基于经济适用住房制度的规制机制，从理想状态的视角考察规制者——政府对系统福利的最大化行为，并在完全信息准则下分析经济适用住房定价等方面的基本特征。

1.基本模型

考察建设经济适用住房的开发企业。令q代表其生产水平，以P（q）表示消费者需求的逆函数，P′（q）＜0，η（p）为需求的价格弹性。对开发企业住房生产的成本函数，依据其实际运作及以上分析做如下基本假设：（1）开发企业是一区域经济适用住房开发的唯一垄断者，这由土地的固定性及产品特征所决定，该区域内不存在竞争者。（2）开发企业住房建设中，以可变资本为主，固定资本相对于住房建设项目总成本可忽略不计[160]。（3）住房建设成本的技术参数为β，不同开发企业住房生产的成本技术参数不同。（4）住房开发过程中，管理人员的努力e对成本产生直接影响，与其成反向变动关系。（5）经济适用住房建设中，政府的土地补贴、行政事业费减免等转移支付直接降低其生产成本，但目的是给予特定目标人群制度补贴，开发企业并不能从中获利。（6）政府为激励开发企业参与经济适用住房的开发建设，通过不同途径给予开发企业补贴^[4]。（7）政府总能实现对目标家庭规制的最优状态，即不考虑消费者规制的风险问题。（8）基于分析方便，本文假设政府补贴来源分为两种，一种为政府所有财产的让渡，如土地划拨等，或向富人征税补贴给中低收入人群，无需低收入人群支付；另一种通过向目标消费者征税获得补贴来源。

由以上假设，给出经济适用住房开发建设的成本函数：

其中，开发企业的成本技术参数β，管理人员努力水平e和政府的转移支付t共同构成开发企业的边际成本β-e-t。β参数为开发企业的私人信息，是逆向选择参数；t来源于政府财产，用于补贴开发企业，用于降低开发企业的边际成本，无需目标人群承担；e为开发管理人员选择的道德风险参数，假定e≥0，若管理人员发挥了e水平的努力，它将使每单位住房开发成本降低e，管理人员因付出努力产生负效用ψ（e），且满足条件ψ′（e）＞0，ψ″（e）＞0，ψ‴（e）≥0。

开发企业的净福利为：

表达式中，（β-e-t）=MC=AC为包含经济利润的边际成本（或平均成本）；而T0是指政府为激励开发企业开发经济适用住房给予开发企业的一种补贴，其直接增加了开发企业的净福利水平。

考察目标消费人群福利函数。经济适用住房生产给目标消费人群所带来的效用为S（q）其中S′（q）=P（q），S″（q）＜0，则消费者剩余为S（q）-q·P（q）。同时假定政府给予开发企业的补贴T0由目标消费人群的征税进行补偿，以α（≥1）表示征税扭曲系数。因此，基于政府视角，目标消费者的净福利函数为：

其中，λ表示目标消费者净剩余相对于生产者净剩余在政府心目中的重要程度。由于目标消费为低收入人群，其住房问题的解决有利于社会稳定，给规制者可能带来更多的间接收益，如政治收益等，因而一般可假定λ≥1；式（4.3）也隐含了住房消费所带来的剩余与同等货币带来的效用更重要。

假定仁慈的政府规制者没有自身私利，其所面临的经济适用住房供需系统中的系统福利函数为：

则

2.完全信息下的最优规制

在规制变量为U，e，q时，住房规制者实现目标系统福利函数（4.4）的最大化，假定规制者知道开发企业的技术成本参数β，也能观察到企业的努力水平e，那么规制者面临的唯一约束条件是开发企业的参与约束，可表示为：(www.daowen.com)

因此，经济适用住房建设中消费者与生产者净福利分别为式（4.2）（4.3），在完全信息下规制者在式（4.5）约束下最大化式（4.4），记c=β-e-t，则政府最优规制机制为：

证明：政府面临的系统福利函数（4.4）可以改写为：

W=λ·S(q)+(α-λ)·q·P(q)-α·[(β-e-t)q+ψ(e)]-(α-1)U

完全信息条件下，开发企业的参与约束条件U≥0是紧的。因此，U*=0；

规制者的最优规制问题是式（4）对e，q求导，得到其一阶条件为：

定理1显示，完全信息条件下，规制者没有给开发企业留下租金，而开发企业努力降低成本的边际效应等于边际成本的节约，定价机制则为拉姆齐（Ramsey）定价模式的拓展。显然，经济适用住房价格由式（4.7）和（4.8）共同决定，重点分析重要程度参数λ与定价机制的政策内涵。

公式（4.8）具有自然垄断产品的拉姆齐定价形式，α为税收扭曲参数，但此处参数λ并非约束条件的影子价格，也不是税收扭曲参数，而是消费者剩余对规制者的重要程度。当住房市场房价很高，政府将高度重视低收入人群享有适当住房，甚至可能将其上升到政治高度，可以假设λ≥α^[5]。

当λ=α时，即政府对目标消费人群净剩余的重视程度与税收扭曲程度相同，此时有

即规制者的最优定价策略为，依据开发企业的边际成本定价或平均成本定价（无固定资产折旧时），尤其在λ=α=1，政府不存在特殊的目标人群，税收也不存在扭曲时，其定价为典型的杜比—霍特林（Dupuit-Hotelling）定价。

当λ＞α时，即政府对目标消费人群净剩余的重视程度高于税收系统的扭曲程度，则

定价并不遵循平均成本定价的规则，而低于开发企业的平均成本，偏离的程度随重要程度λ的增加而扩大。在U*=0的约束下，则开发企业获得政府的净转移补贴为：