住房配给机会的公平性是指无法从市场获取住房消费的群体中，成为政府保障对象的目标群体的几率。理论上，若家庭在住房消费上存在支付困难问题时，政府应为家庭提供住房保障，促进其“住有所居”。实践中，住房保障不断完善，尤其近几年，其覆盖面与保障标准呈现“提标扩面”的良好势头，但是否实现了所有住房支付困难群体“住有所居”？因此，住房配给机会的公平性需要分析城市所有人群中存在住房支付困难人群的比例与政府政策所保障人群比例之间的关系。基于数据的可得性，重点从收入标准进行探讨。

1.住房配给机会获取的公平性界定与边界识别分位数函数构建

利用市场房价以及目标人群的住房可支付能力，从理论上测算政府需要保障人群的边界分位数，并与政府出台政策所界定的保障标准所对应的边界分位数进行比较。

（1）住房配给机会获取的公平性界定

以收入为衡量基准，由低到高将不同收入划分为最低收入人群（0～10%），低收入人群（10%～20%），中偏下收入人群（20%～40%），中等收入人群（40%～60%），中偏上收入人群（60%～80%），高收入人群（80%～90%），最高收入人群（90%～100%），假定各收入分类均为均匀分布。设存在住房消费支付困难群体的可支配收入在收入百分比中的分位数为β，政府住房保障制度所设定的收入标准所对应的收入分位数为β0。

定义7.1：住房获取配给机会的公平度（Degree in the equity of housing qualified chance，DEQ）可界定为：

由定义1，若DEQ＞0表明政府的住房保障范围存在“保不应保”问题，即住房保障存在覆盖面过宽，将本不应纳入保障范围内的人群纳入了制度保障范围。若DEQ＜0表明政府的住房保障存在“应保未保”问题，即实际保障范围没能覆盖所有存在住房支付困难的群体。若DEQ=0表明政府的住房保障范围处于最优，达到“应保全保”的最优范围。

定义1显示，获取住房保障的机会关键在于保障标准的收入边界分位数和可支付收入边界分位数两参数。基于市场住房价值和城市不同生活费收入水平的城市居民家庭收支分组情况，构建保障标准的收入边界分位数函数和可支付收入边界分位数函数。

（2）住房配给机会边界识别的分位数

从保障标准收入边界识别的分位数函数以及住房可支付收入边界识别的分位数函数两个角度，探讨住房配给机会收入边界识别的分位数函数。

第一，政府住房保障标准收入边界识别的分位数函数

第二，住房可支付收入边界识别的分位数函数

假定不考虑家庭受制于住房首付约束，依据住房价值考查家庭每月需支付的水平，以及家庭收入现状用于住房消费实际能支付的水平两个角度分别进行分析。

若家庭第y年从市场购房，每月需还贷的水平记为AH y，显然，等额本息贷款下，住房每月需支付的额度或水平与一套住房的市场价值及抵押贷款利率相关，则AH y可表示为：

其中ry为第y年住房抵押贷款月利率，PHy第y年住房市场的价格水平，Sy为第y年住房市场单套住房的面积水平，RHy为第y年住房首付比例，n为住房抵押贷款年限。

由式（7.3）（7.4），住房可支付收入边界分位数函数可构建如下：

2.住房配给机会获取的公平性评估

我国公共住房制度主要包含经济适用住房制度和廉租房制度等，以其制度进入规制标准，由函数（7.2）～（7.5）和定义（7.1），基于武汉市，考查制度进入标准的公平度。

（1）经济适用住房制度的公平性评估

数据来源与说明。数据主要由2006—2012年武汉市房地产年鉴、武汉市统计年鉴整理。表7-1为各收入分组的家庭平均人口数、家庭人均可支配收入分组组中值、家庭人均总消费支出分组组中值及家庭人均居住消费分组组中值。

表7-1　武汉市城市居民家庭收支分组情况（2005—2011年）

续表

如表7-2给出了其他相应参数数据。其中，HP为商品住房（不包含经济适用住房）的销售额与销售面积的比值。2006—2008年S为面向社会销售的经济适用住房销售面积与销售套数的比值，由于2005、2009年缺乏相应数据，以87 m2替代；V为经济适用住房的市场价值，用于分析中低收入人群以经济适用住房面积为基准的住房市场价值的可支付性，年利率r以央行公布五年期以上的贷款利率为基准，以利率年内执行时期为权重获得各年利率。同时，假定住房首付比值与还款年限分别设定为0.7和20年。

