房地产开发企业以房地产开发经营为其主营业务，销售不动产和转让土地使用权是其收入的主要来源。

（1）征税范围。

①转让土地使用权，是指土地使用者转让土地使用权的行为。土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为不征收营业税。土地租赁，不按本税目征税。

②销售不动产征税范围包括销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。建筑物、构筑物是指通过建筑、安装和工程作业等生产方式形成的建筑产品。包括：

●房屋：住房、厂房、办公楼、仓库、学校、商业用房等；

●烟囱、铁路、窑炉、公路、港口、灌渠、堤坝、水库、井等；

●设备安装工程（不包括机械设备本身）：支柱、水塔、水池、设备基础、操作平台、各种设备的砌筑结构工程、金属结构工程。

其他土地附着物，是指除建筑物、构筑物以外的其他附着于土地的不动产，如树木、庄稼、花草等。

③其他属于房地产业营业税的征税范围：

●有偿转让建筑物的有限产权或永久使用权的行为。

●单位将不动产无偿赠与他人的行为。

●以提供土地使用权的方式，与提供资金的他人（以下简称出资方）共同立项建造不动产，并与出资方按一定方式进行利益分配，取得收入或取得分得的不动产所有权的行为。

●以提供资金的方式，与提供土地使用权的他人（以下简称出地方）共同立项建造不动产，并与出地方按一定方式进行利益分配，取得收入或取得、分得的不动产所占土地使用权的行为。

●投资者在办理不动产建设立项后，又接受他人投资参与不动产建设，并与他人共同分配不动产的行为。

●在房地产开发过程中，投资者在工程完工前，将自身全部的权利、义务有偿转让给他人的行为。

●接受他人委托代建不动产，但以自己的名义办理工程项目立项，不动产建成后将不动产交给委托方的行为。

●房地产开发企业以集资建房名义将不动产所有权转让给出资人的行为。

●土地使用者之间相互交换土地使用权的行为。

●不动产产权人之间相互交换不动产所有权的行为。

●土地使用者和不动产产权人之间相互交换土地使用权和不动产所有权的行为。

●城市建设需要拆迁，而以其他房屋偿还给（或安置）被拆迁单位和个人的行为。

●虽尚未到政府有关部门办理土地使用权转让或不动产过户手续，但实际已将土地使用权或不动产转让给他人，并向对方收取了货币、货物或其他经济利益的行为。

●以投资入股名义转让土地的使用权或不动产的所有权，但未与接受投资方共同承担投资风险，而收取固定收入或按销售收入一定比例提成的行为。

（2）计税依据。

房地产业营业额为纳税人转让土地使用权或销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。

另外还应注意以下特殊规定：

①单位和个人转让其受让土地使用权的以取得的全部价款和价外费用减去土地使用权受让原价后的余额为营业额。

②单位和个人转让抵债所得的土地使用权的，以取得的全部价款和价外费用减去抵债时该项土地使用权作价后的余额为营业额。

③单位和个人销售其购置不动产的以取得的全部价款和价外费用减去不动产购置原价后的余额为营业额。

④单位和个人销售抵债所得的不动产的，以取得的全部价款和价外费用减去抵债时该项不动产作价后的余额为营业额。

⑤纳税人在转让土地使用权或销售不动产时发生退款，凡该项退款已征收过营业税的，允许退还已征税款，也可以从纳税人以后同一行为的营业额中减除。

⑥纳税人采取折扣方式转让土地使用权或销售不动产，如果转让额或销售额和折扣额在同一张发票上分别注明的，可以扣除折扣额后的余额为营业额。

⑦纳税人转让土地使用权或销售不动产的价格明显偏低而无正当理由的，以及将不动产无偿赠与他人的，主管地方税务机关应以本地区当月或近期转让同类土地使用权或销售同类不动产的平均价格作为其营业额；没有同类土地使用权或不动产平均价格的，按核定的计税价格（即组成计税价格）作为其营业额。

组成计税价格=营业成本（或工程成本）×（1+成本利润率）÷（1-营业税税率）

注：销售不动产的成本利润率为10%。

⑧出地方与出资方共同办理工程项目立项，建造不动产后由一方统一对外销售的，直接对外销售方的营业额为其销售不动产从对方取得的全部收入，未直接对外销售方的营业额为其从销售收入中按比例提取的收入或固定收入。“一方统一对外销售”中的“一方”，是指开具销售不动产发票或房地产交易发票的单位。

