咨询实例

CY房地产开发总公司（简称CY公司）主要从事商品房开发业务。2009年5月份，当地税务局在对该公司进行企业所得税汇算清缴时发现，公司的财务费用中列支了预收购房者房屋定金的利息48万元。经调查得知，该公司采用预收定金的方法促销商品房，即购房者先支付房屋价款的60%作为购房定金，待房屋建成后再交足剩余款项。从收取定金日至房屋建成日的这段期间，公司按10%的年利率支付定金利息，在40%的剩余款项中抵扣。例如，A先生向CY房地产开发总公司购买价值30万元的商品房一套，于8月1日向公司交付60%的定金即18万元，12月1日房屋建成，A先生应得利息0.6万元（18×10%×4÷12），A先生只需再支付11.4万元（30-18-0.6）即可。企业处理

所谓定金返息，就是房地产开发企业在开发项目还没有完工时，就采用收到定金的方式预先向外销售开发产品，并承诺从缴纳定金之日起开始计算利息，到房产交付之日止所产生的利息返还给购房者。这是部分房地产开发公司常用的促销手段。

CY房地产开发总公司对有关业务是这样进行账务处理的：收取定金时，借记“银行存款”18万元，贷记“预收账款”18万元；12月1日收取剩余款项时，在应收取的12万元余款中扣除利息费用6000元，只收取11.4万元。会计账务处理为：借记“预收账款”18万元，借记“财务费用”0.6万元，借记“银行存款”11.4万元；贷记“主营业务收入”30万元。

税务认定

对此，税务机关认为，A先生在CY公司取得的6000元利息所得，应按“股息、利息、红利”所得项目缴纳20%的个人所得税，其税款应由CY公司代扣代缴。

由于CY公司未履行扣缴义务，又未及时向税务机关报告，按税法规定，CY公司应补扣税款9.6万元（48×20%），并承担未扣缴、少扣缴税款50%至3倍的罚款。此外，由于CY公司按10%的年利率计算的利息在财务费用科目中列支，超过了同期银行贷款利率（同期商业银行的贷款利率为7.2%），其超过部分不得税前扣除，应按25%的税率补缴企业所得税。

应补缴企业所得税额=480000÷10%×（10%-7.2%）×25%=33600（元）

企业探讨

公司财务经理对此百思不得其解：购房户预缴的定金怎么还要补税罚款呢？难道这种促销手段不行吗？事后，公司财务经理向当地税务师事务所的代理人员咨询。(www.daowen.com)

针对CY公司的上述房产销售方式，税务师事务所的代理人员认为：无论是从购房付款的形式上看，还是从销售方式的本质上看，实际上公司只收取了A先生29.4万元的房款。如果公司采取降价销售的方式，即将此商品房价格降至29.4万元卖给A先生，一来可以免除A先生应纳的个人所得税，也免除了CY公司扣缴个人所得税的义务；二来免除了因利率超标准而应补缴的企业所得税；三来降低了销售不动产应纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加。

同时，税务师事务所的代理人员提醒企业在实际操作中，应当注意两点：一是必须按29.4万元的销售价格开具房屋销售发票；二是改变原来的账务处理方法，即在收取剩余款项时，借记“银行存款”11.4万元，借记“预收账款”18万元，贷记“主营业务收入”29.4万元。

按照上述方案，CY公司可以为自己节省企业所得税33600元，节省营业税24000元（480000×5%）、城市维护建设税1680元（24000×7%）、教育费附加720元（24000×3%），合计节税60000元（33600+24000+1680+720）。为购房者个人节省个人所得税96000元。合计节税156000元。

这种税收筹划可行吗？回答是否定的。企业只改变会计核算方式，没有从实质上改变利息抵房价的交易事实，只会给企业产生更大的税收风险。因为税务部门在审查购房合同时，必然会了解到企业按10%的年利率支付定金利息并在剩余款项中抵扣的事实。根据税法规定，税务部门还是会将这一项交易行为分解为支付利息和以利息抵付房款两项进行税收处理。企业改变会计处理方式形成隐瞒收入的结果，从而转变了少缴税收的性质，税务部门会因此加重处罚。

专家咨询

那么，CY房地产公司还有正确的处理办法吗？税务筹划专家通过对上述业务的具体分析，给出了筹划方案：

该企业通过业务流程的筹划，就可以解决这个问题。具体地讲，只要公司从合同上将以利息抵付房款的约定改为折扣销售的方式，并将折扣额与房款开具在同一发票上，就可以达到预期目的了。

《财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）规定：单位和个人在提供营业税应税劳务、转让无形资产、销售不动产时，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中减除。由于购房者首期交购房定金款是固定的（房款的60%），而且交房时间公司也是可以预定的，所以，CY公司可以将本应计算支付的利息直接转为折扣，规定在什么时间之内交付定金折扣数额多少，折扣数额基本与利息数额相同。那么，公司在给购房者开具销售发票时，将折扣数额也注明在发票上，如例中A先生购房开发票时，销售额为30万元，折扣额为6000元，实际收款29.4万元。这样，CY公司就可以只就折扣后的收入额29.4万元缴纳企业所得税和营业税，也不用扣缴购房者的个人所得税了。