按照税法规定，在我国境内转移土地、房屋权属（即土地使用权、房屋所有权），承受（指通过购买、受让、受赠、交换等方式取得土地使用权、房屋所有权）的单位和个人，为契税的纳税人。也就是说，通过购买、受让、受赠、交换等方式取得土地使用权、房屋所有权的单位和个人，是契税的纳税人。

房地产开发企业通过购买、受让、受赠、交换等方式取得土地使用权和房屋所有权的，就是契税的纳税人。

（1）征税范围。

按照规定，契税的征税范围为发生权属转移的土地和房屋。具体范围包括：

①土地使用权转移。

●国有土地使用权出让，即土地使用者向国家支付土地使用权出让金，国家将国有土地使用权在一定年限内让予土地使用者的行为。

●土地使用权转让，指土地使用者将其土地使用权转移给其他单位和个人的行为，包括出售（即有偿转让）、赠与（即无偿转让）和交换（土地使用者之间相互交换土地使用权）等，不包括农村集体土地承包经营权的转移。

②房屋所有权转移。

●房屋买卖，即有偿转让房屋所有权的行为。

●房屋赠与，即将房屋所有权无偿转让给他人的行为。按照规定，房屋赠与应有书面合同或者契约，并到房地产管理部门或农村基层政权机关办理登记过户手续才能生效。

●房屋交换，即相互交换房屋的所有权的行为。按照规定，房屋的使用者经房屋的所有者同意，通过变更租赁合同，办理过户手续，相互交换房屋的使用权，不征收契税。房屋的所有者之间通过签订交换契约，办理房屋产权变更手续，相互交换房屋的所有权，按规定应当办理契税手续。具体又可以分为两种情况：若双方交换价值相等，则免纳契税，应当办理免征契税手续；若价值不等的，就超出部分缴纳契税。

按照规定，下列方式视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与：

●以土地、房屋作价投资、入股。企业以其土地使用权或者房屋所有权折价作为投资，应按有关规定办理产权变更登记手续，视同土地使用权转让或者房屋买卖，由承受方按规定缴纳契税。比如，甲企业以其拥有的土地使用权或者房屋所有权折价向乙企业进行投资，则应由乙企业按规定缴纳契税。企业以购买股份方式取得对方企业的土地使用权和房屋所有权的，也应当视同土地使用权转让或者房屋买卖，由取得土地使用权或者房屋所有权的企业缴纳契税。丙企业以购买股份的方式取得丁企业的土地使用权或者房屋所有权，则应由丙企业按规定缴纳契税。

●买房拆料或买房翻新。企业以买房拆料或买房翻新方式取得对方的土地使用权或者房屋所有权的，应由购买的企业按规定缴纳契税。

●以土地、房屋权属抵债。按照规定，经当地政府和有关部门批准，以土地、房屋权属抵偿债务的，应当视同土地使用权转让或者房屋买卖，在办理产权过户手续时，由取得土地使用权或者房屋所有权的一方按规定缴纳契税。

●以实物交换土地、房屋权属。企业以其拥有的产品或者其他实物换取对方的土地使用权或者房屋所有权的，应当视同土地使用权转让或者房屋买卖，由企业按规定缴纳契税。

●以获奖方式承受房屋权属。以获奖方式承受房屋权属，其实质是接受赠与房屋，应当视同房屋赠与，应由获奖人按规定缴纳契税。

●以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。按照规定，以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地房屋权属的，应当视同土地使用权转让或者房屋买卖，由取得土地使用权或者房屋所有权的企业按规定缴纳契税。

（2）契税的减免。

房地产开发企业原有的土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，是否减征或者免征契税，由省、自治区、直辖市人民政府确定。房地产开发企业重新承受土地、房屋权属按规定减征或者免征契税的，应当在签订土地、房屋权属转移合同后10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关书面提出减税或者免税申请，并提供有关证明材料。契税征收机关按规定审核后，办理减征或者免税手续。契税减税、免税的审批程序和办法，由省、自治区、直辖市征收机关具体确定。按照规定，代征单位不得办理减税或者免税手续。

（3）计税依据。

按照规定，契税的计税依据分为三种情况：

①国有土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖，其计税依据为成交价格。(www.daowen.com)

②土地使用权赠与、房屋赠与，其计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。

③土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。

如果成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地、房屋的价格差额明显地不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。

以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产的，其应补交的契税的计税依据为补缴的土地使用权出让费或者土地收益。

（4）税率。

契税实行3%～5%的幅度税率。各省、自治区、直辖市可以在3%～5%的幅度税率规定范围内，按照本地区的实际情况决定。

（5）应纳税额计算。

按照规定，契税的纳税额的计算公式为：

应纳税额=计税依据×税率

契税应纳税额以人民币计算。转移土地、房屋权属以外汇结算的，应以纳税义务发生当日人民银行公布的市场汇价中间价折算成人民币计算。

（6）契税的申报与缴纳。

①契税的纳税义务发生时间。

按照规定，契税纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他土地、房屋权属转移合同性质凭据的当天。

②纳税期限和纳税地点。

契税征收机关为土地、房屋所在地的财政机关或地方税务机关，具体征收机关由各省、自治区、直辖市人民政府确定。

按照规定，纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关规定的期限内缴纳税款。

③纳税申报。

企业应当按规定的期限向主管征收机关进行契税的申报，并在契税征收机关核定期限内缴纳税款，索取完税凭证。

纳税人出具契税完税凭证，土地管理部门、房产管理部门才能办理变更登记手续。

（7）契税的会计处理。

契税一般不通过“应交税金”账户进行核算，而是直接计入有关资产的成本之中。对于房地产开发企业来说，若是为进行房地产开发而取得的土地使用权，相应缴纳的契税，应当计入开发成本中；若是为建造办公楼等自用而取得的土地使用权，相应缴纳的契税，应当计入固定资产价值。同样，对于房地产开发企业承受房屋权属所应缴纳的契税，也应当视其用途确定是计入开发成本还是计入固定资产价值。