咨询实例

于某2012年1月1日在江南某市一个环境较好的地方以20万元的价格购置了一套二手房。由于种种原因，近两年内他不想到这里居住，于是决定当月就将此房出租给他人。

经朋友介绍，目前有两个客户都对该房感兴趣，一个是从事技术服务的经营公司，目的是要利用该房产从事商务活动，初步商定每月租金为2100元；另一个是他乡下进城的朋友，承租的目的是自己居住，该朋友只愿意承担租金每月2000元。无论由谁承租，于某都准备在适当的时候对该房产进行修缮，计划修缮费用为1.6万元。

随着房地产市场越来越旺，二手房交易和房屋出租市场也不断升温。对于私房经营活动涉及的税收政策比较多，纳税人能否运用有关税收政策进行相应的税收筹划，对自己的房产经营收益具有直接的影响。为了正确地打理自己的财产，于某到当地的一个咨询公司进行了咨询。该公司的咨询师张小明了解了他的来意后，明白这是一个税收筹划项目，于是翻开《纳税筹划实战精选百例》，竟然也找到与此业务完全一致的案例，于是就对该项目进行了筹划。

【问题一】应将房产出租给谁

筹划分析

于某应该将房产出租给谁呢？要回答这个问题，就得对两个不同的承租对象所涉及的不同政策，以及这些政策对于某的最终收益所产生的影响进行分析。咨询师张小明对两种情况下应缴纳的税收进行了计算分析。

其一，于某将其房屋出租给经营单位。

根据营业税暂行条例规定，个人出租房产应按“服务业——租赁业”以5%的税率计算缴纳营业税。于某将房产出租给经营单位，每月应缴纳的营业税为

2100×5%=105（元）

每月应缴纳城建税及教育费附加为

105×（7%+3%）=10.5（元）

其两年的房租收入合计应缴纳的营业税为

2100×24×5%=2520（元）

应缴纳的城建税及教育费附加为

2520×（7%+3%）=252（元）

根据相关通知规定：“个人出租的房产，不分用途，均应征收房产税。”房产税暂行条例规定：房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。税率为12%。因此，于某每月应缴纳的房产税为

2100×12%=252（元）

两年合计应缴纳的房产税为

2100×24×12%=6048（元）

根据个人所得税暂行条例规定，个人出租建筑物，土地使用权、机器设备、车船以及其他财产取得的所得，按20%的税率缴纳个人所得税。因此，于某两年应缴纳的个人所得税为

（2100-105-10.5-252-800）×20%×24=4476（元）

两年应缴纳各种税收合计为

2520+252+6048+4476=13296（元）

如果于某将自己的房产出租给经营单位使用两年，实际取得收益37104元（2100×24-13296）。

其二，于某将房产出租给朋友居住。

根据税法规定，对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税、营业税。对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的营业税暂减按3%的税率征收，房产税暂减按4%的税率征收。对个人出租房屋取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税。

于某两年租金收入合计为48000元（2000×24），应缴纳的营业税为

2000×24×3%=1440（元）

应缴纳的城建税及教育费附加为

1440×（7%+3%）=144（元）

应缴纳的房产税为

2000×24×4%=1920（元）

应缴纳的个人所得税为

（2000×24-1440-144-1920-800×24）×10%=2529.6（元）

两年应缴纳的各种税合计为

1440+144+1920+2529.6=6033.6（元）

筹划结论

于某将自己的房产以每2000元的租金出租给朋友居住两年，实际取得收益41966.4元（2000×24-6033.6）。通过以上计算分析我们可以发现，采用第种二方案将房产出租给居民，虽然于某少收了2400元的租金，但是他却能多取得4862.4元（41966.4-37104）的收益。(www.daowen.com)

筹划点评

在本案中，咨询师张小明犯了一个错误：他简单地“克隆”专家学者以前的成果。这里的分析是建立在2007年以前的政策背景下的，在当时，将房产出租给谁，就得对两个不同的承租对象所涉及的不同政策，以及这些政策对于某的最终收益所产生的影响进行分析。

但是，自2008年3月1日起，根据财税[2008]24号文件规定，对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4%的税率征收房产税，对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。也就是说，自2008年3月1日以后，于某的房产出租无论给谁，在税收上没有区别。

