房地产开发企业以赢利为目的投资开发房地产项目，包括立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设到销售等一系列经济行为，其开发流程主要包括以下几个程序：

（1）前期准备阶段。

前期的准备工作主要有房地产项目的立项审批和规划审批、进行设计施工、市场规划、土地出让或转让等。此阶段的重点是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。在房地产开发的整个流程中，土地的取得是最重要的。现阶段，房地产开发商取得土地主要是通过土地出让方式（经济适用房除外）。出让是指与国家签订土地出让合同，缴纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要缴纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。另外，此阶段的另一个重要工作就是开发商根据具体情况规划建筑施工承包对象、销售渠道以及投资筹资方式等。“凡事预则立，不预则废”，前期的准备是房地产开发流程中不可或缺的。

（2）建筑施工阶段。

在建筑施工阶段，开发商安排所属建筑公司或委托其他建筑公司进行项目的建设。该阶段是房地产开发的重要阶段。在此阶段，为了尽快地收回成本，回笼资金，实现盈利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。

（3）房产销售阶段。

在房产销售阶段，开发商出售商品房、回笼资金、实现利润。销售的成功与否决定了开发商的根本利益。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售；现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种销售方式。

房地产销售应符合以下条件：

①《城市商品房预售管理办法》第五条规定商品房预售应当符合下列条件：

●交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

●持有建设工程规划和施工许可证；(www.daowen.com)

●按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

●《城市商品房预售管理办法》第六条规定：商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。

②《商品房销售管理办法》第七条规定商品房现售，应当符合以下条件：

●现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

●取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；

●持有建设工程规划许可证和施工许可证；

●已通过竣工验收；

●拆迁安置已经落实；

●供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；

●物业管理方案已经落实。