咨询实例

TR房地产开发有限公司是江南一家小有名气的高档楼盘开发商，其开发的产品以造型独特、环境优美为业内人士称道。但是，近日该公司的董事长兼总经理于某却为一则产品促销广告犯起了愁。

原来，该公司经过近一年的紧张工作，精心打造开发的房屋产品“优雅居”别墅公园即将隆重推出销售。为了取得较好的销售业绩，公司在全市各大媒体做了广告宣传，承诺在开盘当日对前20名购买小洋楼别墅的购房者给予赠送契税的优惠，预计该项支出为160万元。公司打算在为购房者代理办证时，由公司自行支付契税款项，并作为销售费用在所得税税前列支。

在做销售预算的时候，于某认为，在销售过程中发生的支出可以抵缴企业所得税，从而少缴纳企业所得税40万元（160×25%），实际上公司进行促销而赠送的契税所支付的资金流出为120万元（160-40）。

广告宣传活动进行了一段时间后，咨询电话不断，其中对契税询问的最多。为了进一步落实有关政策，财务人员到税务部门与税政科的有关人员进行沟通后才了解到，因公司赠送契税不属于税法规定的可以税前扣除的公益救济性捐赠，不能在税前列支扣除。

税务机关的答复让董事长兼总经理的于某十分尴尬。看来，公司不能抵扣企业所得税了，将超预算支出40万元。但是，他又不甘心自己的决策给公司带来损失，于某想到了找专业人士进行税收筹划。

政策分析

他拨通了上海普誉财务咨询有限公司的咨询电话，咨询专家马云峰热情地接待了他。听了于某的介绍后，马云峰跟他一起学习了有关文件：

《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]第875号）第一条第五款明确规定，企业为促进商品销售而在商品价格上给予的价格扣除属于商业折扣，商品销售涉及商业折扣的，应当按照扣除商业折扣后的金额确定销售商品收入金额。

《财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）规定，单位和个人在提供营业税应税劳务、转让无形资产、销售不动产时，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中减除。

筹划建议

马云峰给出了一个筹划方案：由于楼市产品尚未开盘，购销双方没有签订合同与协议，按照消费者的实际利益和公司利益都不受损失的原则，公司可以采取变通方式，由赠送契税改为打折销售。

筹划分析

当地契税的适用税率为房屋价值的3%，公司可以给予销售房价3个百分点的折扣，按九七折销售楼房。如此，购房者提前获得赠送，实际利益不受任何影响；房地产公司虽然提前“支付”160万元赠送金，但资金时间价值与获得的抵缴所得税相比可以不予考虑，而且还获得了少缴160万元折扣部分的营业税、印花税和土地增值税的利益，双方完全可以接受。更重要的是，公司仍然没有违背营销广告承诺，信誉不会受到任何影响且符合税法规定。

折扣销售使销售额降低后，该房地产公司除了可以顺利实现抵扣160万元的应纳税所得额外，其他税收也可通过该项筹划节省下来，其具体的计算如下：(www.daowen.com)

节省营业税、城市维护建设税和教育费附加为

160×5.5%（综合税率比例）=8.8（万元）

节省的印花税为

160×0.05%=0.08（万元）

节省的土地增值税为

160×1%（预征率）=1.6（万元）

除企业所得税外，以上各税合计10.48万元（8.8+0.08+1.6）。由于节约10.48万元税费将多缴纳企业所得税2.62万元（10.48×25%）。

如果不考虑资金时间价值，由赠送契税变为折扣销售的方案实现现金净流入为

160×25%+10.48-10.48×25%=47.86（万元）

公司实际付出112.14万元（160-47.86），不仅符合赠送契税的预算支出120万元，还低于预算支出将近8万元。

筹划点评

由于房产契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。也就是说，它是在房地产产权变动时征收的一种专门税种。是在土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对产权征收的，是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。对于房产承受人来说，是一种负担，所以，往往被房地产开发商用来作为促销的一种工具。但是，如果操作不当，又会事与愿违，给自己带来损失，这就是所谓的涉税风险。

通过合理的纳税筹划，不仅可以帮助投资人规避这些风险，而且还能够实现其投资目的。