2001年2月22日与2004年10月24日，《武汉市人民政府关于印发武汉市经济适用住房管理暂行规定的通知》与《武汉市经济适用住房购买资格核准工作暂行规定》对经济适用住房的进入条件进行了规制，收入规制界定为家庭人均收入低于本市城区居民人均可支配收入，具体执行为统计局上年度公布的收入为标准，并于2004年实行资格证登记制度。2008年11月1日《武汉市经济适用住房管理办法》的收入规制调整为家庭人均收入标准为上年度人均可支配收入80%以下，具体执行的收入标准为824元，并一直维持至2011年。(www.daowen.com)

表7-2　经济适用住房覆盖面公平性评估数据（2005—2011年）

以表7-1、表7-2数据为基础，基于以上构建的收入边界分位数函数，从公平性角度评估制度准入规制的公平程度。由式（7.1）～（7.5）可得家庭住房月可支付水平分组组中值、住房每月需支付水平、政府住房保障标准的收入边界分位数、家庭住房可支付的收入边界分位数和住房获取配给机会的公平度。

表7-3　经济适用住房获取配给机会的公平性评估（2005—2011年）

注：*数据通过平滑得到。实际数据大于1 571（726），这表明剩余法测度支付能力存在一定缺陷

由表7-3可知，武汉市经济适用住房的住房配给机会的公平度，2005年到2011年之间，由“保不应保”的状态转向了“应保未保”的状态，这一点是政策准入标准由“中低收入群体”调整为“低收入人群”所引起的，也是收入规制标准调整的滞后性所产生，即824元实质是以2006年的家庭人均可支配收入的80%为标准。值得注意的是，2007年的标准处于“应保未保”状态，是由2007年住房需支付的水平增速或房价增速过快引起，是房价过高导致政府应保范围大幅度膨胀的结果。

（2）廉租住房制度的公平性评价

从理论上讲，廉租住房制度保障应与经济适用住房制度保障实行对接，即中低收入人群中，受制于收入难以获得经济适用住房保障，理应获得廉租住房保障。因此，基于廉租住房实际保障范围与应保障范围，分析廉租住房制度的住房配给机会的公平度。

相关数据来源与说明。2002年11月1日，《武汉市城镇最低收入居民家庭住房保障暂行办法》对住房困难群体的收入规制界定为城镇低保户，即保障的收入标准为城镇低保户的收入标准；到2008年4月《武汉市廉租住房保障办法》，将收入规制标准扩大为400元；2011年7月，武汉市房管局规定，具有武汉市城镇常住户口的家庭，家庭人均月可支配收入未达到600元，家庭人均住房建筑面积在12 m2以下的，可申请廉租住房补贴。表7-4中，给出了测算2003—2011年廉租住房保障范围公平性评估的基础数据，如经济适用住房平均价格、套均购买价值、政府保障标准及依据年利率等获得经济适用住房每月购买应付水平；并依据表7-1～7-3相关原始数据及测算的住房每月应支付水平和家庭住房月可支付水平分组组中值，可得政府住房保障标准的收入边界分位数、家庭住房可支付的收入边界分位数和住房获取配给机会的公平度。

表7-4　廉租住房获取配给机会的公平性评估（2003—2011年）

2003年到2010年之间，武汉市廉租住房的住房配给机会的公平度DEQ均大于0。即制度保障范围存在“应保未保”的公平性问题。

原因可归结于两个方面：一是从收入规制标准可以看到，保障人群的边界分位数均处于低位状态，不到人群的5%，即武汉市廉租住房保障的收入规制标准一直过低，即使武汉市政府加大住房保障覆盖面，依然存在廉租住房保障面过窄的问题。二是经济适用住房定价过高，使得经济适用住房月可支付的收入边界分位数较高，甚至达到20%以上。当然，2008年开始的提标扩面，以及低收入居民可支配收入增长，使得廉租房政策范围基本覆盖了需要保障的人群，达到“应保全保”状态。到2011年，提标扩面甚至导致“保不应保”问题出现，尽管并不严重。