咨询实例

SR房地产开发有限责任公司（简称SR公司）是一家2010年底注册兴办的，以开发、转让土地及房产为主要业务的小型公司。2011年1月初，SR公司根据“安居工程”的统一安排，按当地一般民用住宅标准建造了一座住宅楼，目前该工程已经完工，并准备以市场价格销售。

在这个住宅楼开发项目中，SR公司共发生如下费用：支付了1200万元取得土地使用权，房地产开发成本为600万元，其他扣除额为485万元。经过市场调研，SR公司估计该住宅楼销售收入为3000万元左右。公司财务人员对这笔业务的主要税收情况进行了测算：

应缴纳营业税、城建税及教育费附加合计（城建税7%、教育费附加3%）为

3000×5%×（1+7%+3%）=165（万元）

应缴纳的土地增值税计算如下：

扣除项目的金额为

1200+600+485+165=2450（万元）

扣除项目分布情况如图3-5所示。

图3-5 扣除项目分布图

增值额为

3000-2450=550（万元）

土地增值率为

（3000-2450）÷2450×100%=22.45%

取得房地产转让收入3000万元，应缴纳土地增值税为

（3000-2450）×30%=165（万元）

筹划分析

对于这笔销售收入，该公司是否存在税收筹划的可能呢？我们不妨对此作一个分析：在本案例中，苏瑞公司按一般民用住宅标准建造普通标准住宅，在这一点上符合《土地增值税暂行条例》规定的可以享受免税待遇的第一种情况，按扣除项目金额的20%计算，能够享受免税条件的最大增值额应为

2450×20%=490（万元）

然而该公司产生的增值额为550万元。实际增值额仅仅超过了税法规定可以免税的标准60万元，如果按照上述方案进行销售，该公司就应全额按30%的税率缴纳土地增值税。

如果公司财务人员熟悉这项优惠政策，在该项销售业务销售收入还未进行的情况下（扣除项目金额已经确定），可以计算出享受优惠政策的最大增值额，并就此在实际增值额接近的时候进行适当的调整，使其不超过但很接近最大增值额。

筹划操作

我们假设该项业务最终收入为2930万元，增值额为483.85万元，没有超过490万元的最大限额，可以享受免征土地增值税的优惠。

应缴纳营业税、城建税及教育费附加合计（城建税7%、教育费附加3%）为

2930×5%×（1+7%+3%）=161.15（万元）

筹划结论(www.daowen.com)

通过筹划可以比原来多得98.85万元的利润。而且，SR公司适当降低住宅售价，有利于缩短住宅楼的销售时间，加快收回投资成本，减少资金占用。

筹划点评

土地增值税是超率累进税制，所以，增值额十分重要。当然，控制增值“分水岭”，从销售价格的角度来操作比较容易，但是许多人往往看不到这一点而在价格上“吃了亏”。

最近一个朋友给我讲了这样一个有趣的故事：有位房地产开发公司最近卖了两套相同条件的普通标准住房，售价25万元的那套赚了41000元，而售价26万元的那套只得到了35700元的利润，同样的商品多卖了10000元，却少赚了5300元。原因何在？

原来，根据现行土地增值税的有关政策，纳税人建造普通标准住宅出售的，增值额未超过扣除项目金额20%的，免纳土地增值税，达到或超过20%的，全额计征土地增值税。正是因为缴纳的土地增值税不同，造成了多卖少赚的现象。

其中扣除项目金额包括：①取得土地使用权所支付的金额；②开发土地、新建房及配套设施的成本和费用；③已使用过的旧房及建筑物的评估价格；④与转让房地产有关的税费，包括转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城市维护建设税，以及视同税费扣除的教育费附加；⑤财政部确定的其他扣除项目，目前规定对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和的20%加计扣除。

该房地产开发公司建造这套普通标准住宅时，取得土地使用权所支付的金额为5万元，房地产开发成本为10万元，按规定允许扣除的房地产开发费用为5.9万元。笔者给他们作了如下计算：

（1）售价为25万元时，按以上规定扣除项目计算的允许扣除金额为20875元。

增值额=25-20.9=4.1（万元）

增值率=4.1÷20.9=19.61%

增值额未超过扣除项目金额20%，免纳土地增值税，该公司净赚4.1万元。

（2）若售价为26万元，则按以上规定扣除项目计算的允许扣除金额为20.9万元。

增值额=26-20.9=5.1（万元）

增值率=5.1÷20.913=24.4%

增值额大于扣除项目金额20%，全额计征土地增值税，应纳土地增值税为

5.1×30%=1.53（万元）

公司净赚=5.1-1.53=3.57（万元）

虽然售价比（一）高出1万元，公司却少赚了5300元。

通过以上讨论，我们可以发现，对于一些处在政策平台的转换点附近的商品，在销售时就应该充分考虑商品价格对适用税率档次的影响。

土地增值税除了从销售价格的角度进行筹划以外，还可以对项目开发中的各个可扣除项目进行筹划。

注意事项

通过以上分析我们发现，尽管土地增值税是小税种，但其中还是有不少可筹划的环节。在具体操作过程中我们应该注意如下事项：

其一，注意把握筹划对象的政策界限。准确界定征税范围可以减少应纳税额，现行税法规定对以下行为征税：出售国有土地使用权；取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售的；存量房地产的买卖；房地产的抵押等。对房地产出租、继承，企业兼并转让房地产、房地产代建房行为等不征收土地增值税。因此，纳税人应准确把握土地增值税的征税范围，并进行合理的操作，以减少自己的应纳税额。

其二，注意土地增值税税率档距的控制。土地增值税的累进税率与个人所得税一样，具有累进效果，适当地使计税依据处于低一档税率无疑是有好处的。

其三，注意筹划事项的特点。如果多笔应税业务在不分别核算的情况下，其土地增值税应纳税额少于各笔业务分别核算下的应纳税额之和，这个时候，可以选择不分别核算增值额。