咨询实例

个人投资者刘某三年前投资股票一举成功，赚了300多万元。于是，他就拿出200万元在上海某区购买了一套商品房。2012年4月，刘某发现自己的房产已经升值不少，据专家估算市场价格在400万元左右。他预测，上海地区下一步房地产市场可能走低，刘某考虑将该房产对外出售。与此同时，有一个朋友也找到他，想跟他合伙搞经营，他需要资金进行投资。目前他对是否卖房有些举棋不定。他不知道，自己出手这套房产需要缴纳什么税？有没有什么筹划方案能让自己少缴税？于是，他找到了税收筹划专家。

现在许多人都把投资房地产市场作为自己资产保值升值的一个渠道。近两年来，各地的商品房住宅价格上涨了很多，于是有些人打算将作为投资买来的商品房卖掉，赚上一笔。那么，个人销售房屋应缴纳哪些税呢？

政策分析

税务专家告诉他，个人销售房产涉及的税种主要有：营业税、城建税、教育费附加、个人所得税、印花税以及土地增值税。其中营业税和个人所得税存在筹划的机会，其他税种主要是考虑规避风险的问题。

在营业税方面：在最近一段时间里，为了调控房地产市场，稳定房地产价格，有关房产经营的营业税经历了数次的变化。

自2003年1月1日起，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额，按5%的税率缴纳营业税。单位从政府部门直接受让的土地使用权转让按收入全额缴纳营业税。单位或个人置换房产，以置换双方房产评估价的差额部分为计税依据，按5%的税率缴纳营业税。

此外，还有营业税附加，以应缴纳的营业税税额为计税（费）依据。城建税市区按7%的征收率缴纳；乡镇按5%的征收率缴纳；所在地不在市区、县城或镇的按1%的征收率缴纳。教育费附加，按3%的征收率缴纳。

在个人所得税方面：对个人转让住房所得征收个人所得税，是个人所得税法的一项基本规定。财产转让所得应纳个人所得税；财产转让所得适用比例税率，税率为20%；财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。这里所说的财产原值是指：①有价证券，为买入价以及买入时按照规定交纳的有关费用；②建筑物，为建造费用或者购进价格以及其他有关费用；③土地使用权，为取得土地使用权所支付的金额、开发土地的费用以及其他有关费用；④机器设备、车船，为购进价格、运输费、安装费以及其他有关费用；⑤其他财产，参照以上方法确定。纳税义务人未提供完整、准确的财产原值凭证，不能正确计算财产原值的，由主管税务机关核定其财产原值。《中华人民共和国个人所得税法》第六条第一款第五项所说的合理费用，是指卖出财产时按照规定支付的有关费用。

个人出售自有住房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。个人出售自有住房的应纳税所得额分三种情况计算征收：一是个人出售除已购公有住房以外的其他自有住房，其应纳税所得额按照个人所得税法的有关规定确定；二是个人出售已购公有住房，其应纳税所得额为个人出售已购公有住房的销售价，减除住房面积标准的经济适用住房价款、原支付超过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规定的合理费用后的余额。已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级（含县级）以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或标准价）购买的公有住房。经济适用住房价格按县级（含县级）以上地方人民政府规定的标准确定；三是职工以成本价（或标准价）出资的集资合作建房、安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房，比照已购公有住房确定应纳税所得额。

因离婚产权过户不征个人所得税。析产又称财产分析，是指财产共有人通过协议的方式，根据一定的标准，将共同财产予以分割，而分属各共有人所有。析产一般发生在大家庭分家或者夫妻离婚时对财产的处理中。

转让离婚析产房屋适用据实征收与核定征收两种情形，按“财产转让所得”税目缴纳个人所得税。据实征收情形下以个人转让离婚析产房屋所取得的收入减去允许扣除其相应的财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照20%的税率缴纳个人所得税；其相应的财产原值，为房屋初次购置时的全部原值和相关税费之和乘以转让者占房屋所有权的比例。

在土地增值税方面：转让地上建筑物并取得收入的个人按规定须缴纳土地增值税。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税。当然，对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。