⑨出地方与出资方共同办理工程项目立项，建造不动产后按一定比例共同分配不动产的，出地方的营业额为其分得的不动产的建设成本，出资方的营业额为所建不动产的建设成本扣除其分得的不动产的建设成本后的余额。“建设成本”，是指从项目立项到不动产竣工，这一期间内发生的与开发不动产有关的成本、费用，不包括出资方支付给出地方的拆迁补偿款、停产损失等款项。对于采用两方共同立项并按一定比例分配不动产方式的纳税人，如果分配不动产时，还无法准确计算出不动产的建设成本的，先按照实际发生的建设成本预征，等工程决算后再清缴。

⑩纳税人在办理不动产建设立项后，又接受他人投资参与不动产建设，并与他人共同分配不动产的，其营业额为接受的投资额。

⑪纳税人受托代建不动产，但以自己的名义办理工程项目立项，不动产建成后将不动产交给委托方的，不论与委托方如何结算，其营业额均应为不动产的建设成本及向委托方收取的其他各项收入。

⑫纳税人以集资建房名义销售不动产的，其营业额为向出资人收取的全部集资款项。

⑬代收代付费用。

房地产开发企业在销售房地产时，经常需要代当地政府及其职能部门收取一些资金，如城市基础设施配套费等，税法规定：对于上述代收资金及费用，无论房地产开发企业在财务上如何进行核算，均应全部计入销售不动产的营业额中征收营业税。

⑭以不动产抵顶贷款的营业额。

在具体操作中，由于抵押的不动产的价值一般总是大于贷款金额，通常通过公开拍卖或由银行估价，将拍卖价或估价抵偿所欠贷款本息（或本金）后，扣除有关的拍卖费用，其剩余部分归还给房地产开发企业。如果采用拍卖方式，在确定房地产开发企业以不动产抵顶贷款的营业额时，应当按实际拍卖价格作为销售不动产的营业额，不能扣除拍卖费用。如果采用估价方式（估价大于欠款的部分补付给房地产开发企业），应以不动产估价（即欠款加上银行补付的款项）作为销售不动产的营业额。(www.daowen.com)

⑮还本销售情况下营业额的确定。

对于房地产开发企业以还本方式销售房地产的行为，应按向购买方收取的全部价款和价外费用计算征收营业税，不得扣除所谓的还本支出。

（3）税率。

房地产企业出售房地产，按“销售不动产”税目征收营业税，税率为5%。转让土地使用权，按“转让无形资产”税目征收营业税，税率为5%。

（4）应纳税额的计算。

营业税的计税依据是纳税人的营业额。纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。这里所说的价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资款、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。应纳税额计算公式为：

应纳税额=营业额×税率

应纳税额按人民币计算。纳税人按外汇结算营业额的，应折合成人民币计算应纳税额。

按照规定，企业提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，纳税人自己新建建筑物后销售的，以及纳税人（单位）将不动产无偿赠与他人的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：

①按纳税人提供的同类应税劳务或销售的不动产平均价格核定；

②按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或销售的同类不动产的平均价格核定；

③按下列公式核定计税价格：

计税价格=营业成本或工程成本×（1+成本利润率）÷（1-营业税税率）

对于合作建房，需要按上述的组成计税价格核定房地产开发企业出售不动产的营业额。

按照规定，纳税人兼营减免税项目的，应单独核算减免税项目的营业额，未单独核算的，不得减免税。

（5）会计核算。

房地产开发企业在计算销售房屋经营收入应纳的营业税时应当作如下会计分录：

借：营业税金及附加

贷：应交税费——应交营业税

以下是几种特殊情况的处理；

①合作建房。

合作建房是指由一方（机关、团体、企业、事业单位等，以下简称土地出让方）提供土地使用权，另一方（房地产开发企业）提供建房资金合作建造房屋的行为。

●以物易物，一方以其拥有的土地使用权交换对方的房屋所有权。

以土地使用权交换房屋所有权，交换后双方都取得了部分房屋所有权。采用这种方式，土地出让方通过出让土地使用权换取了部分房屋的使用权，发生了转让土地使用权的行为，应先按“转让无形资产”税目征收营业税；而房地产开发企业以转让部分房屋的所有权为代价换取了部分土地的使用权，发生了销售不动产的业务，应按“销售不动产”税目征收营业税；如果双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对双方（或任何一方）的销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。

