咨询实例

最近，某大学的中年教师王老师想改善一下居住条件，计划把一套已居住5年的旧房出售，然后再买一套面积较大的新房。按照中介机构的评估，该房产的价值为40万元。

说来也巧，与他同在一个单位的老教授张老师也想买一套大小适中的二手房，以便自己退休后安度晚年。有人就建议王老师，将自己的旧房卖给张老师，张老师听说王老师要出售房子，心想买自己单位的房子质量知根知底，可以买个放心，于是也向王老师提出想买房的意向。

正当王老师不知应当如何处理时，王老师的一个朋友就向王老师出了一个主意：请张老师购买王老师所需要的商品房，然后再以该房与王老师交换，这样，王老师就可以节省一笔数量可观的契税。

听了这话，王老师就心动了：我是自己买房呢，还是与张老师换房好呢？

筹划分析

经过多方了解，王老师得知个人在住房买卖过程中，要缴纳印花税等税费，其中税负较重的是契税。契税一般按购房价款的3%～5%缴纳，具体税率由各省、自治区、直辖市人民政府在此幅度内确定。同时，税法还特别规定：

一、城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税

二、相互交换房屋，以房屋的价格差价征契税，交换价格相等时，免征契税

因此，纳税人若充分利用上述两项税收优惠政策，合理利用换房这一方式可节约契税，即由享受“第一次购买公有住房免征契税”政策的人购买自己想买的房屋，然后再用自己的住房和那人交换。这样，买房时就可免征契税，交换时按房屋差价缴纳契税，从而降低契税税负。

但是，这样操作必须具备两个基本前提：①找到熟悉可靠，而且符合“第一次购买公有住房条件”的换房对象；②自己想买的房屋也属于公有住房，而且换房对象也有资格购买。这些情况多是在同一单位统一调整住房、集资建房时发生。王老师进行筹划时恰好具备以上前提条件。

王老师现在居住的房屋是已购买产权的公有住房，已居住5年，面积约80m²，价值40万元左右。他现在想买的住房也属于单位公有新住房，面积120m²，价值约80万元。如果王老师直接购买该新房，因其不属于第一次购买，不能享受免征契税的优惠，需要缴纳契税约4万元（当地契税税率为5%）。该大学的张老师也有资格购买面积120m²的新房，但因为积蓄少，有心而无力，只想购买一套二手房。于是王老师跟张老师商量，提出了一个方案即：请张老师按王老师的要求购买新房，所需资金由王老师提供。新房买下来后，双方再交换。王老师的住房按40万元计算，张老师把自己手上的40万元存款付给王老师。

通过这样的安排，王老师可以得到自己中意的住房，张老师也实现了自己的愿望。最重要的是，王老师仅需在双方交换住房时，按房屋价款差价40万元缴纳契税2万元，比自己直接购买新房节约税金2万元。(www.daowen.com)

正当王老师准备要与张老师交换房屋时，朋友又来提醒他：张老师购买了二手房之后，肯定需要对旧房进行装修，如果在交换前装修，可以增加房屋的价值，进一步缩小旧房和新房的差价，王老师缴纳的契税将更少。王老师觉得此话有道理，于是，就跟张老师进一步协商，按照张老师的设想和要求，由王老师在交换前先装修，装修费用由张老师负责。

而张老师觉得，反正都是装修，何不成人之美？于是按计行事。

筹划结论

通过筹划，该房产又增加装修费用10万元，原旧房的价值增加到50万元，王老师仅需按差价30万元缴纳契税1.5万元，总共可节省税金2.5万元。

筹划点评

契税属于财产行为税，契税由财产承受人缴纳。根据《契税暂行条例》的规定，在我国境内转移土地、房屋权属，发生产权转移变动的土地、房屋，承受的单位和个人是契税的纳税人。本案例就是利用税法对一些特殊行为的优惠规定进行筹划的。

对此类业务的筹划，其关键是需要对有关政策十分熟悉，在具体操作过程中按照有关规定进行适当筹划。

政策背景

《契税暂行条例》规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照条例的规定缴纳契税。条例所称转移土地、房屋权属的行为包括：①国有土地使用权出让；②土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；③房屋买卖；④房屋赠与；⑤房屋交换。《契税暂行条例细则》第八条视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税的行为包括：①以土地、房屋权属作价投资、入股；②以土地、房屋权属抵债；③以获奖方式承受土地、房屋权属；④以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。同时，税法还特别规定：

（1）从2000年11月29日起，城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税。

（2）相互交换房屋，以房屋的价格差价征契税，交换价格相等时，免征契税。