文化产业是未来中国经济发展的支柱产业之一，文化地产越来越受到政府重视，市场需求也越来越大。为了进一步促进文化地产的持续、快速和健康发展，必须解决好以下几个问题。

1．产业定位不清晰

文化地产作为文化产业与房地产相融合的产物，需要明确的定位，一旦定位模糊或存在偏差，就容易出现文化地产项目的“四不像”问题和“挂着羊头卖狗肉”的现象，让文化地产偏离本来的价值取向和文化功能。真正的文化地产必须用好文化，用活文化，让文化成为地产“活的灵魂”，成为文化地产项目实现价值变现和增值的内在驱动力。

在文化地产项目中，文化不是营销的概念和手段，而是建筑的精神和核心价值，建筑的硬实力和文化软实力是共生关系，文化软实力是提升建筑价值的核心。文化必须引领和贯穿建筑的规划设计、建设运营及管理服务的全过程中，是可被感知、体验和看见的，从而将文化、功能与服务的概念完美地融合到一起，从而引起目标人群的消费冲动。以成都龙潭水乡为例。

这个投资20亿元的项目，在项目设计之初就存在定位不清晰的问题。龙潭水乡号称清明上河园，但现实中却看不到任何与之相关的内容，导致文化灵魂不明确。文化主题不明确就使得建筑风格没有特色，设计混乱，后期运营和推广无力，从而无法吸引消费者，造成了项目的失败。

可见，明确的项目定位是文化地产区别于其他地产项目的关键。文化是文化地产项目的内在核心，地产是文化依托的物理空间和载体。

2．产业链还不完整

当前很多国内的文化地产项目，都缺乏完整的产业链支撑，这不利于文化地产项目的可持续发展。文化地产项目做得比较好的像迪士尼乐园，它采用的是“区域综合开发＋IP产业链”的模式，通过对IP的二次、三次乃至多次开发，实现产业链各个环节的盈利。华强方特也是通过自主开发IP，形成产业链体系，在全国各地通过轻资产的复制，建造了20余座主题乐园，构建了完整的产业链，实现了产业链各个环节的价值变现和增值效应。但是，国内许多文化地产项目还未构建起完整的产业链，像一些复合型地产，比如影视地产在产业链构建上还有待提高。

调查显示，全国已有上千座影视基地和影视城，通过立项和审批的影视基地达到100多座，但是真正称得上影视产业基地的却只有10余家，大而全、能胜任影视剧拍摄的则更少，其中80%处于亏损状态，15%勉强维持，仅有5%能盈利。目前全国影视基地的规模持续扩大，新的影视基地项目不断涌现，但除少量运营状况良好之外，绝大多数中小规模的影视基地和影视城仍面临着进驻的剧组少、游客少的发展困境。其中很大一部分原因在于影视行业对于地产的使用、运营方式单一，难以创造出更大的经济价值。对此，影视基地可以通过开发拓展产业链来实现地产的增值和创收。比如，横店影视基地，旗下拥有100多家酒店，还有影视服务、制景装修、旅游营销等公司，延伸了产业链条，每年接待游客量高达千万人次，一直都高居“中国旅游百强景区”排行榜的前列。(www.daowen.com)

可见，文化地产项目要获得长远、可持续的发展，需要依靠成熟的产业链支撑，通过对产业链各个环节进行开发利用，实现社会效益和经济效益的双赢。

3．同质化现象严重

近年来，在国家文化产业利好政策和房地产紧缩调控政策的影响下，中国文化地产行业日趋繁荣。以主题公园为例。

据统计，目前中国的主题公园数量达到2500多家，其中投资在5000万元以上的有300家左右。经过多年发展，中国主题公园的自主品牌开始崛起，像华侨城集团、华强集团和长隆集团等已经位居全球前十大主题公园集团前列，但是国内多数主题公园仍存在文化主题不够突出，与传媒、影视、动画、游戏等产业融合不够紧密，行业缺少整体设计和规划等问题。主题公园同质化现象严重，市场竞争力不强。特别是一些主题公园的游乐设施大同小异，在这个主题公园出现，在另外一个主题公园也出现，大大影响了游客的游览体验，降低了游客的满意度，也影响了主题公园的美誉度。

可见，主题公园、文化小镇、影视基地等文化地产项目，都普遍存在同质化现象。解决这类问题的核心和关键，还是需要文化地产项目从文化入手，打造优质IP，通过IP的运营，凸显项目自身的文化定位，彰显自身的文化价值，凭借独特的文化优势打造自己的品牌，实现项目自身的可持续发展，以此实现良好的社会效益和经济效益。

4．人才缺乏

文化地产项目要实现良好的发展，要有文化做支撑，依托文化来实现与不同产业之间的融合与创新，以此拉长文化地产项目产业链，这就需要多方面人才加入。现阶段文化地产行业人才非常缺乏，像主题公园是资本和人才主导的经济，这当中最缺乏的是运营人才和文化创意人才。只有好的文化创意，才能赋予文化地产活的灵魂、生生不息的发展动力和源泉。

对于一个新兴的文化地产项目来说，最重要的就是人才。企业通过创意人才获得良好的项目创意，通过专业人才实现项目的策划、运营、管理、服务等一系列经营运作，让整个文化地产项目获得长远发展。对此，可以有两种做法：一种是从外部引进需要的人才，另一种是建构行业内部的人才培养体系，从而为行业提供所需人才。同时，为了留住人才，还要为人才提供工作、生活等方面的配套服务，让他们能够在这一行业中实现自我价值，同时为行业创造价值，实现两者的共同进步与发展。