咨询实例

李某创办的个人独资企业TM科技开发实业公司（以下简称TM公司），经过几年的经营已经初具规模，2012年度实现销售收入近3000万元，利润600万元。2012年底，李老板盘点近年来的生产经营情况，发现职工生活问题是影响职工生产积极性的一个因素。他觉得企业想做大、做强，没有员工的积极支持是不行的。为了企业的进一步发展，李某决定在2013年1月购置一栋价值为500万元的房产，以解决本企业职工的生活居住问题。于是就委派企业的供销员与房地产开发公司联系购房事宜。

但是，在办理房产登记手续的过程中遇到了一个麻烦，承办人员无法确定：该房产是以企业的名义购买还是以个人的名义购买？

筹划分析

这个问题也使李某犯了难：公司的生产经营用房应该以公司的名义购买，但是税收政策上有什么讲究，房屋产权上有什么说法呢？为了稳妥起见，他找来了自己的政策顾问、注册税务师李强。税务专家李强告诉他，从税收的角度来讲，该房产可以以公司的名义购入，也可以以李某个人的名义购入。以不同的名义、方式购入，不仅所有权不同，税负也会不同。

1.以公司的名义购买

如果以TM公司的名义购入这栋价值为500万元的房产，TM公司全部出租给本企业的职工，每月向职工收取6万元的租金（当地同类住房每月租金6万元）。该房屋预计使用年限为20年（报废后不考虑残值）。

TM公司除支付购房款外，每年均应缴纳房产税、营业税、个人所得税（为了说明上的方便，本处未考虑城建税及教育费附加）。其收入项目为出租给职工的租金收入。根据税法规定，纳税义务人出租财产取得的财产租赁收入，在计算征税时，可依法减除规定费用和有关税费。所以，计算租金收入应纳个人所得税时，可扣除有关的营业税、房产税。

TM公司每年应缴纳的营业税为3.6万元（6×5%×12）；应缴纳的房产税为8.64万元（6×12%×12）。

公司购买，应考虑折旧问题，因为使用年限为20年，无残值，所以折旧率为5%（1÷20），则公司每年出租房屋应纳个人所得税为10.691万元[（6×12-3.6^-8.64-500×5%）×35%-1.475]。

每年各种税费合计为22.931万元（3.6+8.64+10.691）。

2.以个人的名义购买

如果李某向TM公司贷款（利率不低于同期银行贷款利率，为6%），以自己的名义购入房产并每月向使用房屋的职工收取租金。

税法规定，纳税年度内个人投资者从其投资企业（个人独资企业、合伙企业除外）借款，在该纳税年度终了后既不归还，又未用于企业生产经营的，其未归还的借款可视为企业对个人投资者的红利分配，依照“利息、股息、红利所得”项目计征个人所得税。因TM公司属于个人独资企业，其借款不必纳税。李某除支付购房款外，每年就租金收入缴纳房产税、营业税、个人所得税，公司应就借款利息取得的收入缴纳个人所得税。根据税法规定，个人按市场价格出租的居民住房，房产税减按4%征收，营业税减按3%征收（财税[2008]24号规定在此基础上减半征收），个人所得税减按10%征收。

公司每年从李某处获得利息，应缴纳的个人所得税为9.025万元（500×6%×35%-1.475）。

李某每年应缴纳的营业税为1.08万元（72×3%÷2）；每年应缴纳的房产税为2.88万元（72×4%）；每年应缴纳的个人所得税为5.3568万元[（72-1.08^-2.88）×（1-20%）×10%]。

每年应缴纳的各种税金合计为9.4032万元（1.08+2.88+5.3568）。

投资人实际缴纳税收总额为19.9032万元（10.5+9.4032）。(www.daowen.com)

通过以上计算和分析，我们可以发现以公司的名义购买这栋房产应缴纳各种税费合计22.931万元，而以李某个人的名义购买则需要缴纳各种税费合计19.9032万元，可见，以个人的名义购买该房产对投资者更有利。可以为李某节约税收合计3.0278（22.931-19.9032）万元。

筹划点评

财政部、国家税务总局下发了《财政部 国家税务总局关于规范个人投资者个人所得税征收管理的通知》（财税[2003]158号），对个人投资者的支付行为进行了进一步的规范，从而强化了个人投资者个人所得税的征管。过去那种通过购房节税的手法受到了限制，但是，这并不是说在投资者购房过程就没有了筹划空间。

就本案例而言，因TM公司属于个人独资企业，依法纳税后，李某与公司之间的收支不影响任何一方的利益，即缴纳各种税款后，TM公司拥有的财产也就是李某本人拥有的财产。

有关个人所得税的政策变化比较大，与之相关的文件也比较多，在具体策划过程中人们容易将相关的政策搞混，或者只考虑到这项政策而没有考虑到那项政策等，以致制定错误的税收筹划方案。对于个人独资企业主购房的税收筹划，已经有一些人在做，有的税收筹划方案也已经在报刊上发表，但是成功的案例并不多，结合税收筹划实践，笔者认为有关该案例的税收筹划主要应注意以下几个问题：

其一，注意扣除项目的规范性。如果以个人独资企业主个人名义购房，可以扣除20%的费用，那么相关的其他费用，例如，购房借款利息等就不能在计算个人所得税时加以扣除。

其二，个人向公司的借款所支付的利息应并入公司所得，按公司利润的适用税率计算缴纳个人所得税，而不能以“利息、股息、红利所得”所适用的税率计算缴纳个人所得税。

其三，以公司名义购房可以计提折旧，而以个人名义购房就不存在计提折旧的问题。

背景资料

国税发[1994]89号文件规定：“条例第二十一条第一款第一项中所述的‘同一项目’，是指劳务报酬所得列举具体劳务项目中的某一单项，个人兼有不同的劳务报酬所得，应当分别减除费用，计算缴纳个人所得税。”

财税[2003]158号文件规定，纳税年度内个人投资者从其投资企业（个人独资企业、合伙企业除外）借款，在该纳税年度终了后既不归还，又未用于企业生产经营的，其未归还的借款可视为企业对个人投资者的红利分配，依照“利息、股息、红利所得”项目计征个人所得税。

《财政部 国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]第24号）中第二条规定：支持住房租赁市场发展的税收政策：

（一）对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。

（二）对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。

（三）对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。

（四）对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。

上述与廉租住房、经济适用住房相关的新的优惠政策自2007年8月1日起执行，文到之日前已征税款在以后应缴税款中抵减。与住房租赁相关的新的优惠政策自2008年3月1日起执行。其他政策仍按现行规定继续执行。