租赁性保障住房的进入与退出机制直接关系到政策公平性与可持续性问题，需要引起充分关注，这是化解租赁性保障住房制度运行风险的关键性问题。

1.建立合理的进入标准和严格的审核机制

基于低收入人群住房普查，合理确定租赁性保障住房进入标准。毋庸置疑，家庭人均居住面积和家庭人均收入水平为主要的参照指标，但必须理顺两项指标的先后次序。依据识别的难易程度，住房困难标准理应成为第一准则；在此基础上再考察住房困难人群的收入标准，根据其市场支付能力的差异确定不同的收入标准。同时，在标准确定过程中，应依据中央和地方政府的财政综合支出能力，合理确定住房保障人群的总体规模；也需依据人群特征，分类确定不同人群的进入标准，如实物配租更强调居住面积、收入水平双低的家庭，货币补贴则主要针对居住面积小，但收入相对较高的群体。

严格审核与机制创新。进入标准更需严格的执行，政策没有严格的执行，只会成为一纸空文。因此，对政策执行人员实行目标考核，并采取相应的激励措施，促进工作人员严格执行政策精神，防止寻租设租问题出现。而对混入目标群体的家庭，进行严厉的处罚，使其付出的成本大于其所得收益。审核机制更应加大创新的步伐，如将政府的一些可市场化的公共服务以社会服务购买的方式来创新资格审核机制等。

2.合理设计租赁性保障住房退出机制(www.daowen.com)

租赁性保障住房制度中，租金补贴方式可以采取停发租赁补贴的方法使得不符合条件的群体退出保障系统，形成退出机制。因而实物配租退出成为退出机制设计的重点。

明确资格审核与退出的核查主体。由于我国实物配租真正起始于2006年，2008年之后才大规模建设，在较短的时间内，并没有建立相应的退出机制，退出确认缺乏管理且较为混乱。蔡玉峰（2009）认为“我国管理廉租住房所有权的各级房产管理部门不承担政府的保障职责，不享有由保障职责所派生的认定困难家庭、确定租住合约、到期劝退等权利”。而目前，房产局与民政局均为核查的相关部门，但存在职责边界模糊的问题。因此，当前应明确资格审核与退出核查主体。若将产权管理主体的房地产部门作为资格审核与退出的核查主体，则应对其法律地位、机构设置和职能分配进行调整。反之，则应分清产权主体部门职能和保障资格核查部门职能之间的边界。

建立个人诚信档案，惩戒与激励结合，形成合理有序的腾退机制。在我国信息化建设过程中，逐步建立个人诚信档案并进行分级评估，有利于减少租赁性保障住房审核与腾退中信息不对称问题，甄别非目标群体。而对于已不符合条件但不愿腾退的家庭，可依据不同情况采取惩戒和激励的方式，促进租赁性保障住房不同形式的退出。一般来讲，租赁性保障对象难以出现经济条件大幅度改善的情况，让其退出住房保障购买商品房反而可能导致其再度陷入贫困。因此采取适当提高租金标准，转让租赁性保障住房产权，给予购买经济适用住房的政策优惠等，有助于不符合条件的家庭自愿退出。