政策目标群体的特殊性决定了限价房政策既要考虑其购买住房已具备一定的市场支付能力，又需要分析资源垄断下房价过高所带来的支付能力的削弱。基于政策供需的社会基础，分析限价房政策的必要性与可行性。

1.限价商品住房的政策需求机理

限价房政策是我国住房分层供应体系逐步完善的内在需求，是由住房的基本特征、我国土地的基本国情及居民收入水平等各种因素共同决定，这些因素或部分因素导致了房价过高。因而，政策并非由高房价唯一所决定。

基本居住权是限价房政策决策的前提与基础。住房社会属性，即优先满足人类天赋居住权，实现“住有所居”，是现代文明社会的基本标志。而我国社会主义国家的人民性等基本特征决定了“住有所居”是民生的最基本内容。土地作为住房生产的最基本要素，其公有属性更是决定了土地附着物——住房资源的分配与调整应优先满足人类最基本的居住权。在我国，中高收入人群可通过市场自行解决住房问题。国家《2009—2011年廉租住房保障规划》颁布后，廉租住房保障制度已基本满足了低收入家庭的住房需求，其住房问题正处于全面落实阶段。但中间夹心层群体既无国家制度化层面的住房供给，又难以在商品住房市场实现住有所居。限价房的政策安排正是试图通过控制开发商垄断利润，结合政府适当补贴，尤其是土地补贴，提高中间夹心层群体住房的可支付能力，实现该群体“住有所居”的目标。

中等收入人群收入的较低水平性是限价房政策需求的内在动因。目前对中等收入人群的界定没有一个统一权威的方式[192-193]。基于数据的可得性，及人员数量构成比例的稳定性和实践性，大多学者一般以现行统计部门七分组方法得到收入的人群分布数据为依据^[6]。然而，人群的收入分布更似金字塔结构，即按收入等距分类，由低到高排序，则各类对应户数比重随收入增加而呈下降趋势。其特征是低于平均收入水平的距离越远，对应类别户数比重越高。因此，统计部门人群分类中的中等偏下收入是低层次的，整体并不富裕的水平，与过快的房价增幅相比，其住房消费是急需政府帮扶的。因此，人群的收入分布与收入的人群分布的非一致性，决定了政府应合理设计，与不同目标群体的支付能力协调；而限价房政策设计中，政府可以控制开发商垄断利润、调整土地补贴等政策工具，适用目标人群的支付结构。

基本国情与住房资源特性是限价房政策需求的现实基础。《全国土地利用总体规划纲要（2006—2020年）》显示，截至2020年，我国18.05亿亩耕地红线不容突破。而城市化进程所带来的住房需求、居民改善性住房需求及新增人口住房需求等，使得住房用地的供需失衡将成为后几十年的一种常态，住房短缺是中国住房市场，尤其是一线大城市的一种基本现状。然而，土地财政使得地方政府存在推动地价高涨的内在冲动，市场机制买方垄断的土地，地价高涨成为必然，是房价高涨的重要动因。开发商获得土地之后就处于垄断地位，体现为区位土地供给的有限性，体现为区位周边社会资本沉淀差异引致住房产品的独有性，体现为生产资金和生产规模效应等的高准入门槛，这些特性将促进开发商获取垄断利润。而住房的投资属性使得人们投机住房二、三级市场成为可能，逐利的本性必将导致住房各级市场投机盛行，进而推动房价高涨。因此，基本国情必将导致我国较低水平并不富裕的夹心层群体，难以凭借自身能力解决其住房问题；而限价房政策工具中，政府通过限面积可以增加社会整体住房套数，限房价可以提高目标群体的住房可支付能力，解决其住房问题。因而，地方政府，尤其一线城市，限价房政策成为其关注民生的最佳选择；需求现状短时期内难以改变也决定了政策存在的较长时期性。(www.daowen.com)

2.限价商品住房的政策供给机理

政策需求必须有相应的制度环境，才能促进政府政策供给。而中国住房领域现状与限价房政策的独有特征，使得夹心层家庭的住房保障已具备了制度供给的基本环境。

中国基本制度为限价房的政策供给提供了良好的政策环境。我国政府是人民的政府，土地是人民的土地，这一切是住房领域所面临的基本制度环境。这一基本环境决定了中央政府必然是注重民生的政府。在政策供给中，2006年国办发〔2006〕37号提出限价房政策，2007年国发〔2007〕24号再次重申，及至国办发〔2010〕4号明确提出“限价商品住房”概念，以解决中等偏下收入家庭住房困难为目标，反映了该政策探索已初步明确了政策的目标对象，中央已完全确定了“限价商品住房”供应的基本方略，从制度层面为解决中等偏下家庭住房困难问题提供了最基本的制度环境。

限价房的政策供给是我国住房市场健康发展的需要。一方面，限价房政策很大程度上是国际反垄断法的体现；众所周知，垄断将会导致市场机制的失灵，资源难以配置到最需要的人群，尤其是住房领域多环节垄断，如土地使用权垄断和住房资源垄断。另一方面，住房领域不仅仅存在垄断导致住房资源供给过少、价格过高，难以配置到最需要的家庭，而且住房市场投机更会导致住房资源的浪费，而限价房政策正是应对市场投机的需要。再者，限价房政策设计中可以通过地价合理调整达到预期目标。由于房价管制（利润管制）体现为开发商垄断利润的控制，而地价设计中，可以仅控制土地垄断高价问题使政府获得合理土地收益，也可以根据住房民生问题，给予目标群体适当土地补贴来确定地价，调节住房市场过高房价。即限价房政策给予了地方政府政策设计的弹性，适用于地方政府根据市场合理操作，在注重民生中促进住房市场健康发展。

限价房政策兼顾各方利益，有利于促进政策在各地积极实践。对地方政府而言，积极实践限价房政策不仅是一项民心工程，有利于地方政府提高政绩、树立形象，而且“竞地价”作为“限价房”核心政策，有利于调动地方政府参与的积极性。不同于保障住房用地的政府无偿划拨，“土地财政”决定了其土地来源缺乏保障，限价地块是在附加条件的基础上实行土地出让，出让金收益将调动政府推行政策的积极性。而且，限价房价格的前置管制有利于降低政府价格管制难度，在降低监督成本的同时，政府给中偏下家庭的政策优惠将被传递到位，可切实提高政府形象。就开发商而言，限价房政策是以开发商8%～10%的正常合理利润空间为前提条件，在遵循互生共赢的基本框架下政府实现对房地产商的价格管制。显然，这一前提高于行业4%～6%的正常利润，更高于国外房地产企业3%的正常利润，仅仅是压缩其暴利空间，是在对垄断行业的利润管制中促进资源优化配置，促进房地产行业健康平稳发展。而住房绝对短缺的中国国情，尤其是一线城市，产品与目标群体支付能力的匹配及适合居住的特征，决定了产品风险低，而丰厚固定的利润率有助于企业的稳健发展。