限价房政策有效运行，必须要有相应的政策运行环境才能实现政策的预定目标。然而，一项新制度往往面临着与其他制度之间的协调而产生风险，具体表现为政策运行边界的识别性问题。

1.政策边界的识别风险

一项政策出台，必然有政策实施的边界。限价房政策的边界不仅包含政策工具（限价房产品）的边界，也包含政策目标群体的边界。仅仅当两者边界相互协调，形成对应配给法则时，才能促进政策的良性运转。

政策运行边界应根据国情民情进行确定。政策工具（产品）边界识别一般包含产品质量边界、面积边界和价格边界的识别。产品价格边界直接形成下一层级政策工具，是政策的核心工具；质量边界是以适合居住或“体面住房”为下限，包含建筑质量、小区环境质量等；面积边界是产品边界的重要标识，直接与目标群体的可支付能力挂钩，也是政策的核心工具。目标人群边界识别一般包含收入边界和住房面积边界的识别。然而，边界往往难以识别，其关键在于行为主体信息的不对称，而行为主体（包括政策工具主体和政策非目标人群）的能动趋利行为更会导致信息的刻意隐藏。开发商在利益的驱动下，必然在限价房开发中设法降低成本（如降低住房质量），或倾向于将产品销售给非目标群体；当产品边界识别失败时，开发商趋利行为必然导致产品质量风险、产品面积过大风险以及目标人群识别难度的增加。非目标群体在利益驱动下，必然设法获取相关资质证明，隐瞒家庭信息，导致目标人群识别困难。在当前信息系统建设滞后情况下，政策工具边界的识别与目标人群边界的识别成为政策风险的硬伤，是限价房政策风险的主要表现方式之一，也是限价房政策特例——经济适用住房政策风险频生的主要原因。

2.政策运行边界协调性风险

在政策运行边界识别中，政府起着仲裁性的作用，既对开发商产品质量、产品面积起着监督作用，也对购买人群资格进行审核，实现产品（或工具）边界与目标人群边界的协调。

产品资源与目标人群配给法则必须基于公平正义，并倚靠政府大量财力才能真正实现边界的有效协调。但现实中，政府大多往往受制于财力约束；在财力难以到位的情况下，识别过程则相对草率，政策运行风险则不可避免。更为重要的是，产品边界与目标人群边界识别的权力集中于政府部门，这又为边界模糊的人为设置提供了机会。基于委托代理理论，“理性”官员基于私利，必然有着强烈的动机促进住房建设监督权力与购买人群资格审核权力的资本化，寻租设租成为政策能否达到预期实效的重要障碍。显然，边界在寻租设租的现状下难以协调，形成边界人为模糊性设置方式，类似经济适用住房的运行风险难以避免。

3.政策运行边界与识别的异常性风险

经济环境往往随时间在不断变化，必然带来政策运行边界的变动，因而要求边界识别标准与时俱进。但限价房政策相对静止的政策设计必然滞后于市场环境的变动，市场波动必然体现于政策运行边界的异动之中。(www.daowen.com)

宏观经济波动导致市场房价波动是政策边界相对变动的重要表现。房价受众多因素影响，如市场供需、宏观经济、心理预期、投机行为等。当市场房价上涨，并不会对限价房政策运行边界产生影响，反而正是政策目标之一。但房价下跌，导致市场房价低于限价房价格，限价房政策的产品价格边界出现异常，风险随之产生。2008—2009年的全球金融危机导致区域住房价格的下行波动，直接导致了广州限价房政策的终止。但政策终止的风险却是房价的再度攀升，中低收入人群住房问题的突出。

政策运行边界识别的异常出现于政策运行的后期管理。当人们收入变动，尤其是收入增加，使得人群边界识别出现异常^[11]。此时，收入提高的人群理应改善住房，但却依然占有政策性住房；依据政策运行边界，理应将这部分群体通过某种方式促使其腾退，从而达到保障那些应保障的群体。但信息的不对称，或不愿腾退成为政策性住房退出路径的主要障碍；而产品属性的模糊也为腾退机制埋下了隐患。这一现状下，政府补贴资金难以回笼，住房保障将面临可持续性发展的问题。

4.核心政策的终止风险

以上三类政策风险必然导致限价房的核心政策——限房价政策的废止。依据我国现有土地国情，政府与学界基本达成一致，使得住房面积的限制动力较强，但对房价限制的认识不够，政策在地方政府执行过程中时有松动，如广州地区曾将该政策废止。因而，政策的废止导致住房市场产品供给分为90 m2上下的两类住房产品，代表性垄断厂商在两类住房产品市场同时定价的决策行为必然形成价格上涨的内生机制[194]。

如图5-4，横轴为产量轴，纵轴为价格轴。第一象限为代表性厂商面临的非普通住房市场（住房面积＞90 m2）的行为决策，第二象限为普通住房市场（住房面积＜90 m2）的行为决策。第一象限中，厂商具有弹性相对缺乏的需求曲线DH，其边际收益曲线为MR。在当前及今后很长一段时间，非普通住房土地供给偏紧必然导致其供应成本的增加，表现为产品供给成本曲线的上升，如图5-4中边际成本曲线由MC1旋转到MC2。厂商根据MR=MC来确定价格与产量，在边际收益为Mr1和Mr2（Mr1＞Mr2）时，厂商在非普通住房市场实现利润最大化，产量由Q1下降为Q2，价格则由P1上升为P2。在未对住房面积进行限制时，厂商根据Mr1来确定普通商品住房的供给量q1及价格p1。住房面积实施控制后，厂商为实现普通住房市场利润最大化，必然调整其产量与价格，在边际收益为Mr2时达到均衡。此时，需注意到普通住房建筑面积不超过90 m2，致购买一套住房的总金额下降（即使房价小幅上升），更多居民可支付力增强，更多外地居民也将入市，使得同一价格水平下，需求量增加，需求曲线由DL旋转到DL*，相应的边际收益曲线由MR1旋转到MR2。厂商调整价格与产量使得普通住房市场上的边际收益值为Mr2成为可能，结合MC与MR2来确定此时的产量q2和价格p2，即普通住房市场在产量有较大幅度增加的同时，价格也呈上升趋势。

图5-4　政策实施不确定性的价格风险

因此，核心政策的废弃，不管是普通住房市场还是非普通住房市场，均存在房价上涨的内生机制，房价上涨的预期在投机的作用下，进一步促进房价高涨，形成恶性循环，市场泡沫风险不可避免。