房价规制和地价规制是限价房产品形成的核心要素，相应于政策目标而言，限价房产品亦是实现政策目标的特定工具。深入分析政策工具形成的特征中，探讨限价房产品的基本属性，并分析其不同于商品住房，也不同于已有保障住房类型的主要特征。

1.信息的对称性特征与房价规制工具形成的多样性

限价房的定价在政策供给中表现为定价时间的前置，定价过程中不仅涉及限价和竞价，更包含其价格形成中的部分成本定价，是价格规制模式的一种新拓展。

当政府比较了解企业成本信息，住房定价可体现为房价的直接规制。如考虑开发商投资回报率的直接价格上限规制（宁波、北京等房价限制模式），及价格上限规制与回报率规制的融合（郑州模式）；这种规制模式是政府在考虑企业合理利润基础上的上限规制，是一种对企业有较强激励的机制，但市场可能面临住房质量问题。当政府与企业信息不对称时，住房定价可实现间接规制。具体可表现为企业竞价过程中规制的实现，其形式有：房价竞标中最低价者中标，类似于特许投标规制，如广州“双限双竞”模式的住房定价；或以竞标报价的平均值进行房价的上限规制，类似于区域比较竞争规制，如广州“三限双竞”模式的限价，这种规制模式中，政府在不熟悉开发商成本信息的情况下引入竞争来规制房价，但可能存在竞标参与者过少，竞争性不够，甚至流标问题。然而，住房价格规制模式明显区别于经济规制理论的四种规制模式，其差异的关键要素在于房价成本构成要素——土地的定价。

2.地价规制工具形成的多样性与产品属性的多样性

可首先考虑两种极端情况，一种是土地以划拨形式出让，则地价为零，即为经济适用住房，是典型的政府补贴住房；另一种是仅控制开发商的垄断利润，其他条件相同的情况下对土地出让引入充分竞价。此时理论上政府没给予土地补贴，若同时没有其他税费补贴，则其为普通商品住房，其与市场普通住房差别在于控制了开发商垄断利润。因此，限价房在土地定价上，政府可以对是否给予土地补贴，给予多少土地补贴进行决策。显然，这一决策直接关系到限价房产品的属性问题。(www.daowen.com)

具体实践中，给予土地补贴的典型案例如宁波“政府限价经济适用住房”，此时开发商利润被控制的情况下，可将土地补贴传递到消费者。另一极端情况则无具体实践，即大多城市在政策实践中基本给予了土地补贴。但广州“三限双竞”模式中，万科联合体以高房价高地价模式拿下的限价地块，其产品更接近于普通商品住房，此时政府土地补贴极少，或基本没有。而给予多少土地补贴，政府可以直接对出让土地定价（如成都的土地协议出让），可以让开发商对土地竞价（许多城市的实践），也可以在开发商竞价的同时综合考虑开发商资质、生产产品质量等的基础上定价（北京模式）等。这些模式实质对应于限价产品属性的差异，土地补贴越多，保障属性越强；反之，商品属性越强。

3.目标群体的边界性与产品政策形成的多重限制性

限价房产品是以中等收入人群或中等偏下收入人群为目标对象。目标群体的边界性决定了产品的生产、销售、保有及流转等各个方面的多重限制性。

限价房产品的生产过程中，住房质量与住房面积必须受到严格限制，使其满足目标群体居住的舒适性和消费的可支付性，其中，面积限制也是土地国情的内在需要。在限价房产品的销售过程中，销售价格与销售对象必须受到严格限制，使得政府价格规制成功，进而有利于住房消费的可支付性，并有效传导到真正的目标群体，是政策的核心与关键。在限价房产品的使用与保有过程中，产品的消费属性必须受到严格限制，防止产品出租或空置而成为投机人群的投资工具，确保目标群体住有所居，而产品产权的分割也应受到一定限制，用以理顺产品的属性。限价房产品的流转过程中，流转的时间限制与流转的方向限制，应依据地区保障住房现状进行合理限制，确保住房保障的可持续性。