咨询实例

汤某经过十多年的积累，已经有了一些积蓄。但是他是一个事业心比较强的人，最近他准备用自己的已居住了10年的房产与一个朋友合作办一家公司。该房产原值为300万元，在房产投资的具体操作环节，有两个方案来处理这笔房产，一是以房屋直接投入；二是以出租的形式参与生产经营。这两个投资方案对投资人的收益有什么影响呢？

筹划分析

为了搞清楚这个问题，汤某向税务专家进行咨询。

上海普誉财务咨询公司的注册税务师帮助他对这个问题进行了具体分析：

第一种方案：以房产直接投资。

该房产应当缴纳房产税，该房产在计算缴纳房产税时，可以享受30%的余额扣除，则汤某应该缴纳的房产税为

300×（1-30%）×1.2%=2.52（万元）

第二种方案：以出租的形式参加生产经营，确定年租金为30万元。

汤某就租金收入应缴纳的营业税、城建税及教育费附加合计为

30×5%×（1+7%+3%）=1.65（万元）

应缴纳的房产税为(www.daowen.com)

30×12%=3.6（万元）

两种经营方式下应纳税额分析如图8-1所示。

图8-1 两种经营方式下应纳税额分析

筹划结论

汤某将房产以租赁的形式参与经营，应承担的税费合计为5.25万元（1.65+3.6）。第二种方案比第一种方案多负担税收2.73万元。如果房屋的余值及租金的金额发生了变化，那么也可能发生相反的结果。税收筹划人在具体的税收筹划过程中要随时关注有关因素的变化，以免得出错误的结论。

筹划点评

进行税收筹划，应注意相关税收的配合和选择。仅以房产税为例，将个人房产作投资，如果考虑收取租金，对经营者本人来说，个人要缴纳房产税，对于财产租赁收入要缴纳个人所得税。表面上税收有所增加，而实质上由于企业支付租金可以计入成本，这就使企业的计税所得减少，从而降低企业所得税的税收负担。不仅如此，房屋投入以后，有很多项目可以用来调节企业所得税的，例如，房屋的修理费用（房屋的修理可以说没有底，可以不断地修理，甚至包括装潢等），而这些费用往往是可以计入企业成本的，纳税人完全可以以此来调节企业所得税。此外，在租金的确定上也是有讲究的，其额度可以把握在年租金所带来的个人所得边际税率的变化以不超过企业所得税的边际税率为准。以从私营企业转办的个人独资企业为例，该企业的适用税率为25%，当租金收入和经营者月收入的增加幅度不超过25%的税率档次时，税收支出是有利可图的。一般来说在与人合伙经营时，可能收房租比以房出资要明智一些，因为收取房租要缴12%的房产税；以房产出资也要按1.2%的税率缴纳房产税，并且房产价值不能直接计入产品成本，这样就人为地增加了企业的负担，减少了个人所得。

进行税收筹划，应注意生活费用与经营费用的有机结合。高薪是社会评价人的能力和地位的一个标准。但是事实上高薪并不一定代表高消费水平。因为高薪是指你在纳税年度内的收入高于其他人的收入量，当这个收入量达到累进税率的某一个档次，你就需要支付高税率的现金收入。如果你的所有消费都是从企业取得现金后实现，就不如部分消费以现金实现，而另一部分以实际收益（实物收益或直接在企业实现消费）实现实惠。对于个人独资企业而言，经营者的生活费用和家人的生活费用往往划分不清，这也在事实上起到降低企业所得税或个人所得税的效果。

进行税收筹划，还需要注意个人福利的巧妙安排。通过组织安排个人医疗、卫生、保险等，有关项目的合理安排从而达到降低税收的目的。以私营企业为例，税法规定可以在成本费用中列支的项目如下：凡从事生产加工的企业，产品成本由原材料、燃料动力和工资、职工福利费、废品损失、管理费用、财务费用等组成。现在许多企业主压低工人工资及其应享受的待遇，这样降低了企业成本，增加企业利润，同时，企业要多付出税收。所以，私营企业主在生产经营过程中，应该考虑，适当提高工人工资，给职工的伙食补贴改为提供就餐机会，适当办理职工医疗保险费，建立职工教育基金。因为这些费用，可以在成本中列支，所以能够帮助私营企业主减少税负。

个体工商户私营业主在决定增加成本开支时，应该合理测算成本增大将减少的利润量与税收降低之间的关系，进而分析，私营企业利润下降对业主收入和税收的影响程度，否则，盲目扩大成本，会得不偿失。