咨询实例

南京SC投资公司2011年底斥资在一个闹市区建成一栋商业楼，经营面积达10000m²。2012年1月，SC投资公司与一家大型商业集团就商业楼的出租问题达成一项协议，SC投资公司将该商场租赁给这家商业集团做综合商场，SC投资公司的下属子公司（物业管理公司）负责该商业楼的水电供应和各项管理工作，商业集团每月支付给SC投资公司租金150万元，合同约定租赁期限为10年。

企业核算

根据这个协议，SC投资公司就该项租赁业务应缴纳营业税合计：

150×12×10×5%=900（万元）

应缴纳城建税及教育费附加合计：

900×（7%+3%）=90（万元）

应缴纳房产税：

150×12×10×12%=2160（万元）

以上三项合计：900+90+2160=3150（万元）

筹划分析

2012年6月18日，SC投资公司的税务顾问，上海普誉财务询有限公司的专家小王应公司的委托，对公司上半年的纳税情况进行风险评估时发现了这笔合同。小王对这笔业务的具体情况进行了分析，发现该租金中，包括代收水电费用每月30万元，以及物业管理和其他综合费用合计每月40万元。小王认为：如果将上述事项在合同中分离出来单独签订合同，并将有关项目分开进行会计核算，情况就将发生变化。

代收代付的水电费用，如果没有发生增值，就不用缴税。(www.daowen.com)

物业管理费用作为物业管理公司的经营收入，应承担的营业税为

40×12×10×5%=240（万元）

应缴纳城建税及教育费附加合计为

240×（7%+3%）=24（万元）

应缴纳房产税为

（150-30-40）×12×10×12%=1152（万元）

以上各种税费合计为

240+24+1152=1416（万元）

筹划结论

税收筹划专家通过对企业有关费用的分拆和筹划，可以帮助纳税人减少税收负担1734万元（3150-1416）。

筹划点评

当人们采用租赁的方式租入经营用房的时候，同样也存在确定计税依据的问题。目前人们在签订房屋租赁合同时，往往采用签订“一揽子”协议的办法，即将水费、电费和房屋租赁放在一起，以一个价格签协议。殊不知水费、电费是应该缴纳增值税的，其中存在进项税额抵扣问题，而房屋租赁只应该缴纳5%的营业税和12%的房产税。由此可见，将有关的费用作适当的分离，明确不同的税种，划清不同的计税依据，可以降低企业的综合税收负担，从而提高企业的生产经营效益。