近年来，文化地产日益受到关注，成为房地产行业竞相角逐的重要风口，主要原因在于：这些年来我国土地价格高企、“限购、限贷、限外、限价”的楼市调控政策不松动，因此，房企的利润不断被挤压，单纯的造房盖楼已经不能满足企业的利润要求，房地产开发企业迫切需要转型升级。与此同时，文化产业日益受到政府的重视和扶持，并被列为我国支柱产业，特别是“十三五”规划纲要提出，要促进房地产市场健康发展，积极发展旅游地产、养老地产、文化地产等新业态。因此，以文化为依托进行房地产的深度开发，成为房地产行业发展的必然趋势和投资热点。

从广义上讲，文化地产应当包括商业地产、住宅、宗教地产、博物馆、旅游地产、教育地产等一系列具有鲜明文化特色和文化主题的地产形态。文化地产主要有三种类型：一是创新型文化地产，该类项目主要为文化企业或文化创新项目提供必要的场所空间及其他物业等支持；二是组合型地产，该类项目主要集多种业态为一体，一般更偏向于商业化；三是专业型文化地产，该类项目的用途较为专业、单一。^[5]

1．创新型文化地产

这类文化地产的代表项目主要有文化产业园、文化创意园等。以文化产业园为例。

文化产业园，其核心是一种新型的商业地产运作，依托并引入文化产业活动，例如文化艺术、传媒产业、旅游休闲等，或消费型创意活动，例如前沿体验娱乐消费、时尚潮流消费等。文化产业园已经成为地产界十分重视的新型产业地产开发模式。

在我国，文化产业园的开发主要有四种模式：第一种是自发集聚型。这类产业由于创业之初付租能力普遍不高，是在租金和文化空间环境两个要素下自发集聚的，北京、上海等地的一些旧厂房是早期中国文化产业园的雏形。第二种是政府主导型的文化产业园。主要分为两类：一种是“旧城改造”，这类产业园与自发集聚的产业园一样，具有租金低廉、空间宽阔的特点，像上海的田子坊等；另一种为“产业园升级模式”，如上海张江文化科技创意产业基地等。这类文化创意产业园全部由政府投入建设，并全程监管和运作，对政府的财政实力要求较高。第三种是地产开发商自主开发型。相比住宅和商业，地产开发商介入可以为文化产业园的开发和经营带来全新的思维和模式。像上海的海上海文化产业园的发展，通过对商业街的推广、经营及相关活动组织，起到了文化产业宣传“橱窗”的作用，获得较好的社会效益和商业效益。第四种是政府与开发商合作开发型。在该模式中，政府的行政管理角色、社会责任和开发商市场化运营经验实现整合协调，形成“双赢”。比如，文化产业园的开发建设需要投入大量人力、物力和财力，且盈利周期较一般产业园长，许多政府会制定一定的土地优惠政策，希望能够由开发商进行产业园的开发建设，以此减轻政府负担。在房地产产品上，政府和开发商合作开发的文化产业园兼具旧厂房和开发商自主开发文化产业园的特点：一方面，为了满足政府对文化产业发展的要求，在设计上从文化产业工作者的需求入手，比如建造一些极具创意的办公空间等；另一方面，开发商要达到自己的盈利目标，还要建设一些经营性物业，比如酒店、住宅、商业等，以此实现双方的互惠共赢。

2．组合型地产

这类文化地产的代表项目类型主要有影视地产、文化Mall等。我国台湾地区的诚品书店、苏州的凤凰国际书城、佛山市的“坊城”等都属于这类文化地产项目。以台湾地区的诚品书店为例。

台湾地区的诚品书店致力于推广阅读、激发创意、深耕文化、提升心灵。成立近30年以来，在硬件的空间规划、软件的中外文书种、艺术文化活动的推广，以及复合式的经营手法上，诚品书店努力创造出既具本地特色又具国际视野的文化景观。例如，书店持续邀请文化创意界与学术界人士参与讲堂、展览、座谈、出版等各项文化活动，且积极与国际策展团队、艺术家、出版界交流合作，推出独具人文创意且具有执行绩效的经营策略。诚品书店已成为亚洲地区最具指标意义的文化企业之一。