在印花税方面：个人出售房产，以成交价为计算印花税的依据；个人置换房产，以置换双方房产总价为计税依据，按0.05%的税率缴纳。单位和个人销售商品房时与买方签订的购房合同，应当按“产权转移书据”类税目贴花，适用0.05%的税率缴纳印花税。这里要注意其与购销合同的区别。“购销合同”类税目的征税范围包括供应、预购、采购、购销结合及协作、调剂、易货等合同。而“产权转移书据”类税目征税范围包括财产所有权和版权、商标专用权、专利权、专有技术使用权等转移书据。其中，“财产所有权”转移书据是指，经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。房屋虽然也是商品，但它在性质上又不完全等同于普通商品，房屋属于不动产系列。所以，房屋转让者与买方签订的购买房屋合同属于“产权转移书据”类合同。

在契税方面：个人转移房屋权属按成交价格的3%～5%征收契税。

此外，普通的老百姓自住的房产并不需要缴纳房产税。但倘若有空闲的房子，租出去一套两套的，就得照章纳税。另外，税法规定国家机关、人民团体、军队自用的房产，国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产，都免缴房产税。宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产，也享受免税待遇。比如寺庙中的“大雄宝殿”，以及出家人住的禅房等属于自用房产范围，免缴房产税。但是设在庙内的影剧院、茶社，小卖店等却没资格享受税收优惠。

实际上，国家对房产税中所说的“房产”有着严格的界定。房产税中所指的房产，首先是房屋形态的财产。既然称之为房屋，就得有墙、有柱、有顶，能遮风又能避雨，可以在里边生产、工作、学习、生活或储藏物资，比如学校教室、出租的公寓、写字楼等。而独立于房屋之外的建筑物，例如，围墙、烟囱、酒窖菜窖、室外游泳池等，就不计入房屋价值，也不作为纳税的依据。另外，这里的房产还有地域限制，城市、县城、建制镇以及工矿区里的房产征收房产税，至于农村的普通民宅，包括富裕农民盖起的小洋楼，不征收房产税。

筹划建议

对于刘某来说，转让房产的税收筹划在两个税种上会有所作为，其中，规避营业税的方法主要是看他持有房产的时间尽可能达到5年以上。而最具有操作价值的是转让环节的个人所得税。

对于个人所得税，刘某转让房产可能有两种纳税方式，一种是按有关票据计算税收；另一种则是核定征税。哪种方法对刘某更有利呢？下面我们来计算一下（为了简便起见，这里仅分析营业税和个人所得税）。

刘某以200万元购买了一套商品房，然后以市场价格400万元出售。刘某应当缴纳的营业税及附加合计（假设这里按差额纳税）为

（400-200）×5%×（1+7%+3%）=11（万元）

假如刘某的房产购销过程中的相关手续都很完整，那么，就应当以进销差价的20%缴纳个人所得税，在不考虑其他税种的情况下，刘某的商品房获得了很大的增值。如果按规定提供完整的手续，那么，他应当缴纳的个人所得税为

（400-200-11）×20%=37.8（万元）

如果刘某未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的话，则可实行核定征税，即按纳税人住房转让收入1%～3%比例核定征收应纳个人所得税额。在这里我们假设当地主管税务机关按3%的征收率征收，那么，他应当缴纳的个人所得税为

200×3%=6（万元）

也就是说，即使主管税务机关按最高的征收率征税，刘某还可以少缴30多万元的个人所得税。

在这里，“相关手续是否完整”完全取决于刘某，而刘某是否向主管税务机关提供完整的手续，就取决于他的房产增值情况。以刘某目前的情况来看，显然，进行核定征税更有利。

筹划点评

本案例有关个人房产经营的涉税分析，其切入点主要是利用税收政策的差异。因为税法规定：一是对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。二是对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。三是纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%～3%的幅度内确定。

