咨询实例

张某以其个人独资企业的全部房产——价值500万元的一套临街两层商铺从事商业活动，今年市场形势看好，便想和朋友再成立一家公司。开公司需要经营场地，房产投入正合适。可是张某听税务局的朋友说个人房产做投资得缴纳契税，按4%税率计算，需要缴税20万元（500×4%）。

投资要回报，没有回报先付出，张某有点不甘心。于是，就请上海普誉财务咨询有限公司的税务咨询专家为其出谋划策。咨询专家到现场考察了张某的资产情况，然后，从政策的角度为其进行了辅导。

政策分析

《契税暂行条例》规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照条例的规定缴纳契税。条例所称转移土地、房屋权属的行为包括：①国有土地使用权出让；②土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；③房屋买卖；④房屋赠与；⑤房屋交换。《契税暂行条例细则》第八条视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税的行为包括：①以土地、房屋权属作价投资、入股；②以土地、房屋权属抵债；③以获奖方式承受土地、房屋权属；④以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。虽然《契税暂行条例》及其细则均没有关于投资入股的政策规定，但是《国家税务总局关于以土地、房屋作价出资及租赁使用土地有关契税问题的批复》（国税函[2004]322号）中明确规定，根据《契税暂行条例细则》第八条的规定，以土地、房屋权属作价投资入股的，视同土地使用权转让、房屋买卖需征收契税。

为支持企业进行公司化改造，国家在契税方面出台了很多优惠政策。如对自然人与其个人独资企业、一人有限责任公司之间土地、房屋权属无偿划转的契税问题作出规定，根据《财政部 国家税务总局关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》（财税[2012]4号）第八条第二款明确规定，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。

筹划方案

张某的情况适用上述优惠政策吗？答案是否定的，因为张某要成立的不是一人有限公司或个人独资企业。如果想享受上述有关免税优惠，就必须先期做好税务规划。

当咨询专家了解了合作双方的投资意图和操作过程之后，便拿出筹划的具体操作思路和方案：张某以房屋和一定的货币资金设立一人有限公司（先用其个人独资企业的房产投资成立一人有限责任公司），公司运转后，再等价转让部分股权（一人有限公司再通过吸收新股东变更为新的公司）。

根据上述规定，个人独资企业与一人有限公司属于同一投资主体，其房产和土地的产权转移不需要缴纳契税，企业增资扩股也不需要缴纳契税，按此方案实施后，张某可以少缴契税20万元（500×4%）。如果股权转让过程中其股权没有发生增值，也不需要缴纳个人所得税。

筹划点评(www.daowen.com)

为支持企业改革，国家在契税方面出台了很多优惠政策。《财政部 国家税务总局关于自然人与其个人独资企业或一人有限责任公司之间土地房屋权属划转有关契税问题的通知》（财税[2008]142号）对自然人与其个人独资企业、一人有限责任公司之间土地、房屋权属无偿划转的契税问题作出规定，根据《财政部 国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税[2003]184号）第七条规定，企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。自然人与其个人独资企业、一人有限责任公司之间土地、房屋权属的无偿划转属于同一投资主体内部土地、房屋权属的无偿划转，可比照上述规定不征收契税。

《国家税务总局关于企业改制重组契税政策有关问题解释的通知》（国税函[2006]844号）中规定：“《关于企业改制重组若干契税政策的通知》第七条中规定的‘同一投资主体内部所属企业之间’，是指母公司与其全资子公司之间、母公司所属的各个全资子公司之间的关系，以及同一自然人设立的个人独资企业之间、同一自然人设立的个人独资企业与一人有限责任公司之间的关系。”

《财政部 国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税[2008]175号）延续了这一税收优惠，对企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。

本案例就是利用了上述规定，在具体的操作流程中，对企业的资产进行整合，从而实现免缴契税的目的。

政策背景

《国家税务总局关于全资子公司承受母公司资产有关契税政策的通知》（国税函[2008]第514号）

根据《财政部 国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税[2003]184号）和《国家税务总局关于企业改制重组契税政策有关问题解释的通知》（国税函[2006]844号）的有关规定，公司制企业在重组过程中，以名下土地、房屋权属对其全资子公司进行增资，属同一投资主体内部资产划转，对全资子公司承受母公司土地、房屋权属的行为，不征收契税。

《财政部 国家税务总局关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》（财税[2012]4号）中规定：对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位，免征契税。

同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。