打包出售，就是组合销售，是目前商品促销方法的一种。现在被部分房地产开发商用来进行房产的促销，实践证明，这种促销手段是行之有效的。但是，由于开发商他们不了解税法，就会产生涉税风险，自然免不了掉进税收的陷阱。这不，这里有一个典型的房产促销筹划失败案例：

2009年6月18日，上海市税务机关稽查人员根据纳税评估部门移送的材料，对某房地产开发有限公司进行检查，该房地产开发有限公司2008年度对新开发的“YG花园”进行了深度促销活动并取得了效果，但是，在涉税问题上却存在不妥之处。

税务稽查

在检查中，稽查人员发现，在上海楼市低迷的情况下，该公司为了扩大楼盘推销力度，采取了“购房屋、送空调”的促销方法，购房者在该公司购买一套按市价销售的商品房，可以根据销售面积等情况免费获得一台空调机，其中有挂壁式空调机、立式空调机等，甚至还有小型中央空调机。2008年度合计销售房屋256套，但是，该公司没有申报缴纳增值税。当地主管税务机关的管理人员曾经向该企业询问是否存在货物视同销售的现象，但是，被该企业的财务人员否认。主管税务机关根据市场的宣传资料和其他相关部门反馈的信息进行综合分析，觉得该企业存在少缴税的疑点。于是，便将此情况移送到了税务稽查部门。

税务稽查机关的检查人员对该公司的账务情况进行了检查，该公司存在空调机购进的事实，但是，存货很少，账实存在差额，就此，稽查人员初步判断该公司确实存在发生纳税义务未申报行为，但该公司负责人拒不承认。

稽查人员改变了检查策略，开展了外调协查取证，在购房者的协助下，经过外调，稽查人员取得了该公司的实际进货数量、供货方开具发票以及购房送空调机的销售合同等重要证据资料。通过将取得的这些证据与该公司入账数量及申报销售房产的发票进行比对，发现该公司购买了某品牌立式空调机120台，挂壁式空调机80台。经过检查汇总、比对，查出了该公司2008年度实际销售住宅楼256套，其中采用“购房屋、送空调”的方法促销198套，少申报增值税应税销售收入1097626.34元（含税），少缴增值税31969.7元。根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第四条第八款的规定，企业将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人的行为视同销售货物，应当按照规定缴纳增值税。

稽查结果

案情水落石出，公司负责人承认了送空调机的问题。但说起公司的未申报纳税行为，公司负责人竟自称是“无奈之举”。他说，2008年发生全球性的金融风暴，房地产市场处于低迷状态，对于房地产开发企业来说，如果不在一定的期间内将开发产品推销出去，就可能出现资金链上的断裂，其后果不堪设想。企业要在短期内打开市场，形成批量销售，就有必要采取一定的促销手段。

而且，导致少缴税的后果也不是他们所愿意看到的，他们并不知道房地产开发商还存在缴纳增值税的问题……

无独有偶，2009年8月18日，某地税务机关地方税务局稽查部门对所属JY房地产开发公司进行纳税检查时，发现该公司在2008年度销售商品房时，每套房屋赠送一套太阳能热水器。该公司的房屋销售平均价格为40万元，全年按这种方式出售4000套房。据检查，公司赠送的太阳能热水器价格为每套10000元。（当地城建税的税率为7%，教育费附加为3%）

地方税务局稽查部门对赠送的太阳能热水器未代扣代缴个人所得税问题作了补税处理：

10000×20%×4000=8000000（元）

JY房地产公司还要为得到太阳能热水器的个人代扣代缴800万元个人所得税。

同时，对公司赠送太阳能热水器的行为，通过信息传递手续，将其该移送给当地主管国家税务局稽查部门处理。

赠送的太阳能热水器视同销售，缴纳增值税。很多房地产公司销售太阳能热水器会被税务机关征收4%的增值税，当地主管国家税务局稽查部门对该公司进行了如下处理：

应缴纳增值税为

10000/（1+4%）×4%×4000=1538462（元）

应缴纳城建税及教育费附加为

1538462×（7%+3%）=153846（元）

公司赠送4000台太阳能热水器还要缴纳1538462元的增值税。应缴纳城建税及教育费附加153846元。

JY房地产开发公司对自己的促销行为受到两个税务机关的补税处理很不理解，他们认为，这样一来企业每出售一套房子就要多缴税2423.08元。销售4000套商品房就要多缴纳9692308元的税款。无形中增加了企业的成本支出。

筹划点评(www.daowen.com)

买一件大商品，送一件小商品，是在市场竞争激烈的领域很多商场经常采取的促销方式，而且花样翻新，愈演愈烈。但是，许多企业的负责人总是盯着这种方式是否能吸引人，能否招徕顾客，而很少考虑不同促销方式之间税负的差别。往往是广告打出去，商品销售后，到该缴税时才发觉自己既送掉了商品，又送掉了金钱，真是“赔了夫人又折兵”！

还有一些企业通过“买大送小”的方式销售商品，在进行账务处理时仅仅把销售的商品申报纳税，而将附带赠送的小商品就地转入商品的成本，或者干脆就不入账。显然，这是不合法的。如果企业知晓各处促销方式的利弊，事先进行筹划，采取规避措施，就有可能达到既促销，又不加重税负的目的。

仍以JY房地产开发公司为例，如果能够从税收筹划的角度考虑，变换一下促销方式：把房屋和太阳能热水器整体销售，把“购房屋送太阳能热水器”的销售方式进行“打包出售”变为“销售带太阳能热水器的房屋”，整体销售价格仍然为40万元，其实就是把太阳能热水器价格加到了房屋价格里面。虽然看似简单的文字游戏，但是从纳税的角度而言却有很大的区别，房屋和太阳能热水器变得不可分割，企业只需按房屋销售价格缴纳营业税。

