限价房政策的实施，必然对目标群体的住房市场和商品住房市场的价格产生内在的影响，基于价格和产量的变动，分析限价房政策对目标群体市场及住房市场的冲击效应。

1.目标人群住房市场的政策效应

随着政策的实施，政策效应逐渐在目标人群住房市场上显化出来，可从政策效应的五个分解步骤加以阐述。如图5-1，d′为中偏下收入人群对限价房的需求曲线，MR′为相应的边际收益曲线，d为原商品住房市场对应的需求曲线，s为厂商供给曲线，由MR′=s确定理论上的价格与产量。政策中，首先分析套型面积的限制，其意味着住房供给的增加，表现为s1平移到s2，价格p1下降到p2，产量q1上升到q2。当政府增大限价房土地供给时，住房供应表现为s2平移到s3，价格p2下降到p3，产量q2上升到q3。而限价房政策给予开发商土地补贴意味着其成本的下降，而住房产业的规模效应使得企业成本随着产量的增加而减少，因而供给曲线由s3顺时针方向旋转到s4，价格p3进一步下降到p4，产量q3上升到q4。此时假定图中AC曲线为垄断厂商的平均成本曲线，则企业的垄断利润为AD。而限房价政策使得住房价格由p4控制为p*，此时限价房市场余缺为q5-q4，在原有住房商品市场余缺则为q6-q5，或BC。

图5-1　目标人群住房市场

此时限价住房市场有如下特征，①住房资源分配向中偏下收入人群倾斜，由q1增加到资源q4，分配的公平性得以体现。②开发商垄断利润得到控制，下降比率为AB/AD。③房价下降比例为（p1-p*）/p1中偏下收入人群的住房可支付能力增强。④政府主要通过土地补贴为中偏下收入人群提供一定保障，其土地补贴率为（p3-p4）/（p*+p3-p4）。⑤房价下降，导致需求人群增多，使得目标人群的甄别难度增大，而甄别难度的增加为资格审核者提供了寻租的机会。⑥在政府监管不利的情况下，企业将尽可能使曲线AC下降，住房质量难以保障。

2.非目标人群住房市场的政策效应(www.daowen.com)

限价房政策的市场传导机制可基于住房过滤理论加以分析。假定住房市场可划分为目标人群存量住房市场和中高收入人群住房存量市场，在没有限价房供应时，两市场均衡点分别为A，C，住房价格为p0，P0（见图5-2，图5-3）。当政府提供限价房，相当于目标人群住房存量市场需求因限价房的供给而减少，d0向左下方移动到d1，均衡价格下降到p1。在住房过滤效应的作用下，中高收入住房市场必然产生联动效应。一方面，中高收入住房市场过滤减缓，相当于该市场住房供给增加，即曲线SS0右平移到SS1，价格相应跌至P1；价格的下跌对应于该市场人群住房财富的减少，必然导致其购买住房能力的下降，表现为中高收入住房市场需求曲线DD0左平移到DD1，价格将进一步下降到P2。因此，限价房的供给，将通过不同存量住房市场之间的联动效应，使得中高收入住房市场价格下跌，可以起到稳定住房市场价格的目的。显然，这一效应是以限价房供给占住房市场一定份额，住房市场发育成熟，住房以消费为主要目的等为前提条件。

图5-2　目标人群住房存量市场

图5-3　中高收入人群住房存量市场