《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）规定，当期预收账款需要按一定毛利率计算应纳税所得额，但对经济适用房的毛利率规定为不得低于3%，而其他商品房的毛利率规定不得低于10%，所以当期预征的企业所得税大大低于其他商品房。企业所得税实行先预征，年度终了后汇算清缴，多退少补，这项规定也加速了房地产开发商资金的流转。

纳税人需要注意的是，要享受税收优惠政策，房地产开发商要按规定向税务局报送经济适用房资料。虽然各地实际情况可能有所不同，但主要包括项目计划批准证书、立项报告、经济适用房批准文件及主管税务机关要求报送的其他资料。

财税[2008]24号文件规定，企事业单位、社会团体以及其他组织于2008年1月1日后对外捐赠的，按企业所得税法有关公益性捐赠政策执行，即企业发生的公益性捐赠支出，在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。个人捐赠住房作为廉租住房的，捐赠额未超过其申报的应纳税所得额30%的部分，准予从其应纳税所得额中扣除。

业务筹划

HC建设实业有限公司将原价为490万元的房产对外出售，出售价格为590万元。该房产出售后其增值额为100万元，土地增值率为20.41%。根据《土地增值税暂行条例》（国务院令[1993]第138号）规定，增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。因此，HC建设实业有限公司转让该房产需要缴纳30万元的土地增值税。

而如果企业把旧房作为廉租住房、经济适用住房房源，让利10万元，以580万元出售，增值额降为90万元，增值额未超过扣除项目的20%，根据财税[2008]24号文件规定，企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

对比原方案，虽然减少了10万元收入，却节省了原方案30万元的土地增值税支出，实际税后收益增加了20万元。

筹划点评

从利益主体角度分析，国发[2007]24号文件和财税[2008]24号文件涉及廉租住房经营管理单位、开发商、企事业单位、社会团体以及其他组织、廉租住房承租人、经济适用住房购买人、个人住房租赁者等，但是，不同的主体享受税收优惠的内容有所不同，纳税人应当引起注意。

1.承租和购买住房的是通过审查的特定主体

国发[2007]24号文件及《廉租住房保障办法》（建设部等9部委令第162号）、《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号）等规定了廉租住房保障对象和经济适用住房供应对象的条件。廉租住房保障对象的家庭收入标准和住房困难标准，由城市人民政府按照当地统计部门公布的家庭人均可支配收入和人均住房水平的一定比例，结合城市经济发展水平和住房价格水平确定。经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象衔接。低收入住房困难家庭要求购买经济适用住房的，由该家庭提出申请，有关单位按规定的程序进行审查；对符合标准的，纳入经济适用住房供应对象范围。(www.daowen.com)

享受财税[2008]24号文件规定税收优惠的廉租住房、经济适用住房、廉租住房承租人、经济适用住房购买人以及廉租住房租金、货币补贴标准等，须符合国发[2007]24号文件及《廉租住房保障办法》、《经济适用住房管理办法》规定的特定利益主体，且须经过审查。

2.廉租住房经营管理单位的优惠

财税[2008]24号文件规定，对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免征营业税、房产税。另外，廉租住房经营管理单位按照政府规定价格向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。对廉租住房经营管理单位与廉租住房相关的印花税以及廉租住房承租人涉及的印花税予以免征。廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房，免征契税。

五种税的减免，意味着廉租住房经营单位的利润空间将有一定幅度增长。但需要注意的是，如果改变用途或不按规定价格向保障对象出租，将被追缴已免税款。

3.开发商的税收优惠

财税[2008]24号文件规定，开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例，免征开发商应缴纳的城镇土地使用税和印花税。

为此，开发商的住房项目中如果有配套建造廉租住房和经济适用住房，应及时整理有关材料，办理城镇土地使用税和印花税的减免。

4.个人出租住房的优惠

根据财税[2008]24号文件的规定，个人出租住房的优惠有：①个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税；②个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税；③个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。

对比原有税收规定，个人出租住房享受的税收减免优惠幅度分别是：个人所得税减免了50%，印花税减免了100%，营业税减免了50%，房产税减免了66.7%，城镇土地使用税减免了100%。