本章基于经济适用住房制度的演化历程，深入分析了制度补贴、住房定价和政府规制相互作用所产生的各种运行风险及其风险规避的主要路径，可简要总结如下：

第一，政府规制风险主要表现为住房供给规制风险和住房需求群体规制风险。住房需求群体规制风险体现为，经济适用住房实际供给量、目标群体住房需要和可支付需求的非一致性，形成各种内在原因不同的政府规制风险。当目标群体住房需求大于实际住房供给量时，巨额补贴及一房难求的局面必然导致住房中介、开发商、目标群体、非目标群体甚至政府成为寻租或合谋的局中人。当住房供给大于目标群体可支付需求时，则住房面临弃购，制度遭受质疑的局面。而住房供给规制风险体现为，在利润受到刚性限制的情况下，政府与开发企业之间的信息不对称，使得开发企业存在不努力降低生产成本的道德风险，也会使得企业力图增加成本，获取更高绝对额的利润，甚或通过降低住房质量，成本造假，违规建设等多种方式达到获取更多利润的目的。

第二，政府规制风险的防范必然需要支付高额的制度成本。在给出信息对称、政府仁慈的假设条件下，给出经济适用住房定价，开发企业的最优努力水平。基于此，分析信息不对称以及政府为弥合信息不对称的情况下，政府最佳规制所支付的信息租金成本和政府规制系统福利损失额度所满足的基本函数关系。也基于政府补贴为选择性目标群体时，政府为弥合信息不对称和防止规制俘获等问题时，政府最佳规制所支付的信息租金成本、维护社会公平成本、企业效率成本和政府规制系统福利损失额度所满足的基本函数关系。

第三，监审机制社会化，制度补贴阳光化及制度以租赁或产权共有模式重构是制度运行风险规避的主要路径。监审机制中以相关利益群体作为监审主体的主要来源是监审机制社会化的重要路径，也是监审机制实行社会服务购买的坚实一步。而将潜在给予开发企业商品住房开发权转化为住房市场进入门槛，阳光化政府制度补贴，有利于控制住房定价过高风险。更为重要的是，补贴额度过大导致多方利益群体的寻租及合谋以及经济适用住房存在制度补贴不公问题，需要以租赁模式或产权共有模式重构制度，将经济适用住房一次性补贴转变为连续多次小额度补贴。

【注释】

[1]2009年全国经济适用住房政策研讨会中的专家发言所阐述的主要观点之一。

[2]由于住房项目开发过程中，项目策划可以外包给房地产策划公司，项目建设可通过招标方式由建筑公司承担，房屋销售也可外包给房屋销售代理公司，物业管理更可外包给物业公司，开发企业投入资本均转化为住房产品，可通过出售回收所投入资金。因此，开发企业住房项目开发中，基本没有固定成本。可参见文献[160]。(www.daowen.com)

[3]后文将进一步阐述低收入人群需求曲线或经济适用住房产品面临的需求人群的其他特殊性质。

[4]如容许开发企业以在建项目做抵押向商业银行申请住房开发贷款，实质是项目销售资金回收的资金时间价值的转移支付；而实际中，政府给予的隐形补贴可能更多。

[5]若λ＜α，则定价高于其平均成本，不需政府给予开发企业转移支付补贴，此时政府所对应的系统福利函数发生变动，规制均衡也不难获得；但由于与经济适用住房制度运行现状并不吻合，在此不做分析。

[6]即使存在信息不对称，政府可以在配售中甄别目标群体的支付能力，而通过再次配售的方式，识别目标群体的真实信息。

[7]事后监督中的寻租，与事前规制机构设租寻租所得到的结论类似，不予考虑。