当然，个人房产出租情况在具体实务过程中的情况是比较复杂的，为了便于在操作层面上落实相关政策，税法对于一般性政策无法调节的特殊问题也进行了具体的规定，主要有以下几个方面：

1.明确租赁年限的税收处理

《国家税务总局关于营业税若干政策问题的批复》（国税函[2005]83号）规定，对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权，应按照“服务业——租赁业”征收营业税。也就是说，只要合同明确了房屋租赁期限，哪怕租赁期限等于或者超过国家在现有规定中对于房产明确的使用年限，也应该按照“服务业——租赁业”项目征收营业税。

2.内部承包租赁的税收处理

出包方收取的承包费凡同时符合以下三项条件的，属于企业内部分配行为，不征收营业税：①承包方以出包方名义对外经营，由出包方承担相关的法律责任；②承包方的经营收支全部纳入出包方的财务会计核算；③出包方与承包方的利益分配是以出包方的利润为基础。所以内部承包租赁涉及房屋的，按上述规定进行营业税等税收处理，涉及房产税实行从价计征。

3.物业代收房租的税收处理

《国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》（国税发[1998]217号）规定，物业管理企业代有关部门收取房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务。因此，对物业管理企业代有关部门收取的房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入征收营业税。

4.房屋视同出租的税收处理(www.daowen.com)

为了提高房产的经营效益，同时规避经营上的风险，部分房产所有者以房产为载体与他人合作经营，从而形成各种形式的合作事项，而这些事项在税收上又形成一种特殊的表现形式。对于这些合作方式中房产所有者的涉税问题，税法也进行了规范。

（1）以房产投资为名收取固定收入的涉税问题。《国家税务总局关于以不动产或无形资产投资入股收取固定利润征收营业税问题的批复》（国税函[1997]490号）规定，以不动产、土地使用权投资入股，收取固定利润的，属于将场地、房屋等转让他人使用的业务，应按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税。

（2）利用产权式经营方式取得收入的涉税问题。《国家税务总局关于酒店产权式经营业主税收问题的批复》（国税函[2006]478号）规定，酒店产权式经营业主（以下简称业主）在约定的时间内提供房产使用权与酒店进行合作经营，如房产产权并未归属新的经济实体，业主按照约定取得的固定收入和分红收入均应视为租金收入，根据有关税收法律、行政法规的规定，应按照“服务业——租赁业”征收营业税，按照财产租赁所得项目征收个人所得税。

（3）取得房产使用权，然后再将房产进行转租的涉税问题。《国家税务总局关于营业税若干问题的通知》（国税发[1995]76号）第五条规定，单位和个人将承租的场地、物品、设备等再转租给他人的行为也属于租赁行为，应按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税。

筹划建议

对于张教授出租个人房产多缴税问题，可以到当地主管税务机关提出退税申请，因为《财政部 国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]第24号）明确规定，上述与廉租住房、经济适用住房相关的新的优惠政策自2007年8月1日起执行，文到之日前已征税款在以后应缴税款中抵减。与住房租赁相关的新的优惠政策自2008年3月1日起执行。