咨询实例

外地来上海的王某夫妇，在上海经商已经有三年多了，事业上小有成就。由于两人老家都在外地，每年双方家里来沪上学求医的亲戚朋友都不少，还有一些外地来的生意上的重要客户，都需要他们安排住宿。另外，有些节假日，为了放松一下，他们全家也常到酒店享受服务，这些项目在他们的日常支出中每年大约有1.5万元，时间合计约一个月。

考虑到将投资与消费结合起来，他们对酒店产权式经营模式产生了兴趣，于是他们买下离家不远的一家酒店的一个套房，并与酒店方签署了产权式经营合作协议。

筹划分析

在签署协议时，王某感到其中存在税收上的利益差异，于是他请来税务专家为其进行指导。税务专家了解他的操作思路以后，又与酒店方进行了交流，在此基础上提出了两个方案：

【方案一】经营与消费相分离。王某夫妇将套房完全交给酒店经营，酒店支付租金2万元和业绩分红（根据酒店近年来的经营情况测算，王某夫妇可得业绩分红大约1万元）。

【方案二】经营与消费相结合。王某夫妇每年在酒店自己的房间居住或者安排自己的客户在其中居住满一个月，并享受酒店的相应服务，酒店向其支付租金1万元和相应的业绩分红。

涉税计算

对上述几种情况的税收计算如下：

根据方案一，王某夫妇单纯的出租住房，当年不在房间居住，每年取得租金和业绩分红共计3万元，业绩分红按《国家税务总局关于酒店产权式经营业主税收问题的批复》（国税函[2006]478号）规定也需视为租金收入，在此方案条件下，王某夫妇需要负担的税收为

营业税及附加=30000×5%×（1+7%+3%）=1650（元）

个人所得税=[（30000÷12）-800]×12×20%=4080（元）

房产税=30000×12%=3600（元）

王某夫妇需要缴纳的税收合计=1650+4080+3600=9330（元）

扣除需要缴纳的各项税收之后，王某夫妇实际得到的收入为20670元（30000^-9330）。

根据方案二，王某夫妇将自己的亲戚朋友和重要客户安排在该套房住宿，时间刚好在一个月，如此操作将节约支出1.5万元。在这个条件下王某夫妇需要负担的各项税收为

营业税及附加=20000×5%×（1+7%+3%）=1100（元）

个人所得税=[（20000÷12）-800]×12×20%=2080（元）

房产税=20000×12%=2400（元）

王某夫妇需要缴纳的税收合计=1100+2080+2400=5580

扣除需要缴纳的各种税收之后，王某夫妇实际得到的收入为29420元（15000+20000-5580）。

筹划结论

通过以上筹划，我们可以得出如下结论：

王某夫妇客观上存在一笔硬性支出，通过筹划，将硬性支出与相关的投资活动结合起来，即将自己的亲戚朋友和重要客户安排在该套房住宿，结果是将支出隐含在收入中（收入与支出冲抵），可以享受到税收上的好处。因为，王某夫妇住自己的房屋不存在税收上的问题，享受的酒店服务显然包括由原定的2万元租金变成1万元租金的饶让部分，但在形式上这种服务无法用货币量化，仍表现为住自己的房，没有可以计算出来的所得额。所以，与方案一比较，王某夫妇可以增加收入8750元（29420-20670）。(www.daowen.com)

筹划点评

对于上述筹划我们应当如何看？酒店产权式经营对很多人来说可能还是个新名词，一般是指酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者将客房委托酒店经营，取得投资回报，也可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。产权式酒店业主同时兼具消费者和投资者双重属性。作为消费者，客户享受旅游度假的服务，享受餐饮、娱乐、健身等配套优惠；而作为投资者，业主主要取得固定租金收入和经营利润分红收入。

为了规范酒店产权式经营，国家税务总局下发了《国家税务总局关于酒店产权式经营业主税收问题的批复》（国税函[2006]478号）。该文件指出，酒店产权式经营业主在约定的时间内提供房产使用权与酒店进行合作经营，如房产产权并未归属新的经济实体，业主按照约定取得的固定收入和分红收入均应视为租金收入。根据有关税收法律、行政法规的规定，应按照“服务业——租赁业”征收营业税，按照财产租赁所得项目征收个人所得税，从而彻底明确了酒店产权式经营业主分红收入的税收问题。

