为了核算已完工开发产品的增减变动情况，房地产企业应设置“开发产品”账户，借方登记已竣工验收入库开发产品的实际成本；贷方登记对外转让、销售和结算的开发产品的实际成本、出租经营的土地和房屋的实际成本，以及用于安置拆迁居民周转使用房屋的实际成本。企业将开发的营业性配套设施用于本企业第三产业经营用房，也登记在本账户的贷方；本账户的借方期末余额表示尚未转让、销售和结算的开发产品的实际成本。开发产品的形成和结转的账务处理如下：

（1）用于销售的开发产品。

①根据开发产品验收交接凭证，结转本期已完成的开发产品的实际成本6700000元。

②月终结转对外转让、销售和结算的开发产品实际成本2000000元。

③将一栋商品房采用分期收款方式销售，开发产品已移交使用单位，该栋商品房的实际成本为1500000元。

（2）其他用途的开发产品。

企业的开发产品除了对外销售以外，还可用于出租经营、安置拆迁居民周转使用以及作为本企业生产经营用房。举例如下：

①将开发的一栋房屋出租经营，其实际成本500000元。

②将开发的房屋用于安置拆迁居民周转使用，实际成本1000000元。

③将开发的营业性配套设施——商店，作为本企业第三产业经营用房投入使用，实际成本800000元。

（3）出租房和周转房的计价。

为了反映出租房和周转房的增减变动情况，并正确计算出租房和周转房的摊销额，对于出租房和周转房主要采用以下两种计价方法：

①原价：是指房地产企业开发购建某项出租房、周转房时所发生的各项实际支出，根据“开发成本”账户资料计算确定。

②摊余价值：是指出租房、周转房的原价减去已提摊销额后的余额。

原价可以反映企业出租房、周转房的原始投资和规模大小，并作为计提摊销额的依据；摊余价值可以反映出租房、周转房的实有价值，将其与原价对比，可以反映出租房、周转房的新旧程度，摊余价值还是改变出租房、周转房用途，将其作为商品房对外销售时，确定销售价款的依据。

【例】现举例说明出租房和周转房的账务处理如下：

◆企业开发完成A栋商品房用于出租，实际成本2000000元，B栋商品房在尚未出售前用于安置拆迁居民周转使用，实际成本800000元，已办理出租协议和投入使用手续。

◆按月计提出租房摊销额1000元、周转房摊销额900元。(www.daowen.com)

◆用银行存款支付出租房修理费1000元，计入当月成本，支付周转房修理费6000元，分3个月摊销。

◆将C栋周转房作为商品房对外销售，售价500000元，原价450000元，累计摊销额50000元，价款尚未收到。

（4）分期收款开发产品的核算。

①分期收款开发产品的核算方法。分期收款销售是一种赊销方式，采用这种方式销售开发产品，在将开发产品移交购买单位或办妥分期收款销售合同时，将开发产品按实际成本转入分期收款开发产品；按合同的约定确认当期销售收入，同时结转当期的销售成本。当期销售成本按开发产品全部销售成本占全部销售收入的比率和当期销售收入计算确定。其计算公式如下：

当期应结转成本数=开发产品当期应收价款×开发产品全部销售成本÷全部销售收入×100%

②应设置的会计科目。为了核算分期收款开发产品的实际成本，企业应设置“分期收款开发产品”账户。该账户借方登记企业采用分期收款方式销售开发产品的实际成本，贷方登记确认销售收入实现时按比率计算的本期应结转的销售成本。期末借方余额反映尚未结转的分期收款开发产品的实际成本。本账户应按销售对象设置明细账或设置“分期收款开发产品备查账簿”，详细记录分期收款开发产品的面积、售价、成本、已收取价款和尚未收取的价款等有关资料。

③分期收款开发产品核算的账务处理。

【例】天地房地产开发公司将已开发的花园小区中2号楼一门采用分期收款方式出售给甲单位，总售价为2000000元，实际总成本为1600000元。合同规定全部价款分3次付清，房屋移交时支付40%，余款分别于第二年和第三年末平均支付。第三年付款单位未能按合同付款，余款到第四年才收回。应作账务处理如下：

◆办妥分期收款销售合同时：

◆首次收款时：

同时结转成本：

◆第二年收款时：

同时结转成本：

◆第三年年底：

同时结转成本：

收到款时作分录：