时下，通过房产进行投资是人们十分关心的话题。在广州某高校任教的李先生，年初购买了一套35万元的房屋，因移居上海一转手就卖了45万元，虽然房子升值了不少，但他计算了一下，扣除买卖过程中的税收，没赚到什么钱，其中契税就是影响他获利的主要税种。有没有什么办法可以合法降低房屋买卖中的契税成本呢？

上海普誉财务咨询有限公司的咨询专家对这个问题给予肯定的回答。他们从房产价格的角度给人们提供了一些操作思路和方法。

案例一：如果甲、乙两位当事人是在同一家企业上班的同事，都想卖房后再买房，双方又可以交换各自房屋所有权，甲的房屋市场价格大约为100万元，乙的房屋市场价格大约为50万元。如果乙方购买甲方的房产，则乙应该缴纳的契税为

应纳税额=（100-50）×3%=1.5（万元）

业务分析

根据前述案例所介绍的原理，我们可以将本事项进行如下分析：

（1）房屋交换，仅需就差额部分缴纳契税。

（2）由于甲、乙两位当事人进行房屋所有权交换总是会用于某一特定目的，双方当事人交换房屋所有权之后再进行改造，与双方当事人在交换之前便进行改造，其实际效果是一样的，都可以将房屋改造得适合于该项用途。这就给纳税人进行筹划创造了一定条件。

筹划建议

由乙方将自己的房屋按照甲方的要求进行改造，以满足甲的特定目的。该项改造应控制在一定的限度内，即不要使乙拥有的该房屋价格高于甲的房屋价格。假定通过这次改造，乙方拥有的房屋市场价格升值到90万元或更高一点，当然能控制在100万元是最理想的，也最省事，就不需要缴纳契税了。假设采用乙装修、装潢其房屋后价值为95万元，并进行交换：

那么，乙方应当缴纳的契税额为

（100-95）×3%=0.15（万元）

通过筹划，可以节约税款1.35万元（1.5-0.15）

案例二：广州市某房地产开发企业以“买一送一”的形式促销精装修房，即买住房送精装修（或者送空调）。陈先生购买一套住房，单价为4500元/m²，建筑面积150m²（其中包括车库10m²），合计67.5万元。对于陈先生来说，契税有没有筹划的机会呢？

筹划分析

房地产开发企业以“买一送一”的形式促销精装修房，其直接的后果就是抬高了房价。本来，对于买房者来说，赠送的设备可能也需要，精装修也能够省去很多麻烦，但是，这样操作的后果就是增加了契税的计税依据，在本案中陈先生应缴契税为：(www.daowen.com)

675000×3%=20250（元）

按照广东省的有关规定，从2005年7月起，普通住房可以享受1.5%契税优惠，其余非普通住房契税为3%，广东普通住房的标准是：①所在楼房建筑容积率在1.0以上；②每套住房套内面积120m²或建筑面积144m²以内；③实际成交价低于当地同级土地上住房平均价格的1.44倍。

而上述陈先生所要购买的住房具有以下特点：

其一，面积过大（150m²＞144m²）。

其二，房价过高（同级均价为3000元/m²，3000元×1.44=4320元/m²），4500元/m²＞4320元/m²，被列入非普通住房，按3%税率计算契税。

筹划建议

税务专家根据政策规定和实际情况，给出如下建议：

（1）如可能，陈先生将停车位约10m²的购改为租，或单独分开购买以确保面积小于144m²。

（2）如可能，将随房赠送的价值3万元的电器家具退回开发商；或与开发商协商，将每套装修费5万元直接支付给装修公司（或买毛坯房自行装修也可以）。总之，确保调整后单价小于4320元，即可享受普通住房的契税优惠！

如果能满足以上两点，陈先生则可以按1.5%缴纳契税，节约了50%。

筹划点评

根据《契税暂行条例》的规定，就房屋买卖而言，其契税一般应按成交价格的3%～5%缴纳。契税的适用税率，由各省、自治区、直辖市人民政府在《契税暂行条例》规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。但在具体的税收政策操作中，应区分普通住宅和非普通住宅的界限，按适用税率缴纳契税。

因此，在住宅买卖过程中，购房者应根据当地人民政府的规定，正确区分普通住宅与非普通住宅，并依适用税率申报缴纳契税。比如乌鲁木齐市征收契税的标准是：面积在140m²以上或者每平方米单价在3000元的房屋，征收3%的契税；面积或者单价没有超过这个标准的房屋，减半征收契税。

双方在交换土地使用权或房屋所有权时，也可采用自由定价的方法进行筹划，使两者价格差额较小甚至没有，但这种策划，应控制在一定的限度内，因为税务机关具有一定的调整权。成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。

单纯地从价格上进行调节，很容易导致税务机关的纳税调整，反而得不偿失，如果加之适当的改造，这种策划便完美多了。