【问题二】出租房产何时修缮

筹划分析

于某购置的二手房决定以每月2000元的租金出租给他的朋友住。考虑到该房产的下一步用途，于某计划在出租中途或者租期结束以后对其进行修缮，预计支出装修费1.6万元。

2012年1月1日，这位朋友承租了该二手房。但是当他进住以后觉得该房有些陈旧，建议于某对其进行适当修缮，并且愿意出一些钱。于某本来就有修缮该房的计划，但是修缮的时机自己拿不定主意。于是他请教了上海普誉财务咨询有限公司的注册税务师，注册税务师建议他赶快进行维修。于某不明其意，于是税务专家为他作了一个政策分析。

于某对二手房的修缮时机，在没有其他影响因素的前提下，税收政策的选用直接影响其经营收益。

针对出租期内进行房屋维修情况税法规定，纳税人出租财产取得财产租赁收入，在计算征税时，除可依法减去规定费用和有关税费外，还准予扣除能够提供有效、准确凭证，证明由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。所以在计算租金收入应纳个人所得税时，每月可扣除800元的修缮费。这样处理后，每年应纳房产税、营业税不变；缴纳的个人所得税将减少。

如果从2012年2月开始动工维修，当月月底前房屋即可维修完工，依照上述规定，在今后的20个月的纳税期限内，其维修费用在计算征税时可全部扣除，这样就节省个人所得税1600元（800×10%×20）。

这位注册税务师特别提醒于某，在支付维修费时，一定要向维修队索取合法、有效的房屋维修发票，并及时报经主管地方税务机关核实，经地方税务机关确认后才能扣除维修费用。

【问题三】索取票据与否差别大

筹划分析

个人在对自有房屋进行装修时，往往不注意取得正式发票，因而在租赁或转让房屋时容易发生税收损失。我们来看下面的例子：

2012年12月，于某又花20万元从个人手中购买了一处门面房，当时双方签署了一个买卖协议，付款时对方提供了手写的付款收据。购入后于某将其出租给他人经营，每月收取租金3000元，租赁期限为2年。2013年2月，于某又花了5万元对门面房进行装修，但未按规定取得装修发票。

每月3000元租金收入应缴纳的营业税、房产税、城建税、教育费附加合计为

3000×4%+3000×3%/2×（1+7%+3%）=169.5（元）

税法规定：“纳税义务人出租财产取得财产租赁收入，在计算征税时，除可依法减除规定费用和有关税费外，还准予扣除能够提供有效、准确凭证，证明由纳税义务人负担的该出租财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。”

于某支付的装修费用不能提供“有效、准确凭证”，因此，不得在税前扣除。每月应缴纳的财产租赁所得项目的个人所得税为

（3000-169.5-800）×10%=203.05（元）

如果于某按规定取得装修发票，则每月应缴的个人所得税为

（3000-169.5-800-800）×10%=123.05（元）

那么，两年内就可以少缴个人所得税1920元（80×24）。

2013年6月，于某以30万元的价格将上述门面房出售给他人。

《个人所得税法》规定，财产转让所得以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额。《个人所得税法实施条例》规定，建筑物的财产原值为建造费用或者购进价格以及其他费用。纳税义务人未提供完整、准确的财产原值凭证、不能正确计算财产原值的，由主管税务机关核定其财产原值。于某的装修费用属于建造费用，如果取得了正式发票就可以在税前扣除，不需要缴纳财产转让所得项目的个人所得税；如果未取得装修发票，则应当由主管税务机关核定其个人所得税。

如果于某在购房和装修时都未取得正规发票且税务机关不认可有关费用，则于某应缴纳的税费（土地增值税、印花税等在此不作分析）如下

应缴纳的营业税、城建税和教育费附加合计为

300000×5%×（1+7%+3%）=16500（元）

应缴纳的个人所得税为

（300000-16500）×20%=56700（万元）

以上合计应缴纳税费为73200元。

如果于某在购房和装修时都取得了正规的发票，则于某应缴纳的税费如下：

应缴纳的营业税、城建税和教育费附加为

（300000-200000）×5%×（1+7%+3%）=5500（元）

应缴纳的个人所得税为

（300000-200000-50000-5500）×20%=8900（元）

筹划结论

与未取得发票相比，少缴税费58800元（73200-14400）。如果将土地增值税因素也放进去考虑，其差别还要更大。