咨询实例

ZY房地产开发公司将属于公司所有的地下车位使用权转让给个人使用，使用年限为30年，公司一次性收取30年的使用费。公司对转让车位使用权取得的收入要缴纳哪些税？是否要缴土地增值税？

业务分析

车位使用权的转让业务，是最近几年才兴起的一项业务。土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。房产或地产的出售或转让是以办理相应产权登记为标志，产权未发生转移就不构成出售或转让。所以，对产权人转让房产或地产使用权的行为，其实质上是出租行为，不属于土地增值税的征收范围。

政策咨询

针对转让车位使用权取得的收入，该企业应缴纳以下税款：

1.营业税

根据《国家税务总局关于营业税若干政策问题的批复》（国税函[2005]83号）规定，对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权，应按照“服务业——租赁业”征收营业税，营业税税率为5%，计税依据为取得的租赁收入。但对一次性收取若干年内所有租赁费收入的，属于预收性质。根据《财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）的规定，单位和个人提供应税劳务、转让专利权、非专利技术、商标权、著作权和商誉时，向对方收取的预收性质的价款（包括预收款、预付款、预存费用、预收定金等），其营业税纳税义务发生时间以按照财务会计制度的规定将该项预收性质的价款确认为收入的时间为准。而按财务会计制度的规定，应在整个受益期内分期确认收入。

2.房产税(www.daowen.com)

房产税是以房产为征税对象。房产是以房屋形态表现的财产。《财政部 国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税[2005]181号）规定，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。根据此规定，地下车库属于房产范畴，应当征收房产税。对房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，按出租收入的12%征收房产税。房产税是按年征收、分期缴纳，纳税期限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。对一次性取得的若干年的租赁收入应按在整个受益期内分期确认收入，按规定计算缴纳房产税。

3.企业所得税

车位租赁收入组成企业所得税应税收入。《企业所得税法实施条例》第十九条规定，《企业所得税法》第六条第（六）项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。同时，车位账面价值可以按固定资产计提折旧，对依法提取的折旧费用可以税前扣除。

4.城镇土地使用税

对车位所拥有的土地使用权面积，应当按当地税务机关确定的标准，按期缴纳城镇土地使用税。

5.印花税

房屋租赁合同属于印花税征税范围，应按合同总金额的千分之一缴纳印花税。