一项制度的供给，必然有各个不同角度的评价。住房保障体系作为市场条件下对住房支付能力低下群体的住房保障，效率与公平是体系或制度合理性存在最为关键的两个方面。

1.公平性特征与问题

住房保障体系的公平性是其合理存在的首要前提。毋庸置疑，随着我国住房保障覆盖面的不断扩大和准入条件不断拓宽，住房保障的公平性越来越高。下面重点思考目前住房保障体系在公平性方面所存在的问题特征。

公平是一个抽象的概念，经济上大多指利益分配的合理性。住房保障体系的公平性分为两个层次，一是对应保障人群或不应保障人群是否给予了保障，即保障人群的合理性，可称为机会公平。二是对于应保已保人群之间，保障程度之间的相对性，包含垂直公平（即（1）收入越高保障程度越低，（2）较低收入人群获得保障后的总体效用水平不能高于较高收入人群获得保障后的效用水平）和水平公平（即收入相同保障程度相同）。依据前面章节，将公平性问题的特征与问题总结见表10-2。

表10-2　住房保障体系的公平性特征与问题(www.daowen.com)

2.效率性特征与问题

住房保障体系的效率特征亦是住房保障体系合理存在的另一重要因素。效率一般采用成本收益法来衡量。然而，我国住房保障的收益与成本却难以衡量，考察住房保障政策目标的实现程度，尤其是住房保障的长远目标（提高居民居住水平）可作为替代方案。基于提高居民居住水平，或增加住房存量的目标来考察，结合前几章分析，对保障体系的效率进行简单归纳和总结。

公共住房供给体系中，廉租住房目标对象决定了其较经济适用住房具有更高的效率；而经济适用住房政策具有如下特征：在人均居住面积处于低水平时，可有效增加住房存量，而且对市场住房有效供给产生正向挤入效应。更为重要的是，当人均居住面积逐渐达到人们的合意需要时，经济适用住房供给对商品住房的有效供给产生挤出效应，以2009年为例，经济适用住房有效供给每增加1m2，将导致市场商品住房有效供给减少0.6578m2；换言之，经济适用住房每新增1m2，住房存量仅新增0.3422m2。住房补贴支持体系中，廉租住房补贴效率与住房公积金政策相比，明显具有较高的政策效率。住房公积金个人住房贷款效率具有如下特征：当在人均居住面积处于低水平时，能有效刺激人们的住房需求，甚至对商业性个人住房抵押贷款的有效供给产生正向挤入效应。更为重要的是，当人均居住面积逐渐达到人们的合意需要时，挤出效应必然产生。以2009年为例，住房公积金个人住房抵押贷款净增余额每增加1元，将导致商业性个人住房抵押贷款净增余额减少0.8584元；或仅14%的住房公积金贷款具有提高居民居住水平的效应。