基于住房制度改革的历程，分析了公共住房制度与政策性住房金融制度各历史阶段的政策目标，在简要评价各项制度目标实现程度的基础上，从经验角度重点分析了各项住房保障制度目标实现所面临的主要风险。可简要总结如下：

第一，经济适用住房制度建立与发展，直观上基本实现了制度设计的相应目标。以武汉市为例，1998—2003年，在以促进住房市场机制转换和促进经济增长为住房制度改革的主要阶段性目标中，经济适用住房供给为这些目标实现做出了应有贡献，仅经济适用住房投资对经济增长的贡献度，最高年份（1999年）曾达1.02%，贡献率为14.85%；而经济适用住房作为一种特殊的商品住房，在促进住房市场化机制转换中，其贡献度和贡献率（从投资角度）曾高达20.94%，25.31%（1999年）。2004—2010年，经济适用住房供给主要是以稳定市场房价为主要目标之一。数据测算显示，2005年之后经济适用住房供给有效抑制了商品住房价格强劲上升的趋势，尤其在2007年，对住房价格稳定贡献率达到了6.82%。而1994—2010年作为经济适用住房制度的运行阶段，其制度目标（根本性目标）更在于提高城镇居民居住水平。武汉市的例证显示，在这期间（1996—2009年）经济适用住房总供给约占住房新增存量的9%；而从人均居住面积测算，相当于14年内，经济适用住房供给提高了武汉市人均建筑面积约1.78m2。

第二，住房子市场之间及与住房要素市场之间的联动效应，使得经济适用住房制度的运行目标（提高居民居住水平，稳定住房价格）面临更多潜在风险。

1999—2009年28个省、自治区、直辖市的经济适用住房新增有效供给与住房新增有效供给相互作用的面板计量模型分析显示，经济适用住房的有效供给，在人均居住面积处于低水平时，对市场住房的有效供给产生正向挤入效应，但当人均居住面积逐渐达到人们的合意需要时，经济适用住房的有效供给对商品住房的有效供给产生挤出效应。以2009年为例，全国层面分析显示，经济适用住房有效供给每增加1m2，将导致市场商品住房有效供给减少0.6578m2；换言之，经济适用住房每新增1m2，住房存量仅新增0.3422m2。即经济适用住房供给以提高居民居住水平为目标，在居民居住水平全面提高的情况下，将面临严重的政策效率风险问题。

1999—2009年29个省、自治区、直辖市的经济适用住房供给比重与住房市场价格之间相互作用的面板计量模型分析显示，从全国层面而言，经济适用住房供应比重每上升一个百分点，商品住房价格增长率则下降0.065，而中部地区为0.0702。但这一影响机制在各区域并不相同，东、西部地区的影响系数在统计上并不显著，说明经济适用住房供给对商品住房市场价格的平稳作用并不存在，甚至可能推动价格上涨（如西部地区的影响系数为正，尽管不显著），这可能是经济适用住房供给，对住房要素市场影响而致的价格效应，与对住房子市场需求影响而致的价格效应之间相互作用而导致作用并不显著的原因。即使具有稳定住房价格的功效，可能更多归结于经济适用住房资格审核不严而致住房市场需求减少的价格效应显著的原因。即经济适用住房以平稳价格为目标，在住房产品生产要素稀缺（如土地）的情况下，面临着严重的政策效率风险问题。

第三，住房公积金制度建立与发展，直观上基本实现了制度设计的相应目标。以武汉市为例，1999—2003年期间，住房公积金个人住房贷款余额比重均在15%以上；住房公积金贷款约占所有住房贷款比重曾高达44.5%（2000年），相应年份所支持的住房面积比重为48.1%。而1992—2013年作为住房公积金制度的运行时期，其制度目标（根本性目标）更在于提高城镇居民居住水平。武汉市例证显示，在这期间（1992—2008年）住房公积金累计支持住房建构面积约占住房存量的9.73%，从家庭人均居住面积改善状况考虑，累计提高城市居民人均建筑面积2.73m2。(www.daowen.com)

第四，各类住房抵押贷款市场之间的联动效应，使得住房公积金制度的运行目标（提高居民居住水平）面临更多潜在风险。

1999—2013年武汉市住房公积金个人住房抵押贷款净增余额与商业性个人住房抵押贷款净增余额相互作用的非线性时序计量模型分析显示，住房公积金个人住房抵押贷款的供给，在人均居住面积处于低水平时，对商业性个人住房抵押贷款的有效供给产生正向挤入效应，但当人均居住面积逐渐达到人们的合意需要时，住房公积金个人住房抵押贷款的有效供给对商业性个人住房抵押贷款的有效供给产生挤出效应。以2009年为例，住房公积金个人住房抵押贷款净增余额每增加1元，将导致商业性个人住房抵押贷款净增余额减少0.1416元。即住房公积金个人住房抵押贷款的供给以提高居民居住水平为目标，在居民居住水平全面提高的情况下，将面临严重的政策效率风险问题。

【注释】

[1]较多省份从2010年开始，逐步取消经济适用住房政策，故而数据截止于2009年。

[2]数据来源：依据武汉市房地产年鉴、武汉市统计年鉴（2001—2010年）整理。