土地出让方以出租土地使用权为代价换取房屋的所有权，即土地出让方将土地使用权出租给房地产开发企业若干年，房地产开发企业在该土地上投资建造房屋，租赁期满后，将土地使用权连同所建的房屋归还给土地出让方。在这种情况下，土地出让方就发生的出租土地使用权的行为，按“服务业——租赁业”税目征收营业税；房地产开发企业以转让房屋的所有权为代价换取了土地使用权，发生了销售不动产的业务，应当按“销售不动产”税目征收营业税；如房地产开发企业将建造的房屋向外销售，再按“销售不动产”税目征收一道营业税，若房地产开发企业将建造的房屋出租，应按“服务业”税目再征收一道营业税。

●土地出让方以土地使用权、房地产开发企业以资金合股组成合营企业，合作建房。

若房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的合作方式，对土地出让方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，不征营业税；只对合营企业销售房屋的收入按“销售不动产”税目征收营业税；对双方分得的利润不征营业税。

房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为未构成“以无形资产投资入股，共担风险”不征营业税的行为，因此对出让土地方向合营企业转让的土地，应当按“转让无形资产”税目征收营业税。对合营企业的房屋，在分配给双方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”税目征收营业税。

若房屋建成后，土地出让方采取按销售收入的一定比例提成，或提取固定金额利润的方式参与分配，则不属于营业税所称“以无形资产投资入股，共担风险”不征营业税的行为，而属于土地出让方将土地使用权转让给合营企业的行为，对于出让方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”税目征收营业税；对于合营企业则按全部房屋取得的销售收入，按“销售不动产”税目征收营业税。

②资金使用费。

房地产开发企业向其他企业拆借资金，或者将资金提供给下属单位使用（作为投资除外），属于货币资金融通业务，为此收取的资金占用费或者利息，应当按“金融业”税目征收营业税。但是企业向客户销售房地产，因对方延期付款而收取的利息，均属于价外费用，应并入销售房地产的营业额，按“销售不动产”税目征收营业税。企业将款项存入银行而收取的银行存款利息不征收营业税。

③以不动产作抵押向金融机构贷款。

房地产开发企业以不动产作抵押向金融机构贷款，一般有两种情况：一种是抵押期间不动产仍归企业使用，贷款到期若企业无力还款则不动产归金融机构所有。在这种情况下，在抵押期间和企业如期归还贷款后并没有发生不动产产权的转移，因而不必征收营业税；若贷款到期而企业无力还款，则不动产归金融机构所有，发生了所有权的转移，则应当对企业按“销售不动产”税目征收营业税。另一种是在抵押期间企业将不动产交与金融机构使用，用不动产的租金归还贷款利息，那么对企业来说发生了不动产租赁业务，应当对企业按“服务业——租赁业”税目征收营业税；若贷款到期而企业无力还款，则不动产归金融机构所有，发生了所有权的转移，应当对企业按“销售不动产”税目再征收一道营业税。

④以不动产投资入股的界定。

企业以房地产投资入股，不征收营业税。所谓的投资入股，必须是共负盈亏、共担风险。如果名义上以不动产投资入股，实际是以取得固定利润或按销售额提成的方式取得报酬，就不属于投资入股行为，而要按“销售不动产”或者“服务业——租赁业”税目征收营业税。

（6）税款的缴纳。

①纳税义务发生时间。

●房地产业的纳税义务发生时间为纳税人收讫营业税收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。

●转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款（取得预售许可证并收取预售楼款，包括定金）方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

●纳税人将不动产无偿赠与他人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。

●一方提供土地，一方提供资金，共同立项建造不动产，并按一定方式分配所建不动产的，其纳税义务发生时间为不动产分配的当天。

②纳税地点。

房地产开发企业销售不动产，应当向不动产所在地主管税务机关申报纳税。房地产开发企业转让土地使用权，应当向土地所在地主管税务机关申报纳税。房地产开发企业转让其他无形资产，应当向其机构所在地主管税务机关申报纳税。