“因地制宜”的经营方式是诚品书店的一大特点，诚品书店的每家分店，都会依据当地的人文色彩与生活风格，设计出各异的陈设风格及书籍内容，体现出与区域结合的特色。如在青少年聚集的台北西门町，就多摆了漫画与罗曼史的图书区；而台北天母店则注重休闲、旅游与家居书籍的推介；台北中南部分店则增加了中文书籍的比重。诚品书店的最大创新是翻新了“书店”的经营概念，将书店提升为新文化的休闲场所，尤其自1999年3月起，面积约1653平方米的台北诚品敦南店，将营业时间开放为24小时。这在当时是极为创新的经营举措，反响良好，被认为满足了现代人多元的生活需求。诚品书店的营运模式大受好评后，其他连锁书店也纷纷效仿，但诚品书店的经营成效依然遥遥领先，其核心竞争力就在于独具特色的经营理念和核心价值观。如今诚品书店已经成为台湾地区的一处文化景点和文化坐标，是许多去台湾地区旅游的人的必到之地。(www.daowen.com)

可见，好的文化地产项目不仅能实现良好的社会效益和经济效益，还能够有效提升所在地的文化内涵和文化知名度，引领当地的文化生活潮流，成为当地的文化地标，实现显著的文化经济辐射和带动效应。

3．专业型文化地产

这类文化地产的代表项目类型主要有博物馆、图书馆等。故宫博物院、国家博物馆、观复博物馆等都属于专业型文化地产。以正在规划建设的故宫博物院北院区为例。

2018年10月，故宫博物院在迎来93岁生日的同时，正式启动了故宫博物院北院区项目建设。故宫博物院北院区项目建设地点位于北京市海淀区西北旺镇西玉河村范围内，是“平安故宫”工程的核心组成部分，项目总用地面积为62．01万平方米，总建筑面积为10．2万平方米。建设内容包括文物展厅、文物修护用房、文物库房、数字故宫文化传播用房和观众服务用房等。这是一座文物展陈面积超过紫禁城的园林式博物馆。2020年起开始迎客，展示文物数量有望超过故宫本院，预计年客流量达300万人次。对此，故宫博物院表示，故宫博物院北院区最重要的功能是文物保护修复，故宫大型珍贵文物修复技术平台也将北移，建成后，将解决故宫博物院大量大型珍贵文物，如大型家具、地毯、巨幅绘画，无法得到抢救性保护和有效展示的问题，为故宫博物院提供更先进、更安全的文物周转储藏空间。同时，故宫博物院北院区建设完成后将成为一座古典宫廷园艺博物馆公园，古典园林、花卉植物将被移植到此，游客在这里会体验到与紫禁城不同的休闲感受。建成后的故宫博物院北院区，将作为海淀区在建的三大旅游区，为广大游客提供更先进、更舒适的文化享受公共服务。

这项文化地产项目也将带动周围基础配套设施的建设和完善。故宫博物院北院区南临颐和园、圆明园景区，北望长城、十三陵等世界文化遗产地。根据北京城市发展规划，这片南沙河流域将形成绿化旅游景区，市政道路、公共交通、地铁轻轨、给排水、燃气、供热、电信等基础设施也将配套建设，地铁也已经规划在此设站。

可见，博物馆这类专业型文化地产项目，在规划建成后不仅可以通过文化展示和文化活动充分发挥传播文化的作用，同时也将对区域经济发展起到积极的促进和拉动作用。

通过对文化地产基本类型的分析，可以看出，文化地产项目是以地产作为文化的载体，通过文化来创造价值或效益，并带动地产实现价值或实现增值效应。对此，北京大学文化产业研究院副院长陈少峰教授认为，在文化地产项目中，最好的运作模式是将重资产和轻资产进行分离，并且以轻资产的模式复制开展资本运作。当前，文化地产中做得最成功的是迪士尼乐园。有一些文化地产则具有以文化带动地产发展的特点，例如，成都东区音乐公园（东郊记忆），既形成了品牌价值，也带动了周边几十亿地产的升值。当然，还有一些文化地产项目，则是借着文化之名行圈地之实，里面没有真正的文化项目，也没有依托文化创造收入，这一类文化地产项目不利于整个文化地产市场的健康发展。

借着中国文化产业蓬勃发展的东风，中国文化地产行业方兴未艾，有着广阔的发展前景，是中国房地产行业转型升级的重要方向，具有朝阳产业的性质，将成为中国经济发展的新增长点。