产权式酒店具有多种类型，国际通用的产权式酒店大致有三种类型。

一是时权酒店，即有约定期的使用酒店客房的权利。

二是住宅型酒店，即投资者购买后可以先委托酒店经营，到一定期限转为自己长期居住的客居住宅。

三是投资型酒店，即作为投资行为，逐年取得约定的回报，并期待增值回收投资。

当然，如果将资产从酒店向外扩展，个人产权式合作经营的形式还有很多，如投资入股参与利润分配、财产出租收取固定分红等。作为产权式经营的投资人应当注意与各种经济方式相关的税收政策，否则就可能存在涉税风险。

其一，以土地使用权换取房屋的所有权。这种形式在城乡结合部的农村地区非常普遍。拥有土地使用权的个人（甲方）同意让他人（乙方）在其土地上建筑房屋并使用若干年，使用期满后，房屋的产权归甲方。在这个过程中，乙方是以建筑房屋为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取房屋的所有权（实物所得）。这种实物所得是出租了土地使用权而来的，因此，甲取得的房屋所有权应当按“财产租赁所得”项目缴纳个人所得税。计税价格以房屋的建造成本为依据，如果房屋建造成本严重不实，应进行评估定价。

其二，以土建房屋换取房屋装修。个人甲由于资金不足，将土建的房屋出租，承租者乙负责房屋的装修，规定承租期若干年，若干年后装修好的房屋归甲所有。在这一过程中，乙方以装修投资为代价换取若干年的房屋使用权，甲方以土建的房屋换取装修（可居住），甲方发生了出租财产所得，其租金收入就是装修成本，应当按“财产租赁所得”项目缴纳个人所得税，装修成本不实的也可由认定的评估机构评估定价。

其三，个人以建筑物、土地使用权、机器设备或车船投资入股，但收取固定回报。

例如，王某以一座建筑物与出资金的赵某合资开办有限责任公司，规定王某不参与经营，不管公司经营状况如何，每年固定领取现金6万元。

对于这种合作形式，王某实际上是出租建筑物收取租金，因为如果是投资，就必须“共担风险、共负盈亏”而不存在固定回报；既然是固定回报，就不存在“共担风险、共负盈亏”。赵某实际上是承租王某的房屋从事生产经营。所以，王某每年取得的6万元收入应当按照财产租赁所得缴纳个人所得税。

当然，在实务过程中，如果我们遇到类似的情况还是需要注意：产权式经营说起来简单，如果将其操作原理举一反三的进行运用，就涉及许多税收政策问题。因此，从规避纳税风险的角度讲，纳税人在操作过程中应当注意如下问题：

一是注意应缴纳税额的正确计算。财产租赁所得是以每次取得的收入为征税额计算缴纳个人所得税的，对于产权式经营方式下的财产租赁收入，往往是几个月或一年甚至几年一次性取得所有收入。对此，应当按照合作双方的有效合同，在合同期内平均并按月计算缴纳个人所得税。计税公式如下：

应纳税所得额=每月收入额-营业税等税费-修缮费（有发票且每月限额800元）-800

或=[每月收入额-营业税等税费-修缮费（有发票且每月限额800元）]×（1-20%）

应纳税额=应纳税所得额×税率

二是理清产权关系，明确纳税义务。国税函[2006]478号文件虽然是只针对酒店而言的，但其实质对所有个人产权式经营所得都具有征管效力，其适用的重要前提是必须将属于个人的财产（土地只有使用权而没有所有权）投入经营并取得所得。

三是不管投资主体的性质，都存在涉税义务。合作对方可以是单位，也可以是个人；而合作的实体可以是有限责任公司，也可以是独资合伙企业或个体户。所不同的只是税种不同而已。如果是个人，从2001年1月起，房屋类租赁的“财产租赁所得”应税项目个人所得税税率减按10%征收。

四是无论计提租赁费用的方式如何，都需要按最终确认的金额计税。租赁经营的收入是按事先约定的方式取得的，可以是固定数额，也可以是固定提成率等。

政策背景

《国家税务总局关于酒店产权式经营业主税收问题的批复》（国税函[2006]478号）规定，酒店产权式经营业主（以下简称业主）在约定的时间内提供房产使用权与酒店进行合作经营，如房产产权并未归属新的经济实体，业主按照约定取得的固定收入和分红收入均应视为租金收入，应按照“财产租赁所得”项目缴纳个人所得税。