本章深入分析了限价商品住房的政策机理及其所面临的政策风险，并给出了政策风险规避的现实路径，可简要总结如下：

第一，限价商品住房的政策机理。（1）分析了住房领域基本现状，如夹心层家庭住房困难，住房社会属性、我国土地基本属性，以及居民收入水平等各种因素，共同决定限价房政策的合理性与可行性，并非高房价所唯一决定。（2）分析了限价商品住房政策供给中，信息的对称性特征与房价规制工具形成的多样性，地价规制工具形成的多样性与产品属性的多样性，目标群体的边界性与产品政策形成的多重限制性之间的内在关系和表现形式。（3）探讨了限价商品住房价格的形成机制，并基于市场过滤模型分析限价商品住房供给对住房市场的冲击效应。

第二，限价商品住房的政策风险。（1）当前政策目标定位的多重性，各目标优先排序的模糊性，直接影响到政策的正常运行及目标能否实现，目标定位不准是政策面临的最大风险之一。（2）政策目标与政策工具的协调性风险是政策风险的具体表现形式，体现为政策工具属性的模糊性风险与政策工具的缺位性风险。（3）政策运行与政策环境的协调性风险也是政策风险的另一表现形式，体现为政策边界的识别困难，政策运行边界的人为模糊，以及市场条件下识别边界的异动问题等。

第三，限价商品住房政策风险的规避路径。（1）深化限价商品住房政策的理论研究，在认识与实践的统一中规避风险。即我们应深化政策决策的民主性，充分考虑民众的参与权利，合理确定政策目标，确定不同目标的优先顺序，加强政策工具的改进与创新，促进政策目标的实现。（2）加快配套制度创新，在促进政策与制度环境协调中规避风险。即政策运行边界识别中，加强政府监督、审核制度的创新，而限价住房购买人群资格的前置确定，成为政府监督与审核的公共权力中引入社会监督机制的前提条件。政策工具设计中，加强产权及产权管理制度的创新，具体可体现为住房分割产权的构建。

【注释】

[1]2009年，由14位房地产专家联名上书，建议进行“二次房改”。其内容可概括为：“三种住房制度，三类供地方式，三支队伍参与。”其中，三种住房制度是指商品住房制度、公共住房制度和保障性住房制度。

[2]公共住房是指“定地价、定建房标准、定税费率、定5%利润率，竞房价、竞建设方案”的“四定两竞”的住房产品，与限价商品住房在本质上一致。

[3]已有文献中，限价房的政策缘起大多是指中央政府或其职能部门所颁布的涉及到限价房政策的法律法规文件，很少讨论和分析地方政府对政策所做的先行探索。

[4]具体指《宁波市人民政府批转市计委关于贯彻中央10号文件精神做好当前经济工作意见的通知》文件。(www.daowen.com)

[5]具体指《宁波市人民政府办公厅印发关于完善城镇住房供应体系若干意见的通知》文件。

[6]是指基于人群收入排序，分别划分占10%的最高收入户、10%的高收入户、20%的中等偏上收入户、20%的中等收入户、20%的中等偏下收入户、10%的低收入户和10%的最低收入户（其中困难户占5%）。

[7]北京2010年4月份试点的限价中小套型普通商品住房即为一种解读，并没有脱离限价房政策的核心。

[8]尽管国办发〔2010〕4号文件强调了供应比例，但地方政府出于利益考虑往往不会认真贯彻落实，再加上政策工具属性定位模糊，比例下限的管制政策必然模糊，甚至缺位。

[9]这一态度可能根源于政策目标的模糊性，或多重目标定位的无序性，导致地方政府可根据自身需求，在不违反中央政策的情况下，采取对自身有利的政策行为。

[10]我国具有培养非营利性组织的基本国情，如国有企业，尽管原有国企营运存在诸多问题，但其对社会稳定的贡献不容忽视；而工作更不能因噎废食，关键在向非营利性组织转变时，如何改善管理和营运模式。

[11]目前，这类情况尤其体现为廉租住房的制度风险，即廉租住房的腾退问题。而在限价房中若存在租售共同存在的产权性住房时，也必然面临这样的问题。

[12]我国房地产政策在很短的时间内让整个社会财富聚集于房地产开发商手中，并利用其资本将其意愿延伸到社会生活中的各个方面，从而达到攫取大多数人的利益的目的。具体例证参见易宪容2009年发表在《管理世界》上的文章第68-69页的描述.