理论教育 房屋销售核算及相关合同事项

房屋销售核算及相关合同事项

时间:2023-06-14 理论教育 版权反馈
【摘要】:核算企业对外转让、销售、结算和出租开发产品等所取得的收入。商品房、配套设施销售和土地转让,一般是在商品房、配套设施和土地等移交买主,并提交发票结算账单时作为销售实现,列入主营业务收入。房屋出售的价格,可由买卖双方确定,但必须将出售价格报当地房产管理机关备案。房屋买卖双方达成协议后,应签订《房屋买卖合同》。房屋已经移交,发票已提交买主,同时收到买主开具并承兑的商业汇票。

房屋销售核算及相关合同事项

(1)主营业务收入的核算。

为了总括地核算和监督房地产开发企业主营业务收入的实现情况,以及与主营业务收入有关的成本的结转情况和税金的计算情况,房地产开发企业应设置如下会计科目

①“主营业务收入”科目。核算企业对外转让、销售、结算和出租开发产品等所取得的收入。企业实现的上述收入,应按实际价款记账,借记“应收账款”、“银行存款”等科目,贷记本科目。本科目应按经营收入的类别设置明细账,如“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”、“代建工程结算收入”、“出租产品租金收入”等。

②“主营业务成本”科目。核算企业对外转让、销售、结算和出租开发产品等应结转的经营成本。企业按月计提的出租产品摊销和发生的维修费用,借记本科目,贷记“出租开发产品”科目。同时,月份终了,企业应根据本月已对外转让、销售和结算开发产品的实际成本,借记本科目,贷记“开发产品”、“分期收款开发产品”科目。本科目应按照经营成本的种类设置明细账,如“土地转让成本”、“商品房销售成本”、“配套设施销售成本”、“代建工程结算成本”、“出租产品经营成本”等。

③“营业税金及附加”科目。核算应由当月主营业务收入负担的营业税金及附加,包括按规定应缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加和土地增值税等。月份终了,企业按规定计算出应由当月主营业务收入负担的营业税金及附加,借记本科目,贷记“应交税费”科目。需要指出的是,企业开展其他经营业务,按规定应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加等,应在“其他业务支出”科目核算,不在本科目核算。

期末,应将“主营业务收入”科目的余额全部转入“本年利润”贷方,同时将“主营业务成本”、“营业税金及附加”科目的余额转入“本年利润”借方,结转后,以上科目应无余额。

(2)房屋销售的核算。

房地产开发企业的开发产品,主要有商品房、配套设施及商品性建设场地等。商品房可以整幢出售,也可以分套(单元)出售。分套出售时应明确各套商品房的建筑面积及相应的土地使用权比例。商品房买卖双方达成协议后,应签订《房屋买卖合同》。企业转让开发的商品性土地(场地),应签订转让合同,并根据转让土地的地理位置、经济环境、土地用途、土地使用权转让期限、房地产市场情况等因素,决定土地转让的价格。通常可以采用招标、协议、拍卖等方式进行交易。商品房、配套设施销售和土地转让,一般是在商品房、配套设施和土地等移交买主,并提交发票结算账单时作为销售实现,列入主营业务收入。

房地产开发企业预售商品房的,必须按照国家法律、法规的规定取得预售许可证后,方可上市交易。预售商品房所得的价款,只能用于相关的工程建设,并作为企业预收账款管理,商品房竣工验收办理移交手续后,再将预收账款转为营业收入。

企业开发完成的房屋,在竣工验收取得验收合格证书并办理登记手续后,即可加以出售。房屋可以整幢出售,也可以分套出售。整幢房屋分套出售前,企业应明确各套房屋的建筑面积及相应的土地使用权比例。房屋出售的价格,可由买卖双方确定,但必须将出售价格报当地房产管理机关备案。房屋买卖双方达成协议后,应签订《房屋买卖合同》。(www.daowen.com)

【例】天地房地产开发公司本期发生如下经济业务:

(1)对外一次收款销售商品房(写字楼)4套,建筑面积560平方米,每平方米售价5200元,价款共计291.2万元。房屋已经移交,并将发票账单提交买主,价款收讫存入银行。

(2)销售商品房住宅小区配套设施商店用房1套,销售价款163.3万元。房屋已经移交,发票已提交买主,同时收到买主开具并承兑的商业汇票

(3)公司开发的商品性建设场地A场地竣工验收合格,根据转让协议,将该场地6000平方米移交市旅游局,协议规定的转让价格为800元/平方米,交接手续已办妥,款项尚未收到。

(4)以预售方式销售高级公寓两套,建筑面积700平方米,售价12000元/平方米,前已按合同规定预收购房款500万元。该公寓楼现已建设完工验收合格,公司已将发票账单提交买主,并办妥移交手续,余款收讫存入银行。

①确认已实现营业收入:

②冲转预收订金

③收到余款:

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