对于某个具体从事生产和经营的企业而言，从税收政策的角度去考虑有关问题，很难切入其中，如果从企业具体的业务流程的角度去考虑，投资人再进行税收筹划的具体运作就相对比较容易理解和操作。因此，我们在此结合具体的业务流程，引用一些具体操作案例来作一个分析。

筹划案例

【案例一】甲房地产开发公司2009年3月开发了一处房地产，为取得土地使用权支付了1000万元，为开发土地和新建房屋及配套设施花费了1200万元，财务费用中可以按转让房地产项目计算分摊利息的利息支出为200万元，不超过商业银行同类同期贷款利率。对于是否提供金融机构证明，公司财务人员通过核算发现：如果不提供金融机构证明，则该公司所能扣除费用的最高额为220万元[（1000+1200）×10%]；如果提供金融机构证明，该公司所能扣除费用的最高额为310万元[200+（1000+1200）×5%]。可见，在这种情况下，公司提供金融机构证明是有利的选择。

【案例二】甲房地产开发公司2009年8月开发了另一处房地产，为取得土地使用权支付了1000万元，为开发土地和新建房屋及配套设施花费了1200万元，财务费用中可以按转让房地产项目计算分摊利息的利息支出为80万元，不超过商业银行同类同期贷款利率。现在需要公司决定是否提供金融机构证明。与案例一一样，如果不提供金融机构证明，则该公司所能扣除费用的最高额为220万元[（1000+1200）×10%]；如果提供金融机构证明，该公司所能扣除费用的最高额为190万元[80+（1000+1200）×5%]。可见，在这种情况下，公司不提供金融机构证明是有利的选择。

企业判断是否提供金融机构证明，关键在于所发生的能够扣除的利息支出占税法规定的开发成本的比例，如果超过5%，则提供证明比较有利，如果没有超过5%，则不提供证明比较有利。

筹划点评

对于土地增值税的筹划操作而言，财务资料固然重要，但是其他相关因素也不可忽视。(www.daowen.com)

1.确定适宜的成本核算对象

（1）对房地产开发企业成本项目进行合理的控制，如加大公共配套设施投入，绿化、美化、亮化、改善住房环境，来调整土地增值税的扣除项目金额，进而减轻税负。

（2）房地产开发企业可设立一家装饰装潢公司，专门为购房户装修。具体可与购房户签订两份合同，一份是房地产初步完工（毛坯房）时签订的销售合同，另一份是与装饰装潢公司签订的装修合同。房地产开发企业只就销售合同上注明的房款的增值额缴纳土地增值税，装修合同上注明的金额属于劳务收入，应缴纳营业税，不缴纳土地增值税。这样分散经营收入，减少税基，降低税率，节省税款。

2.巧用特殊扣除项目规定

《土地增值税暂行条例实施细则》规定，房地产开发企业的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出不能单独计算，而应并入房地产开发成本中一并计算扣除。房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。

房地产开发企业据此可以选择：如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，则可计算应分摊利息并提供金融机构证明，据实扣除；反之，主要依靠权益资本筹资，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用。