咨询实例

李某有一套地处江南某市市区的70m²、已居住五年的住宅（原购入价格为80万元）。为了改善住房条件，李某想出售该套唯一的住宅（现已找到买主王某，议定售价为100万元），再购买一套面积为120m²的新房（议定价格为240万元，该市契税适用税率为2%）。

李某不是利用房产进行投资，而是改善住房条件，所以，想在运作过程中尽可能地省钱。从税收的角度讲李某应该怎样操作才能够实现他的愿望呢？

筹划分析

为了获得更大的税收利益，李某向上海普誉财务咨询有限公司的专家进行了咨询。税务专家从税收筹划的角度建议他通过换房的方式实现其愿望。具体分析如下：

根据有关政策精神，李某换房可免缴营业税、城市维护建设税及教育费附加，且个人所得税纳税保证金可以全部退还[纳税保证金为（1000000-800000）×20%=40000（元）]，因此，李某只需缴纳购买新房时所产生的契税和相应的其他费用（这里不考虑其他费用问题）。他可以用三种方式完成其换房过程：一是直接将旧房卖给购旧房者王某；二是将旧房交给房屋开发公司处理，然后在该公司买新房；三是与王某调换。

涉税测算

对于李某而言，在上述操作思路和运作方法中，哪种思路和方案更优化呢？这里需要进行具体分析和测算。

方案一：如果李某直接将旧房卖给购旧房者王某，然后向开发公司购买新房，则李某需要缴纳的契税为48000元（240×2%×10000）。

方案二：如果李某将旧房交给房屋开发公司处理（如果房屋开发公司接受的话），然后在该公司买新房，在这样的情况下，李某只需缴纳交换房屋的房价款差额部分的契税28000元[（240-100）×2%×10000]。

方案三：如果李某将房产与王某调换，即在签订新房购买合同时，请王某配合共同签约，共同购买新房（王某出资1000000元），然后在办产权证明时由李某将旧房与王某出资的新房部分进行交换。由于王某的出资与旧房协议出售价格相等，此部分不需缴纳契税，李某只需缴纳差额部分的契税28000元[（240-100）×2%×10000]。

筹划结论

比较上述三种操作方式，方案一税负重，显然不可取。至于方案二，由于房屋开发公司考虑其自身的工作量和其他情况，一般不予配合，对于李某而言，在操作上也有一定的难度。方案三，对于普通购房者来说，该方案税负轻，而且易操作，可谓最优方案。

筹划点评(www.daowen.com)

在这两个筹划案例中，所运筹的节税额度虽然都不是很大，但是却从不同的角度说明了一个原理，即利用契税的等价交换可以免税的政策进行筹划，笔者称这种方法为交换法。使用交换法，王老师巧妙地运用了税收优惠政策减轻了当事人契税的税收负担。上述交换方式对王老师而言，比较有利，但需要交易对方的密切配合。李某的操作过程也是大同小异。

利用交换法进行税收筹划应注意一个问题：就是交换双方商品房的性质必须相同，否则，就存在其他事项需要考虑，在具体操作过程中应该加以注意。

另外，《财政部 国家税务总局关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》（财税[2010]13号）明确规定，对两个或两个以上个人共同购买90m²及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。

注意事项

与不动产转让有关的事项在管理上有一套完整的操作流程，因此，纳税人在筹划契税的过程中，进行具体事项的实务操作时，应注意如下问题：

1.按规定提供资料

个人销售普通住宅，应持下列资料到主管地方税务机关开具发票并办理免税手续：居民身份证件；购买普通住宅时与销售方签订的买卖合同或其他有房屋权属转移合同性质的凭证的复印件；购入普通住宅时向对方索取的发票复印件；房产管理部门或建设主管部门发放的房屋权属证书复印件；销售普通住宅时向对方开具的发票复印件；销售普通住宅时与购买方签订的买卖合同或其他具有房屋权属转移合同性质的凭证的复印件；税务机关要求提供的其他资料。

2.退还纳税保证金需要申请

个人在申请退还纳税保证金时，应向主管税务机关提供合法、有效的售房购房合同和主管税务机关要求的其他有关资料，经主管税务机关审核确认后方可办理纳税保证金退还手续。

3.以房换房契税的计缴方法

以房屋交换方式承受房屋所有权时，人们经常遇到契税如何征收及如何办理涉税手续的问题。请注意：房屋所有人双方自愿交换房屋，属于商品市场买卖行为，因此，对于房屋交换价值不相等涉及的契税征收，凡多交付价款的一方承受的房屋符合普通住宅标准的，执行“个人购买自用普通住宅暂减半征收契税”的政策；凡纳税人属于房屋交换的，暂以手工方式征收税款。

对房屋交换价值相等免征契税的，以契税纳税申报表代替契税核定通知书。即对于房屋交换价格相等计税依据为零的，使用两张《某市地方税务局契税纳税申报表》，其中一张申报表由税务机关在“备注栏”中注明“应纳税额为零”，并加盖税务所契税征收专用章，交纳税人办理土地房屋权属转移手续，另一张申报表由税务机关留存。

纳税人发现多缴税款申请退还或税务机关发现纳税人多缴税款的，税务机关应及时予以退还。