咨询案例

房产不仅可以作为投资人生产和经营的工具，同时也可以作为资本运作的工具。此外，房产作为日常生活不可缺少的部分，往往也可以作为企业激励股东或者员工的一种有效手段。由于这种商品与税收分不开的特殊商业属性，如果操作不当，就可能产生涉税风险。

【案例一】李先生是一个私营企业主，2005年1月注册成立了一个五金加工厂。在他的努力下，企业越做越大。事业有成的他买了房子和车子。不过，最近他有点烦，因为不仅一下子补缴了10多万元的个人所得税、滞纳金还交了5万元的罚款。

原来，2008年12月李先生以消费性支出的名义从五金加工厂支出了买房款50万元。2010年10月12日税务机关在检查过程中发现了这个问题，检查人员认为，该笔支出与公司开展业务无关，应该视同利息、股息、红利所得计征个人所得税和相应调征企业所得税。税务机关除了责成其补缴相应的税款、滞纳金外还对其处以5万元的罚款。

李先生认为，企业都是我自己的，我怎么用自己的钱是我的问题，为什么在实际支出后还要补缴税款。他对此很不理解，于是，他向税务师事务所的专家咨询。

政策分析

税务专家告诉他，私营企业老板即是企业的所有者，又是企业的管理者，根据税法的有关规定，个人投资者从企业取得资金用于个人消费，必须缴纳相关的税款，具体情况如下：

其一，个人独资企业、合伙企业的个人投资者以企业资金（缴纳个人所得税前）为本人、家庭成员及其相关人员支付与企业生产经营无关的消费性支出及购买汽车、住房等财产性支出，视为企业对个人投资者的利润分配，并入投资者个人的生产经营所得，依照“个体工商户的生产经营所得”项目计征个人所得税。

其二，除上述企业以外的其他企业的个人投资者，以企业资金为本人、家庭成员及其相关人员支付与企业生产经营无关的消费性支出及购买汽车、住房等财产性支出，视为企业对个人投资者的红利分配，依照“利息、股息、红利所得”项目计征个人所得税。企业的上述支出不允许在企业所得税前扣除。

在这里，李先生误解了支出的含义，将企业资金用来购买自己的住房，以为用自己的钱买自己的房不用缴税，李先生的行为属于第二种情况，应该按照20%的比例税率缴纳个人所得税。也就是说，李先生应该缴纳个人所得税500000×20%=100000（元）。

税务专家强调，为了避免部分企业股东以“借”为名，将企业公款挪为私用偷逃税款，相关法规还规定：纳税年度内个人投资者从其投资企业（个人独资企业、合伙企业除外）借款，在该纳税年度终了后既不归还又未用于企业生产经营的，其未归还的借款可视为企业对个人投资者的红利分配，依照“利息、股息、红利所得”项目计征个人所得税。《税收征收管理法》则规定：纳税人不进行申报，不缴或者少缴应纳税款的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴税款50%以上5倍以下的罚款；纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，属于偷税行为，偷税除了可以处以相关的罚款外，对构成犯罪的，将依法追究刑事责任。

【案例二】地处内蒙古自治区某市的ZJ房地产有限公司由于经营需要，暂时将一栋2010年度完工的面积为2500m²的商住两用楼的房产权办理为本单位，作为固定资产使用。同时，为了解决资金紧张、存货积压问题，2011年12月26日，公司董事会决定将15套滞销的房产分配给股东，既作为2011年度管理人员的报酬，也作为股东的分红，同时将部分产权（商品楼的地下一层）过户给投资人。

2012年6月18日，当地主管税务机关的检查人员对该公司进行纳税检查的过程中，发现了这个问题。就此产权过户的税收问题，ZJ房地产有限公司的领导与主管税务机关产生了不同的看法，其焦点主要为有关房产是否需要视同销售缴纳企业所得税和投资人是否要缴纳个人所得税。

政策分析

《企业所得税法实施条例》第二十五条规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。

《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[2008]828号）规定，企业发生下列情形的处置资产，除将资产转移至境外以外，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。①将资产用于生产、制造、加工另一产品；②改变资产形状、结构或性能；③改变资产用途；④将资产在总机构及其分支机构之间转移；⑤上述两种或两种以上情形的混合；⑥其他不改变资产所有权属的用途。

国税函[2008]828号还规定，企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。①用于市场推广或销售；②用于交际应酬；③用于职工奖励或福利；④用于股息分配；⑤用于对外捐赠；⑥其他改变资产所有权属的用途。企业发生本通知第二条规定情形时，属于企业自制的资产，应按企业同类资产同期对外销售价格确定销售收入；属于外购的资产，可按购入时的价格确定销售收入。

