咨询案例

住房投资者王某购入一套价值50万元的普通住房，在手上持有一段时间后又以55万元的价格销售。对于王某而言，应当如何操作，才可能获得更大的筹划收益呢？

政策分析

为了促进房地产市场健康发展，在《财政部 国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2011]第012号）中规定从2011年1月27日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。

如果在时间上没有达到最低年限，按照新政策规定，购房时需要缴纳的契税为500000×2%（设税率为4%，减半征收）=10000元；需要缴纳的营业税及城建税、教育费附加为550000×5.5%=30250元。两项合计税收成本为40250元（10000+30250），不考虑其他费用和所得税，投资者获利为9750元，比旧政策下减少了40250元。

显然，在时间上没有达到最低年限的情况下，如果转让销售价格增值部分低于增加的税收成本的话，还会出现亏损的结果。那么，在时间上达不到减免规定的情况下，住房投资者有什么办法可以不缴纳契税和不按全额缴纳营业税吗？

筹划思路

其实，只要投资者转变经营方式，将原来投资炒房行为转变为与房地产开发商协作经营销售住房，即当投资者有意进行房地产投资时，先与房地产开发商合资注册成立一个专门代理销售房地产的公司，对房地产公司开发的住房采取包销的方式。这样做不但可以大大降低税收成本，还可以缓解房地产公司资金和销售方面的压力。其具体的操作业务流程如下：住房投资者以包销商的名义与房产开发企业签订合同，在规定的合同期间内，房地产公司将房产交给包销商根据市场情况自定价格进行销售，由房产开发企业向客户开具房产销售发票，包销商收取价差或手续费，合同期满未售出的房产由包销商进行收购。包销商可以按照约定的包销数量支付一定的保证金。

根据《国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知》（国税函发[1996]684号）的规定：“在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按‘服务业——代理业’征收营业税。”

利益测算

这里再以王某为例进行分析。王某（住房投资者）以50万元对房产开发商包销住房一套，实际以55万元销售，获取5万元手续费。房产开发商开具55万元销售发票后，凭王某开具的发票支付5万元手续费给王某。

王某只需要缴纳营业税及城建税、教育费附加共计2750元[50000×5%×（1+7%+3%）]。不考虑其他费用和所得税，投资者获利为47250元（50000-2750）。(www.daowen.com)

而对于房地产开发商来说，虽然增加了销售额5万元，但是同时也增加了销售手续费5万元，所以没有增加企业所得税。不过增加了5万元销售额的营业税及城建税、教育费附加，增加额为50000×5.5%=2750（元）。同时，如果该项目需要缴纳土地增值税，5万元销售费用不会增加土地增值税的扣除项目金额，所以还会增加土地增值税；如果该项目为普通住房且增值率不超过20%，则不会增加土地增值税。假设增值率超过20%，不超过50%，税率为30%，则增加的税收为50000×30%=15000（元）。

按照这个方案运作，王某（住房投资者）只增加税收成本2750元，显然非常有利。但是房产开发商将增加税收成本2750～17750元，处于不利地位。虽然如此，但相比而言仍然有利可图，如果双方愿意相互合作，共同分担税收成本，经过仔细测算后，王某作些适当让利，还是不失为一个可行的筹划方案。

筹划点评

对销售不动产征税属于在流转环节征税，属于营业税的范畴，而营业税的征收则是在每一个环节都征收的。因此，按照一般的操作思路，将不动产进行转手倒卖，可能会在税收上受到限制。但是，按照现行税法规定，以不动产投资入股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，不缴纳营业税，对于以不动产投资入股后再转让股权的行为，也不缴纳营业税。这种规定为房地产企业开展税收筹划提供了空间。

对于房产的销售行为，因为考虑到“二手房”市场对国民经济的影响问题，所以国家对二手房的销售有专门的规定，但是，对其他不动产的销售，则没有时间上的规定和限制。这就给投资人通过筹划规避销售环节的营业税提供了条件。

如果房地产的购买方是具备一定条件的企业或公司，则可以考虑先以不动产投资入股，再向购买方转让股权的房地产销售方式。这里再引用上海普誉财务咨询有限公司提供的一个实例来作说明。

甲企业欲出售5000m²的住房给乙企业，如果以2400元/m²的价格直接出售，成交价格为1200万元。出让方应当缴纳营业税60万元，城建税和教育费附加6万元，需要缴纳土地增值税108万元。

通过接受税收筹划专家的建议，甲企业与购买方乙企业达成协议，甲企业先以该房产向乙企业进行股权投资，之后再以1200万元的价格向乙企业转让该股权，则可以合法地免除60万元的营业税和6万元的城建税与教育费附加。

同时，为了调动购买方乙企业参与筹划的积极性，甲企业可以作出一些让步，给予乙企业一定的利益补偿，但是其数额应以甲企业节约的税款66万元为限。

当然，税收筹划的目标不仅仅是降低企业某一税种或者整体的税收负担，还在于提高企业的税后净利润以及企业价值的稳定增长。房地产销售活动的金额大，涉及面广，处理也较为复杂，房地产开发企业一定要结合自身的条件和外部的销售环境合理开展税收筹划。而且税收筹划作为企业的一项经营管理活动，不仅要耗费成本，也存在一定的风险性。比如设立销售公司就会增加企业的经营成本，变房地产销售为投资的筹划方式也存在一定的风险。房地产开发企业在进行房屋销售的税收筹划时，事先要进行必要的成本收益分析，并注意风险的防范与控制，进行综合性的考虑。只有这样，才能充分发挥税收筹划的作用。