1.企业所得税的处理

《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）规定：开发间接费是指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。在结算成本时，项目基建临时设施可通过“前期工程费——临时设施”核算，项目营销设施可通过“开发间接费——项目营销设施”进行归集。国税发[2009]31号第二十六条（一）项（以可否销售原则确定计税成本对象）规定：开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。因此，对于这些临时性辅助设施不作为计税成本核算对象出现，应作为过渡性成本处理。

2.房产税的处理

为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，以及售楼部、样板间在建设中所发挥的作用不同，所以，相关税收待遇也有所差异。

（1）各种临时性设施免缴房产税。《财政部 税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字[1986]8号）第二十一条规定：“凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。”财税地字[1986]8号第十九条规定：“纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续的次月起征收房产税。”基于以上政策，房地产开发企业临时性建筑物不征房产税必须同时满足两个条件：一是临时设施必须为基建工地服务；二是必须处于施工期间的临时设施。如果基建工程结束，临时性建筑物归基建单位使用，则须从基建单位使用的次月起缴纳房产税。

因此，为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间是免征房产税的，如果基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。或者这些临时性房屋是基建单位自己出资建造，只要基建工程结束以后还在使用的，就应该依照规定征收房产税。

（2）售楼部、样板间应交房产税。由于房地产企业为销售房屋而建造的售楼部、样板间不构成财税地字[1986]8号第二十一条免征房产税的规定。因此，应当自建造完毕次月起缴纳房产税。对于售楼部、样板间房产税的缴纳，应按自用原值计税。根据《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）第三条规定：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。”由于会计核算中，对于售楼部、样板间的成本费用归集在开发间接费中核算的，仅包括了建造成本，没有包括土地成本，无法确定房产计税原值，在计算房产税时就要首先纳税调整。

案例分析

通过上述政策分析，我们就可以对上述案例所涉及的具体情况进行相应的处理。

1.财务处理

建用房1000m²，建造成本120万元，售楼部2000m²，建造成本340万元，样板间200m²，建造成本50万元，会计处理如下：

借：开发间接费——项目营销设施（售楼部/样板间） 3900000(www.daowen.com)

贷：银行存款 3900000

借：前期工程费——临时设施（工地上各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、

食堂、茶炉房、汽车房等临时性设施） 1200000

贷：银行存款 1200000

2.税务处理

根据《财政部 税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字[1986]8号）第二十一条免征房产税的规定，ZH房地产有限公司项目施工期间，基建用房1000m²暂不用缴纳房产税，但是项目结束，基建用房未拆除的话，就必须缴纳房产税了。而售楼部2000m²、样板间200m²临时建筑显然不是为基建工地服务，而是为ZH房地产有限公司项目销售服务，不符合财税地[1986]8号第二十一条免征房产税的规定，应当自建造完毕次月起缴纳房产税。

对于售楼部、样板间房产税的缴纳，应按自用原值计税。由于会计核算中，对于售楼部、样板间的成本费用归集在开发间接费中核算的，仅包括了建造成本，没有包括土地成本，无法确定房产计税原值。根据上述财税[2010]121号第三条规定，在对售楼部、样板间计算房产税时要进行纳税调整。

假设售楼部占地面积为3000m²，土地成本为1200元/m²，则售楼部应计入房产原值的土地成本为360万元（3000×1200），房产税计税原值为700万元（340+360），年均缴纳房产税为5.88万元[700×（1-30%）×1.2%]。假设样板间占地面积为450m²，容积率低于0.5，则样板间应计入房产原值的土地成本为48万元（200×2×1200），房产税计税原值为98万元（50+48），年均缴纳房产税为0.8232万元[98×（1-30%）×1.2%]。

操作点评

本案例是根据上海普誉财务咨询有限公司提供的资料整理的，目的是给房地产开发企业对有关业务开发过程中的各个环节的业务处理思路和方法提供一个可借鉴的操作模型。但是，纳税人需要注意相关政策的变化，然后作出相应的调整。