《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。

对于房地产开发企业将开发产品的产权转移至投资者个人名下的行为，是将企业的资产转移为个人资产，实质是对投资者的一种分配行为，只不过这种分配是一种实物分配，投资者应该缴纳个人所得税。《个人所得税法实施条例》第十条规定，个人所得的形式，包括现金、实物、有价证券和其他形式的经济利益。所得为实物的，应当按照取得的凭证上所注明的价格计算应纳税所得额；无凭证的实物或者凭证上所注明的价格明显偏低的，参照市场价格核定应纳税所得额。所得为有价证券的，根据票面价格和市场价格核定应纳税所得额。所得为其他形式的经济利益的，参照市场价格核定应纳税所得额。

此外，国家税务总局就《内蒙古自治区地税局关于对呼和浩特市某房地产物业发展有限责任公司涉税案件中有关所得税问题的请示》（内地税字[1999]36号）中相同问题，也以《国家税务总局关于某房地产物业发展有限责任公司涉税案件中有关所得税问题的批复》（国税函[1999]446号）进行了批复。根据现行税法规定，法人和个人（自然人）是两个不同的纳税主体，必须严格区分企业法人与业主（投资者）个人的财产及应税收入。因此，公司的法人财产无论以何种形式转移给个人（包括业主），都应视同对外销售，作价入账，按规定缴纳企业所得税。而个人如以无偿的形式从公司取得收入（包括财产），也应按规定缴纳个人所得税。鉴于某房地产物业发展有限责任公司是具有法人资格的私营企业，公司已将其开发建造的商品楼（地下一层）的所有权转移给了业主个人，但未按对外销售作价入账，同时业主也未向公司付款，且与公司又未建立任何债权债务关系的实际情况：公司应将该商品楼（地下一层）视同对外销售重新确定计税收入，并按规定缴纳企业所得税；业主个人应将该商品楼（地下一层）视同从公司取得了投资所得，按“利息、股息、红利所得”项目计算缴纳个人所得税。有关公司的计税收入和业主的投资所得，可参照同期同类商品楼的价格确定。没有参照价格的，应按平均成本加合理利润确定。

【案例三】DJ机械有限公司2012年4月28日开展公司成立十周年庆祝活动，奖励了正、副经理及3名一线工人共5位对该公司展发有重大贡献的职工。公司出钱，为5位获奖者在县城各购买了一套商品房，房价15万元，并为5人办理了个人房产证。此事经当地媒体宣传，引起了税务机关的关注。税务专员老王专程来到该公司，约见该公司的董事长和财务主管，要求企业代扣代缴个人所得税。正、副经理每人应申报个税3万元，3名工人每人应申报个税5.2万元。

公司人员十分不理解，都是公司奖励住房，为何缴纳个人所得税有这样大的差别，这怎么向3名工人解释？于是，他们咨询了有关税务专家。(www.daowen.com)

政策分析

根据《财政部 国家税务总局关于企业为个人购买房屋或其他财产征收个人所得税问题的批复》（财税[2008]83号）的规定，符合以下情形的房屋或其他财产，不论所有权人是否将财产无偿或有偿交付企业使用，其实质均为企业对个人进行了实物性质的分配，应依法计征个人所得税。

（1）企业出资购买房屋及其他财产，将所有权登记为投资者个人、投资者家庭成员或企业其他人员的。

（2）企业投资者个人、投资者家庭成员或企业其他人员向企业借款用于购买房屋或其他财产，将所有权登记为投资者个人、投资者家庭成员或企业其他人员，且借款年度终了后未归还借款的。

对个人独资企业、合伙企业的个人投资者或其家庭成员取得的上述所得，视为企业对个人投资者的利润分配，按照“个体工商户的生产、经营所得”项目计征个人所得税；对除个人独资企业、合伙企业以外其他企业的个人投资者或其家庭成员取得的上述所得，视为企业对个人投资者的红利分配，按照“利息、股息、红利所得”项目计征个人所得税；对企业其他人员取得的上述所得，按照“工资、薪金所得”项目计征个人所得税。

结合DJ机械有限公司的具体情况，正是因为正、副经理是企业投资者，而3名工人不是投资者，所以虽然同是获奖住房，却要按不同所得项目纳税。按照《财政部 国家税务总局关于企业为个人购买房屋或其他财产征收个人所得税问题的批复》（财税[2008]83号）的规定，企业为个人购房，个人应当缴纳个人所得税。正、副经理属于除个人独资企业、合伙企业以外其他企业的个人投资者，应按照“利息、股息、红利所得”项目缴纳个人所得税；而3名工人属于企业其他人员，应按照“工资、薪金所得”项目缴纳个人所得税。“利息、股息、红利所得”项目是比例税率，税率为20%，因而正、副经理应缴纳个人所得税15×20%=3（万元）；而“工资、薪金所得”项目是超额累进税率，3名工人月工资3500元，当月全部工资、薪金为153500元（150000+3500），应纳个人所得税（153500-3500）×45%-13505=53995（元）。

