咨询实例

HW实业发展有限公司从未来发展的角度考虑，拟购买FY科技研究中心（个人独资企业）的全部资产和债务，实现合并。现对FY科技研究中心的房产、土地进行了评估，评估价值为5000万元。

在这笔业务中，HW实业发展有限公司取得FY科技研究中心房产、土地应缴纳契税200万元（5000×4%）。对于这个问题，HW实业发展有限公司的董事长李某有些想法。他想能不能通过筹划节约一些契税？

政策分析

董事长李某的想法是可以尝试的。《契税暂行条例》及《契税暂行条例细则》赋予财政部、国家税务总局等部门根据经济发展情况确定契税的减征和免征权，所以，相应的部门根据具体情况制定了部分优惠规定。

1.社会力量办学契税优惠

《财政部 国家税务总局关于社会力量办学契税政策问题的通知》（财税[2001]156号）规定，对县级以上人民政府教育行政主管部门或劳动行政主管部门批准并核发社会力量办学许可证，由企业事业组织、社会团体及其他社会组织和公民个人利用非国家财政性教育经费面向社会举办的教育机构，其承受的土地、房屋权属用于教学的，比照《契税暂行条例》第六条第（一）款的规定，免征契税。《财政部 国家税务总局关于教育税收政策的通知》（财税[2004]39号）第三条第二款进一步明确规定，用于教学的，是指教室（教学楼）以及其他直接用于教学的土地、房屋。

2.企业改制重组的契税优惠

《财政部 国家税务总局关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》（财税[2012]4号）明确规定，为了支持企业、事业单位改革，促进国民经济持续、健康发展，从2012年1月1日至2014年12月31日企业改制重组涉及的契税给予免征。

3.中国农业银行改制有关契税政策

《国家税务总局关于明确中国农业银行改制有关契税政策的通知》（国税函[2009]618号）明确有关契税政策，原中国农业银行整体改制为中国农业银行股份有限公司所涉及契税的纳税义务发生时间为2008年10月21日。原中国农业银行整体改制为中国农业银行股份有限公司所涉及契税问题，适用《财政部 国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税[2003]184号）。因此，对中国农业银行股份有限公司承受原中国农业银行的土地、房屋权属，免征契税。对中国农业银行股份有限公司以国家作价出资方式承受原中国农业银行划拨用地，不征契税。(www.daowen.com)

《国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复》（国税函[2009]603号）明确规定，根据《财政部 国家税务总局关于土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）规定，出让国有土地使用权，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。

筹划方案

由此可见，契税在实务操作过程中存在一定的筹划空间。对于本案例而言，因为FY科技研究中心不是法人企业，所以，HW实业发展有限公司取得FY科技研究中心房产、土地应缴纳契税200万元（5000×4%）。因此，可以通过下述思路进行操作：

FY科技研究中心可以先改制为一人有限公司，然后HW实业发展有限公司再吸收合并一人有限公司。因为一人有限公司属于法人企业，所以HW实业发展有限公司吸收合并一人有限公司取得房产、土地，不需要负担契税。

筹划点评

根据《契税暂行条例》的规定，在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人是契税的纳税人。因此，房产契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。也就是说，它是在房地产产权变动时征收的一种专门税种。是在土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对产权人征收的，是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。

《中华人民共和国土地管理法》规定，城市市区的土地属于国家所有，单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。国有土地使用权的取得，主要有土地使用权划拨和土地使用权出让两种形式。土地使用权划拨是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权；土地使用权出让是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将国有土地使用权在一定年限内让予土地使用者的行为。

转移土地、房屋权属的行为包括：国有土地使用权出让；土地使用权转让，包括出售、赠与、交换，不包括农村集体土地承包经营权的转移；房屋买卖；房屋赠与；房屋交换。

所以，在一般情况下，作为承受土地、房屋者都应当缴纳契税。但是，特殊情况下也有例外。为了配合企业改制，《财政部 国家税务总局关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》（财税[2012]4号），对企业改制重组契税优惠政策进行了具体明确。本案例就是利用这个特殊规定进行操作的。