咨询实例

DF房地产开发公司原计划以2400元/m²的价格出售5000m²的房产，扣除项目金额为840万元。对于房产销售问题，公司可以自己组织销售，也可以对外包销。但是，不知哪种方法更好？

筹划分析

方案一：公司自销

DF房地产开发公司原计划以2400元/m²的价格出售5000m²的房产，销售总额为1200万元，扣除项目金额为840万元，计算可知增值率为42.86%[（1200-840）÷840]，企业需缴纳土地增值税108万元（360×30%），还需要缴纳销售不动产的营业税（以下均不考虑加计扣除20%因素）。

2400×5000×5%=60（万元）

应缴纳的城市维护建设税和教育费附加为

60×（7%+3%）=6（万元）

印花税忽略不计，合计缴纳税款174万元（108+60+6），企业的税后净利润为

186万元（1200-840-174）。

方案二：公司包销

如果DF房地产开发公司设立独立核算的销售子公司，DF房地产开发公司首先将该商品房以2000元/m²的价格销售给该销售公司，销售公司再以2400元/m²的价格对外销售。

《土地增值税暂行条例》第八条规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条明确规定，条例第八条（一）项所称的普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。

对于DF房地产开发公司而言，如果事先获得当地主管部门的认可建造的普通标准住宅，由于其增值率未达到20%，无须缴纳土地增值税，利润为160万元，但是需要缴纳营业税50万元，城建税及教育附加5万元，税后利润为105万元。

其销售子公司实现销售利润200万元，因其是非房地产开发企业，不能加计20%扣除，且不能享受普通标准住宅增值率20%之内免税政策。

应缴纳营业税=（2400-2000）×5000×5%=10（万元）

应缴纳城建税及教育费附加=10×（7%+3%）=1（万元）

合计经缴纳税款=10+1=11（万元）(www.daowen.com)

增值率=（1200-1000-11）÷（1000+11）=18.69%

应缴纳土地增值税=（1200-1000-11）×30%=56.7（万元）

其税后净利润为132.3万元（1200-1000-11-56.7），DF房地产开发公司和销售子公司共计实现净利润237.3万元（105+132.3）。

分析结论

通过设立销售子公司比原销售计划多实现净利润51.3万元（237.3-186）。

筹划点评

通过控制和降低房地产销售时的增值率来降低土地增值税负担是一个比较好的筹划策略。但是其局限性在于往往要制定稍低的价格。对于房地产开发公司而言，影响企业利润的主要因素有三个，即销售价格、土地增值税和可扣除项目。在可扣除项目既定的情况下，销售价格和土地增值税紧密相连。如果房地产开发企业将自己的销售部门分离出来，设立为独立核算的房地产销售子公司，则房地产企业既能够以比较高的价格实现房地产的销售，同时又能够合理地降低企业的土地增值税负担。

此外，境外房地产企业包销也是“公司包销”的一种。从事房地产业务企业与境外企业签订房地产代销、包销合同或协议，委托境外企业在境外销售其位于我国境内房地产的，应按境外企业向购房人销售的价格，作为企业房地产销售收入，计算缴纳企业所得税。《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]第31号）第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：

（1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

（2）采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

（3）采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

（4）采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述（1）～（3）项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。

有关企业委托境外房地产企业包销，必然存在佣金或手续费的支付业务问题，则需要注意国税发[2009]第31号文件中第二十条的规定：企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。

企业向境外代销、包销企业支付的各项佣金、差价、手续费、提成费等劳务费用，应提供完整、有效的凭证资料，经主管税务机关审核确认后，方可作为企业的费用列支。

注意事项

外商投资企业向境外代销、包销企业支付的各项佣金、差价、手续费、提成费等劳务费用的凭证、资料应完整保存，并及时向主管税务机关提供，报经主管税务机关审核确认。