我们看不到产权，但可以听到它们。

25年前在印度尼西亚巴厘岛，当秘鲁经济学家漫步在景色怡人的稻田小道时，他就得出了这样的结论。当他离一家农场越来越近时，一只狗汪汪地朝他叫。突然，这只狗的叫声停了下来，然后，又一只猎犬开始狂吠。在那里，一家农场和另一家农场之间的界限没有任何标记——但是那些狗都清楚地知道边界在哪。这位经济学家的名字是埃尔南多·德索托（Hernando de Soto）。他回到印度尼西亚首都雅加达后，会见了印尼的五名内阁部长，与他们一起探讨建立正式产权制度的事宜。他对部长们坦言：“你们已经了解到需知晓的全部信息，现在只需要问问巴厘岛的狗就知道哪块地是哪家的了。”

埃尔南多·德索托在发展经济学领域享有盛名。他强烈反对秘鲁的光辉道路组织，这使得他成为光辉道路组织暗杀的目标，三次行刺他均遭失败。他的主要想法是确保法律制度能够像巴厘岛的狗一样被看得清清楚楚。

而我们正在超越自己。印度尼西亚政府试图正式确立产权制度，但许多国家的政府都采取了相反的态度。比如在20世纪70年代的中国，当时认为任何人都可以拥有任何东西属于典型的资产阶级思想。官员告诉处于农村集体经济中的农民，个人不拥有自有产业，一切产业统归集体。

而这种公有制度实在是太糟糕了。如果一个人什么也没有，政府拿什么激励人们努力工作，去投资和改良土地的耕种？集体所有制农业使农民陷入绝望和贫困。1978年的小岗村，一些农民偷偷开会，同意放弃集体耕作，分田包干，上交了集体配额后各自留存剩余的粮食。这在当时是不允许的，而秘密合同被农民们隐藏起来了，不让官员知道。

农民们后来发现，包干的结果是他们田地里一年的收成比过去5年还要多。而当时这种做法是非常危险的：农民们可能会受到批判乃至判刑。但是幸运的是，中国有了一位新的领导人：邓小平。邓小平知道他们在做惠及广大农民的试验之后，于1978年推动了中国的改革开放。

中国的经验表明，产权制度具有非常强大的推动力，而且一直以来，人类社会都以非正式的方式处理产权事宜。但是，埃尔南多·德索托认为非正式的群体协议能做的事情非常有限。如果我的邻居都认可我拥有自己的房子，这意味着我能以某些重要的方式来利用它。我可以睡在房子里，可以对厨房重新喷漆或者对厨房予以全新的改装。如果有窃贼试图闯入，我可以大声呼救，这样我的邻居会来帮我。

但在一个关键的方面，我的邻居承认我拥有自己的房子并不能对我有所帮助，比如他们的承认并不能帮我获得贷款。

任何人提升信用额度的标准方式是将不动产做抵押，这是因为土地和建筑物的价值往往会增加，并且债务人很难隐藏不动产。

但是，如果我想用我的房子做抵押申请银行的贷款，以便获得资金设立一家企业或者对厨房进行全新改装，我需要证明房子确实是我的房子。如果我不偿还贷款，银行有信心从我手中获得房子的所有权。而如果在我获得商业贷款的地方如同在我房子的所在地那样对房子具有同样的控制力，我们需要看不见的法律制度和银行系统所利用的信息网络。

在埃尔南多·德索托看来，这个看不见的网络显示了房子作为一种资产（我拥有的东西）与房子作为资本（金融体系认可的资产）之间的区别。(www.daowen.com)

很显然，贫穷国家的大量资产被非正式地持有——德索托称之为“僵尸资本”，因为它们无法用来获取贷款。他的估计是，在21世纪初，发展中国家的僵尸资本大约达10万亿美元，人均约有4000多美元。其他研究人员认为高估了这些僵尸资本的价值，真正的数字大概是3万亿到4万亿美元。即使是后者，数额仍然巨大。

但资产如何才能成为资本？如何编织隐形网络？有时，这些事情需要自上而下地推动。在拿破仑时代的法国，政府所设立的不动产登记局也许是法学界所认可的世界第一家不动产登记机构。拿破仑需要通过征税来支撑其连续不断的战争，不动产是一个很好的征税目标。所以他宣布将法国的所有不动产详细绘制图册，并对不动产的所有权进行登记。这样的图册被称为“地籍簿”。拿破仑自豪地宣称，包裹中的地籍簿是我的《民法典》的补充文件。在征服瑞士、荷兰和比利时之后，拿破仑还为当地建起了地籍簿。

在19世纪中叶，对土地进行登记的意识也迅速传播到大英帝国。国家测绘师制作不动产图册，土地管理部门颁发不动产所有权证书。这种做法快速而又有效；当然，当时几乎没有人对这种登记感兴趣，因为大部分的划拨土地也是从宣称对该土地拥有所有权的土著手中没收来的。

在美国，也有一种自下而上的做法。经过数十年来将擅自占地视为犯罪的法律实践，国家开始认为擅自占地者是土地权利的大胆先行者。美国政府试图制定非正式的不动产权利，利用1841年《优先权利法》和1862年《宅基地法》来规范非正式不动产索赔。然而，几千年以来一直在那里繁衍生息的土著的权利受到漠视。

这显然是不正义的，但这样做是有利可图的。对抢夺的土地享有法律承认的不动产权，这些土地登记手段解除了数十年来投资和发展的桎梏。一些经济学家——最突出的是埃尔南多·德索托本人——认为，今天发展中国家设立不动产登记和绘制地籍簿的最佳方式同样是自下而上承认非正式不动产权利的过程。

但是，不动产登记的改进是否真的释放了德索托所称的僵尸资本？答案当然是“视情形而定”。这取决子是否有一个可供借贷的银行体系以及一个值得借贷投资的经济体。

这也取决于不动产登记机构的运作情况。德索托发现，埃及不动产的合法登记涉及77道程序和31家不同的机构，并且需要花5～13年的时间。菲律宾的不动产登记比埃及复杂两倍，共有168道程序、53家机构，并且还有13～25年审批等候期。面对这样的障碍，即使是正式注册的不动产也将很快再次变得非正式——下一次房地产交易时，买方和卖方都会认定将交易正式化所耗费的时间太长。

如果能使不动产登记走上正轨，效果会出奇地好。例如，在加纳，具有明确转让权的农民会在土地上投入更多的资金。在世界各地，世界银行发现，收入和经济增长得到管控之后，不动产登记越简单、越快捷的国家，腐败程度越低，灰色市场活动越少，信贷越多，私人投资越多。

不动产登记机构占有奇特的政治地位。一方面，人们要求政府放手不动产登记，为企业家腾出空间。另一方面，民众敦促政府推进不动产登记、参与经济活动。创设并维持不动产注册是一项位于维恩图解重叠区的活动：如果德索托是正确的，政府必须采取行动，但应当尽量减少烦琐的手续。

与此同时，不动产登记并未普及、不受欢迎甚至不为人所知。但如果没有不动产登记，许多经济体将会日益衰败。