筹划点评

实物形态的企业房产，在企业与个人之间转移的现象越来越多，情况也越来越复杂。其间的涉税问题人们却无法正确处理。为了规范企业与个人以实物和其他形式支配相关资产的涉税问题，原《中华人民共和国个人所得税法实施条例》（以下简称《实施条例》）首次明确将“其他形式的经济利益”纳入到个人所得形式中，并明确需按规定征税。

原《实施条例》明确规定，个人所得的形式除现金、实物和有价证券外，还有其他形式的经济利益。并规定所得为其他形式的经济利益的，参照市场价格核定应纳税所得额。

为什么要增加这样一条规定呢？这是因为我国目前个人取得所得形式不断变化，一些内容很难在税法上一一列举，为了适应新形势的要求，特增加此条规定作为兜底性的条款。比如，用发放实物和有价证券来规避个人所得税一直是某些单位惯用的手段。《实施条例》再次明确了纳税人取得的实物所得和有价证券应该缴纳个人所得税。单位发放的实物，大到住房、电脑、汽车，小到月饼、饮料等，也属于“工资、薪金所得”，也是需要按其价格缴纳个人所得税的。另外，个人参加单位组织的免费旅游、个人认购股票等有价证券、从其雇主处取得的折扣或补贴，以及其他形式的经济利益等，也应按“工资、薪金所得”计算缴纳个人所得税。把“其他形式的经济利益”纳入个人所得形式，我国在现行政策中就已经有了体现，如2007年2月8日，财政部、国家税务总局发布了《财政部 国家税务总局关于单位低价向职工售房有关个人所得税问题的通知》（财税[2007]13号）规定：除根据住房制度改革政策的有关规定外，国家机关、企事业单位及其他组织（以下简称单位）在住房制度改革期间的低价售房，单位按低于购置或建造成本价格出售住房给职工，职工因此而少支出的差价部分，属于个人所得税应税所得，应按照“工资、薪金所得”项目缴纳个人所得税。

原《实施条例》明确将“其他形式的经济利益”纳入到个人所得形式中，法律级次得到提升，这有利于税务机关对形式各样的所得征收个人所得税，防止实际税收征管上的漏洞，这具有很强的操作性和前瞻性。

经修订并于2011年9月1日实施的《中华人民共和国个人所得税法》对下列内容进行了修改：

（1）工资、薪金所得减除费用标准由2000元/月提高到3500元/月。

新《实施条例》与新修订的《个人所得税法》保持一致性，也明确了将工资、薪金所得减除费用标准由2000元/月提高到3500元/月，于2011年9月1日起施行。

（2）个人承包经营、承租经营所得减除费用标准提高到3500元/月。

原《实施条例》规定，个人承包经营、承租经营所得在每月减除1600元费用后按规定纳税。新修订的《实施条例》将个人承包经营、承租经营所得减除费用标准也由2000元/月提高到3500元/月。同时规定“税法第六条第一款第三项所说的每一纳税年度的收入总额，是指纳税义务人按照承包经营、承租经营合同规定分得的经营利润和工资、薪金性质的所得；所说的减除必要费用，是指按月减除3500元”。这一点，对于个人独资企业和合伙企业纳税人来说，也是要特别关注的。

大家在计算上述承包经营、承租经营所得应纳个人所得税额时，根据现行税收政策还应注意以下两个问题：一是实际工作中，纳税人可能会在一个纳税年度内分次取得承包经营、承租经营所得。如果属于这种情况，应在每次分得承包经营、承租经营所得后，先预缴税款，年终汇算清缴，多退少补。二是实行承包、承租经营的纳税人，应以每一纳税年度取得的承包、承租经营所得计算纳税。在一个纳税年度内，如果纳税人的承包、承租经营期不足12个月的，可以其实际承包、承租经营的月份数为一个纳税年度计算纳税。

（3）涉外人员附加减除费用标准由2800元/月调减为1300元/月。

原《实施条例》规定“税法第六条第三款所说的附加减除费用标准为2800元”。新《实施条例》调整了涉外人员（《个人所得税法》规定的在中国境内无住所而在中国境内取得工资、薪金所得的纳税人和在中国境内有住所而在中国境外取得工资、薪金所得的纳税人）工资、薪金所得的附加减除费用标准。具体规定为“税法第六条第三款所说的附加减除费用标准为1300元”。

在涉外人员的工资、薪金所得减除费用标准由2000元/月提高到3500元/月的同时，将其附加减除费用标准由2800元/月调整为1300元/月。这样，涉外人员总的减除费用标准仍保持4800元/月不变，保持了我国税收政策的连续性。