咨询实例

居住在江南某市的退休老师张教授，原是某知名大学的教授。他除了有一套自住房以外，在该市的商业中心附近还有两套面积为300m²的商住两用房出租。2012年9月底他的店面房租赁合同到期，2012年12月6日他又与一个外地经销商签订三年租期合同，年租金为20万元，约定三年的租金60万元一次付清。拿到租金后，张教授于2012年12月28日在一个朋友的指导下一次性申报缴了196080元税款。有关税款是按照如下方法计算出来的。

根据《营业税暂行条例》规定，个人出租房产应按“服务业——租赁业”以5%的税率计算缴纳营业税。张教授将房产出租给经营单位，应缴纳的营业税为

600000×5%=30000（元）

每月应缴纳的城建税及教育费附加为

30000×（7%+3%）=3000（元）

根据规定：“个人出租的房产，不分用途，均应征收房产税。”根据房产税暂行条例规定：房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。税率为12%。因此，张教授应缴纳的房产税为

600000×12%=72000（元）

根据个人所得税暂行条例规定，个人出租建筑物、土地使用权、机器设备、车船以及其他财产取得的所得，按20%的税率缴纳个人所得税。因此，张教授应缴纳的个人所得税为(www.daowen.com)

（600000-30000-3000-72000-600000×20%）×20%=75000（元）

三年应缴纳各种税收合计为

30000+3000+72000+75000=180000（元）

张教授将自己的房产出租给经销商使用三年，实际取得收益420000元（600000-180000）。

在一次高级专家沙龙活动上，当谈到税收问题时，张教授向笔者询问，他所缴的税是否正确。

笔者告诉他，相关政策的确存在，计算也正确，但是，这个咨询意见让他实实在在地多缴了许多税。

政策分析

房屋出租需要缴纳多种税，也有许多相关的政策条款，不同的情况适用不同的规定。为了便于个人投资者了解相关政策，笔者在这里结合有关资料对个人利用自有房产投资和经营方面的涉税政策作一个疏理。