多数地区的税务机关选用中间值，个人出售房产有增值但不符合免税条件的，按收入全额征收1.5%的个人所得税。另外，个人置换房产，以置换双方房产评估价的差额部分为计税依据，按1.5%的征收率缴纳个人所得税。个人转让土地使用权，按收入全额征收2%的个人所得税（这种征收方法是当地税务机关根据具体情况进行的）。

个人销售自有房产无增值额的，当事人必须出具房产原值凭证、买卖合同、过户及其他有效证明等，经主管地方税务机关核准不征个人所得税。

核定征收情形是指，对纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，可实行核定征税，即按纳税人住房转让收入1%～3%比例核定应纳个人所得税额。

当然，问题的关键在于对税务机关管理特点的利用。所以，筹划人需要在掌握主体法的同时，相对全面了解税务管理的程序法、税务管理技术和税务区域管理的特点。

政策背景

财政部 国家税务总局《关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》（财税[2009]第111号）

经国务院批准，现将有关营业税优惠政策明确如下：

一、对个人（包括个体工商户及其他个人，下同）从事外汇、有价证券、非货物期货和其他金融商品买卖业务取得的收入暂免征收营业税。

二、个人无偿赠与不动产、土地使用权，属于下列情形之一的，暂免征收营业税：

（一）离婚财产分割。

（二）无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹。

（三）无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人。

（四）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。(www.daowen.com)

三、对中华人民共和国境内（以下简称境内）单位或者个人在中华人民共和国境外（以下简称境外）提供建筑业、文化体育业（除播映）劳务暂免征收营业税。

四、境外单位或者个人在境外向境内单位或者个人提供的完全发生在境外的《中华人民共和国营业税暂行条例》（国务院令第540号，以下简称条例）规定的劳务，不属于条例第一条所称在境内提供条例规定的劳务，不征收营业税。上述劳务的具体范围由财政部、国家税务总局规定。

根据上述原则，对境外单位或者个人在境外向境内单位或者个人提供的文化体育业（除播映），娱乐业，服务业中的旅店业、饮食业、仓储业，以及其他服务业中的沐浴、理发、洗染、裱画、誊写、镌刻、复印、打包劳务，不征收营业税。

五、同时满足以下条件的行政事业性收费和政府性基金暂免征收营业税：

（一）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费和政府性基金。

（二）收取时开具省级以上（含省级）财政部门统一印制或监制的财政票据。

（三）所收款项全额上缴财政。

凡不同时符合上述三个条件，且属于营业税征税范围的行政事业性收费或政府性基金应照章征收营业税。

上述政府性基金是指各级人民政府及其所属部门根据法律、国家行政法规和中共中央、国务院有关文件的规定，为支持某项事业发展，按照国家规定程序批准，向公民、法人和其他组织征收的具有专项用途的资金。包括各种基金、资金、附加和专项收费。

上述行政事业收费是指国家机关、事业单位、代行政府职能的社会团体及其他组织根据法律、行政法规、地方性法规等有关规定，依照国务院规定程序批准，在向公民、法人提供特定服务的过程中，按照成本补偿和非盈利原则向特定服务对象收取的费用。

六、属于本通知第二条规定情形的个人，在办理免税手续时，应根据情况提交以下相关资料：

（一）《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发[2006]144号）第一条规定的相关证明材料。

（二）赠与双方当事人的有效身份证件。

（三）证明赠与人和受赠人亲属关系的人民法院判决书（原件）、由公证机构出具的公证书（原件）。

（四）证明赠与人和受赠人抚养关系或者赡养关系的人民法院判决书（原件）、由公证机构出具的公证书（原件）、由乡镇人民政府或街道办事处出具的证明材料（原件）。

税务机关应当认真审核赠与双方提供的上述资料，资料齐全并且填写正确的，在提交的国税发[2006]144号文件所附《个人无偿赠与不动产登记表》上签字盖章后复印留存，原件退还提交人，同时办理营业税免税手续。

七、本通知自2009年1月1日起执行。此前已征、多征税款应从纳税人以后的应纳税额中抵减或予以退税。

《中华人民共和国个人所得税法》第二条第九项规定：财产转让所得应纳个人所得税；第三条第五项规定：财产转让所得适用比例税率，税率为20%；第六条第一款第五项规定：财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。