“打包出售”的实质，就是把两种或两种以上独立销售时所纳税种或适用税率不同的商品，通过巧妙的方式结合起来，使其适用税负较轻的税种和税率，从而减轻税负。

“打包出售”有些是税法明确规定的，比如电讯部门销售手机，同时提供通讯服务，销售手机的收入缴纳营业税而不缴纳增值税；对于税法没有明确规定的，纳税人就需要通过筹划，使所纳税种有利于减轻税收负担。

也许有一些人，尤其是房地产公司的人员会认为，我们就是卖房屋送太阳能热水器的，但从来没缴过什么增值税和个人所得税，税务机关也没有检查过。

我们在这里还要进一步提醒销售人员，注意那份销售合同的内容。有些公司在销售房屋时还承诺送防盗门、空调等商品，并不是为了促销，也不是为了规避税收，而是为了规避这些商品可能带来的质量问题。于是在购房合同中特地标明属于赠送性质，但是这样做，恰恰为税务机关征税提供了很好的证据。因此，采取“销售带太阳能热水器的房屋”等促销方式时，如果从税收的角度讲，在签订的购房合同中，不能约定太阳能热水器是赠送的，但可以约定房屋都包括哪些附属设施。

另外，从2009年1月1日起，增值税的小规模纳税人的征收率发生了变化，由4%下调为3%。

对于上述企业的促销筹划行为，税收筹划专家有良好的操作思路。

上海普誉财务咨询有限公司的筹划专家小方在此提醒纳税人：所谓“打包出售”实际上就是目前商家普遍采用的“买一送一”的促销手段。这里既涉及增值税（或者营业税），同时又涉及企业所得税。

如果该企业在销售开发产品时，变“购房屋、送空调”为“销售带空调的房屋”，就可以避免以上尴尬。因为销售房屋要按销售不动产缴纳营业税，赠送的空调视同销售缴纳增值税。而销售带空调的房屋把空调价值加到了房屋价值里面，看似简单的文字游戏，对纳税却有很大的差别，由于房屋和空调不可分割只需按房屋价格缴纳营业税，因此在签订购房合同时，不要约定空调是赠送的，但是可以约定房屋包括空调等附属设施。

至于企业所得税问题，如果企业在2007年12月31日以前从事上述促销活动，有关企业还需要将赠送的商品或者劳务部分视同销售征收企业所得税。《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]第875号）明确规定，企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项销售收入。该文件从2008年1月1日起生效，也就是说，从2008年1月1日起，企业采用“打包出售”“买一送一”等促销活动，就不再将附带赠送的商品或者劳务作视同销售处理。

另外，这里还需要提醒纳税人的是，“买一赠一”与销售折扣在纳税方面有区别。例如，A房地产企业（简称A企业）在近期的促销活动中，举办了成交客户抽奖活动，最高奖项为一辆价值40万元的汽车。若业主放弃奖项，可直接获得40万元的价格折扣。商品房单套售价为200万元。

假设客户买房抽奖并享受汽车奖项，A企业销售不动产应计算缴纳营业税10万元（200×5%）；销售奖品汽车应按规定计算缴纳企业所得税。

业主购房参加抽奖的奖品汽车价值40万元，根据《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[2008]828号）的规定，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。所以，A企业赠送汽车应视同销售处理，确认收入为40万元，计税基础为40万元。

有些人可能认为，根据营业税、增值税相关政策规定，一项销售行为如果既涉及应税劳务又涉及货物，为混合销售行为。除特定行为外，从事货物的生产、批发或者零售的企业、企业性单位和个体工商户的混合销售行为，缴纳增值税；其他单位和个人的混合销售行为，缴纳营业税。房地产企业的经济性质只能属于其他单位，所以应当缴纳营业税而不用缴纳增值税。

如果是这样，那么就是他对政策的适用情况理解错误了，因为该项经济行为并不构成混合销售行为，房地产企业在该项行为中没有涉及营业税应税劳务而是销售不动产，不能适用混合销售行为的纳税处理。根据增值税“将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人”的规定，涉及的货物要视同销售计算缴纳增值税1.165万元[40÷（1+3%）×3%]。

在个人所得税方面，根据《国家税务总局关于个人所得税有关政策问题的请示》（国税函[2002]629号）的规定，个人因参加企业的有奖销售活动而取得的赠品所得，应按“偶然所得”计征个人所得税。赠品所得为实物的，应以《个人所得税法实施条例》第十条规定的方法确定应纳税所得额，计算缴纳个人所得税。税款由举办有奖销售活动的企业（单位）负责代扣代缴。A企业应当代扣代缴个人所得税8万元（40×20%）。

若客户放弃奖项，享受房屋40万元的价格折扣，A企业销售净额为160万元，按照160万元签订房屋销售合同。由于营业税是对转让不动产的“有偿”行为进行征税，按照160万元计算营业税似乎没有问题。但是《营业税暂行条例》第七条规定，纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其营业额。因此，减少的40万元营业额存在纳税风险。

业主放弃获奖而享受的商品房价格折扣，仅依据商品房销售合同无法认定个人所得税。但是房地产企业应当注意《个人所得税法》第十条的规定：个人所得包括现金、实物、有价证券和其他形式的经济利益。所得为其他形式的经济利益的，参照市场价格核定应纳税所得额。所以，业主所享有的价格折扣实质上属于其他形式的经济利益，应当代扣代缴的个人所得税为8万元（40×20%）。这也是企业容易忽视的地方。

不过我们如果将上述促销活动换一个说法，比如将成交客户抽奖活动的奖励换成打折20%销售房屋，情况就在所不同了。