《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第十九条规定：《中华人民共和国个人所得税法》第六条第一款第五项所说的财产原值，是指：①有价证券，为买入价以及买入时按照规定交纳的有关费用；②建筑物，为建造费或者购进价格以及其他有关费用；③土地使用权，为取得土地使用权所支付的金额、开发土地的费用以及其他有关费用；④机器设备、车船，为购进价格、运输费、安装费以及其他有关费用；⑤其他财产，参照以上方法确定。纳税义务人未提供完整、准确的财产原值凭证，不能正确计算财产原值的，由主管税务机关核定其财产原值。第二十条规定《中华人民共和国个人所得税法》第六条第一款第五项所说的合理费用，是指卖出财产时按照规定支付的有关费用。

《财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字[1999]278号）规定：个人出售自有住房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。个人出售自有住房的应纳税所得额分三种情况计算征收：一是个人出售除已购公有住房以外的其他自有住房，其应纳税所得额按照个人所得税法的有关规定确定；二是个人出售已购公有住房，其应纳税所得额为个人出售已购公有住房的销售价，减除住房面积标准的经济适用住房价款、原支付超过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规定的合理费用后的余额。已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级（含县级）以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或标准价）购买的公有住房。经济适用住房价格按县级（含县级）以上地方人民政府规定的标准确定；三是职工以成本价（或标准价）出资的集资合作建房、安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房，比照已购公有住房确定应纳税所得额。

《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号）规定：一是对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。二是对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。三是纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%～3%的幅度内确定。

多数地区的税务机关取中间值，个人出售房产，有增值但不符合免税条件的，按收入全额的1.5%征收个人所得税。另外，个人置换房产，以置换双方房产评估价的差额部分为计税依据，按1.5%的征收率缴纳个人所得税。个人转让土地使用权，按收入全额征收2%的个人所得税（这种征收方法是当地税务机关根据具体情况进行的）。

个人销售自有房产无增值额的，当事人必须出具房产原值凭证、买卖合同、过户及其他有效证明等，经主管地方税务机关核准不征个人所得税。

财政部 国家税务总局（关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知）（财税[2009]第078号）

为了加强个人所得税征管，堵塞税收漏洞，根据《中华人民共和国个人所得税法》有关规定，现就个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题通知如下：

一、以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：

（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹。

（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人。

（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

二、赠与双方办理免税手续时，应向税务机关提交以下资料：

（一）《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发[2006]144号）第一条规定的相关证明材料。

（二）赠与双方当事人的有效身份证件。

（三）属于本通知第一条第（一）项规定情形的，还须提供公证机构出具的赠与人和受赠人亲属关系的公证书（原件）。

（四）属于本通知第一条第（二）项规定情形的，还须提供公证机构出具的抚养关系或者赡养关系公证书（原件），或者乡镇政府或街道办事处出具的抚养关系或者赡养关系证明。

税务机关应当认真审核赠与双方提供的上述资料，资料齐全并且填写正确的，在提交的《个人无偿赠与不动产登记表》上签字盖章后复印留存，原件退还提交人，同时办理个人所得税不征税手续。

三、除本通知第一条规定情形以外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。

四、对受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时，其应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额。

五、受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。

六、本通知自发布之日起执行。

《国家税务总局关于明确个人所得税若干政策执行问题的通知》（国税发[2009]121号）规定，因离婚产权过户不征个人所得税。析产又称财产分析，是指财产共有人通过协议的方式，根据一定的标准，将共同财产予以分割，而分属各共有人所有。析产一般发生在大家庭分家或者夫妻离婚时对财产的处理中。

转让离婚析产房屋适用据实与核定征收两种情形，按财产转让所得税目缴纳个人所得税。据实征收情形，个人转让离婚析产房屋所取得的收入，允许扣除其相应的财产原值和合理费用后，余额按照20%的税率缴纳个人所得税；其相应的财产原值，为房屋初次购置全部原值和相关税费之和乘以转让者占房屋所有权的比例。